房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算——土地獲取階段

來源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯：宋艷虹 2021/04/29 15:01:44　　字體：大小

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)核算之土地獲取階段是房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的必備知識(shí)，小編已經(jīng)為大家整理了相關(guān)內(nèi)容了，快來看一下吧！

一、不同獲取方式的土地成本

房開企業(yè)主要的土地獲取方式

1.出讓方式

2.轉(zhuǎn)讓方式

3.劃撥方式（只存在于國(guó)有資產(chǎn)主體之間）

4.投資者投入（前已述及）

5.非貨幣資產(chǎn)交換

二、獲取土地階段不同方式下的入賬成本

1.接受出讓

入賬成本=土地出讓金+相關(guān)費(fèi)用+相關(guān)稅費(fèi)

（稅費(fèi)包括取得土地使用權(quán)時(shí)涉及的契稅、耕地占用稅等）

2.接受轉(zhuǎn)讓

入賬成本=購(gòu)買價(jià)款+相關(guān)費(fèi)用+相關(guān)稅費(fèi)

（如有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)、補(bǔ)交土地出讓金）

3.接受投資

入賬成本依照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外

4.非貨幣資產(chǎn)交換

入賬成本依照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)、 12號(hào)、16號(hào)、20號(hào)》確定，如非貨幣性資產(chǎn)交換債務(wù)重組

房地產(chǎn)企業(yè)通過政府土地出讓獲取土地（最為常見）的一般流程如圖：

6.房地產(chǎn)開發(fā)五證：

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》

三、獲取土地階段的會(huì)計(jì)核算

根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)，但以下情況可以特殊處理：

1.土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物：相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)做為存貨，計(jì)入所建造的房屋建筑物成本即開發(fā)成本；

2.土地用于賺取租金或資本增值：應(yīng)當(dāng)將其計(jì)入投資性房地產(chǎn)。

3.若屬于開發(fā)產(chǎn)品涉及的土地使用權(quán)的處理：無論何種方式取得，均計(jì)入開發(fā)成本——土地成本。

（1）以出讓方式獲取土地使用權(quán)

以出讓方式獲取土地使用權(quán)，因?yàn)樵讷@取土地階段不涉及增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的取得，所以直接計(jì)入“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”或“開發(fā)成本”科目。

借：開發(fā)成本——土地成本

貸：應(yīng)付賬款/銀行存款等

（2）以轉(zhuǎn)讓方式獲取土地使用權(quán)

需要明確的是，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方發(fā)生了應(yīng)稅行為是增值稅的納稅義務(wù)人，有責(zé)任和義務(wù)開具增值稅專用發(fā)票。那么，對(duì)于取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)包括兩方面：核算成本、核算進(jìn)項(xiàng)稅額。

借：開發(fā)成本——土地取得成本

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

貸：應(yīng)付賬款/銀行存款等

（3）以接受出資方式獲取土地使用權(quán)

以土地使用權(quán)出資的應(yīng)當(dāng)視同銷售，股東應(yīng)當(dāng)開具增值稅專用發(fā)票，接受出資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行賬務(wù)處理包括兩方面：核算成本、核算進(jìn)項(xiàng)稅額。

接受出資時(shí)：

借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

貸：股本/實(shí)收資本

將土地投入開發(fā)時(shí)：

借：開發(fā)成本——土地取得成本

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)

提示：

用于開發(fā)的土地使用權(quán)也可直接計(jì)入開發(fā)成本，該內(nèi)容公司設(shè)立部分已經(jīng)詳細(xì)講解過，不再贅述。

（4）以非貨幣資產(chǎn)交換方式獲取土地使用權(quán)

交換雙方均應(yīng)確認(rèn)銷售收入、合理確認(rèn)換入資產(chǎn)價(jià)值，按照相關(guān)規(guī)定開具增值稅專用發(fā)票。

借：開發(fā)成本——土地取得成本

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

貸：銷售收入

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

固定資產(chǎn)清理

營(yíng)業(yè)外收入

若屬于以未售商品房換取土地使用權(quán)，需同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：

借：銷售成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

四、其他相關(guān)費(fèi)用

除土地成本外，獲取土地階段還涉及一些其他相關(guān)費(fèi)用，如競(jìng)拍保證金、取得土地相關(guān)稅費(fèi)等。

案例：

2017年6月，A地產(chǎn)公司支付1000萬元競(jìng)拍保證金參與土地競(jìng)拍，后成功取得100畝的土地使用權(quán)用于開發(fā)商品房，土地總價(jià)款5000萬元，單價(jià)50萬元/畝，契稅征收率為4%，當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅稅額為22.5元/平方米，土地使用稅10元/平方米。A公司通過銀行轉(zhuǎn)賬支付競(jìng)拍保證金、土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。

1.支付競(jìng)拍保證金：

借：其他應(yīng)收款 —— 保證金 1000

貸：銀行存款　　　　　　　 1000

2.競(jìng)拍成功，競(jìng)拍保證金直接轉(zhuǎn)為土地出讓金（預(yù)付）

借：開發(fā)成本 —土地成本（土地出讓金） 1000

貸：其他應(yīng)收款 —— 保證金　　　　　　1000

3.應(yīng)繳納的契稅為：

5000×4% =200（萬元）

依據(jù)契稅完稅憑證和付款證明

借：開發(fā)成本 ——土地成本（契稅） 200

貸：銀行存款　　　　　　　　　　　200

4.應(yīng)繳納的耕地占用稅為：