房地產(chǎn)企業(yè)會核算之土地獲取階段是房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的必備知識，小編已經(jīng)為大家整理了相關(guān)內(nèi)容了，快來看一下吧！

一、不同獲取方式的土地成本

房開企業(yè)主要的土地獲取方式

1.出讓方式

2.轉(zhuǎn)讓方式

3.劃撥方式（只存在于國有資產(chǎn)主體之間）

4.投資者投入（前已述及）

5.非貨幣資產(chǎn)交換

二、獲取土地階段不同方式下的入賬成本

1.接受出讓

入賬成本=土地出讓金+相關(guān)費(fèi)用+相關(guān)稅費(fèi)

（稅費(fèi)包括取得土地使用權(quán)時涉及的契稅、耕地占用稅等）

2.接受轉(zhuǎn)讓

入賬成本=購買價款+相關(guān)費(fèi)用+相關(guān)稅費(fèi)

（如有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)、補(bǔ)交土地出讓金）

3.接受投資

入賬成本依照投資合同或協(xié)議約定的價值，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外

4.非貨幣資產(chǎn)交換

入賬成本依照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號、 12號、16號、20號》確定，如非貨幣性資產(chǎn)交換債務(wù)重組

房地產(chǎn)企業(yè)通過政府土地出讓獲取土地（最為常見）的一般流程如圖 ：

6.房地產(chǎn)開發(fā)五證：

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》

三、獲取土地階段的會計核算

根據(jù)會計準(zhǔn)則，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)，但以下情況可以特殊處理：

1.土地用于建造對外出售的房屋建筑物：相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價值應(yīng)當(dāng)做為存貨，計入所建造的房屋建筑物成本即開發(fā)成本；

2.土地用于賺取租金或資本增值：應(yīng)當(dāng)將其計入投資性房地產(chǎn)。

3.若屬于開發(fā)產(chǎn)品涉及的土地使用權(quán)的處理：無論何種方式取得，均計入開發(fā)成本——土地成本。

（1）以出讓方式獲取土地使用權(quán)

以出讓方式獲取土地使用權(quán)，因為在獲取土地階段不涉及增值稅進(jìn)項稅額的取得，所以直接計入“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”或“開發(fā)成本”科目。

借： 開發(fā)成本——土地成本

貸：應(yīng)付賬款/銀行存款等

（2）以轉(zhuǎn)讓方式獲取土地使用權(quán)

需要明確的是，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方發(fā)生了應(yīng)稅行為是增值稅的納稅義務(wù)人，有責(zé)任和義務(wù)開具增值稅專用發(fā)票。那么，對于取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在進(jìn)行賬務(wù)處理時包括兩方面：核算成本、核算進(jìn)項稅額。

借：開發(fā)成本——土地取得成本

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）

貸：應(yīng)付賬款/銀行存款等

（3）以接受出資方式獲取土地使用權(quán)

以土地使用權(quán)出資的應(yīng)當(dāng)視同銷售，股東應(yīng)當(dāng)開具增值稅專用發(fā)票，接受出資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行賬務(wù)處理包括兩方面：核算成本、核算進(jìn)項稅額。

接受出資時：

借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）

貸：股本/實收資本

將土地投入開發(fā)時：

借：開發(fā)成本——土地取得成本

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)

提示：

用于開發(fā)的土地使用權(quán)也可直接計入開發(fā)成本，該內(nèi)容公司設(shè)立部分已經(jīng)詳細(xì)講解過，不再贅述。

（4）以非貨幣資產(chǎn)交換方式獲取土地使用權(quán)

交換雙方均應(yīng)確認(rèn)銷售收入、合理確認(rèn)換入資產(chǎn)價值，按照相關(guān)規(guī)定開具增值稅專用發(fā)票。

借：開發(fā)成本——土地取得成本

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）

貸：銷售收入

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）

固定資產(chǎn)清理

營業(yè)外收入

若屬于以未售商品房換取土地使用權(quán)，需同時結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：

借：銷售成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

四、其他相關(guān)費(fèi)用

除土地成本外，獲取土地階段還涉及一些其他相關(guān)費(fèi)用，如競拍保證金、取得土地相關(guān)稅費(fèi)等。

案例：

2017年6月，A地產(chǎn)公司支付1000萬元競拍保證金參與土地競拍，后成功取得100畝的土地使用權(quán)用于開發(fā)商品房，土地總價款5000萬元，單價50萬元/畝，契稅征收率為4%，當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅稅額為22.5元/平方米，土地使用稅10元/平方米。A公司通過銀行轉(zhuǎn)賬支付競拍保證金、土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。

1.支付競拍保證金：

借：其他應(yīng)收款 —— 保證金 1000

貸：銀行存款　　　　　　　 1000

2.競拍成功，競拍保證金直接轉(zhuǎn)為土地出讓金（預(yù)付）

借：開發(fā)成本 —土地成本（土地出讓金） 1000

貸：其他應(yīng)收款 —— 保證金　　　　　　1000

3.應(yīng)繳納的契稅為：

5000×4% =200（萬元）

依據(jù)契稅完稅憑證和付款證明

借：開發(fā)成本 ——土地成本（契稅） 200

貸：銀行存款　　　　　　　　　　　200

4.應(yīng)繳納的耕地占用稅為：

100×666.67×22.5=150（萬元）

依據(jù)耕地占用稅完稅憑證和付款證明，

借：開發(fā)成本——土地成本（耕地占用稅） 150

貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　 150

房地產(chǎn)企業(yè)獲取的土地符合耕地條件的需要依據(jù)實際占用耕地面積、按照規(guī)定的適用稅額一次性繳納耕地占用稅，不符合耕地條件的不必繳納耕地占用稅。

繳納耕地占用稅后一年內(nèi)不應(yīng)重復(fù)繳納土地使用稅。

隨著土地出讓制度的完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納耕地占用稅的情況已經(jīng)極為少見了。

5.簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅為

5000×0.5‰ =2.5（萬元）

繳納印花稅時，依據(jù)印花稅憑證和付款證明

借：稅金及附加　　　　　　  2.5

貸：應(yīng)交稅金——印花稅　　  2.5

借：應(yīng)交稅金——印花稅        2.5

貸：銀行存款　　　　　         2.5

6.土地交付或合同約定的交付時間后，開始計算繳納土地使用稅

應(yīng)繳土地使用稅

100×666.67×10=66.67（萬元）

借：稅金及附加-土地使用稅　　　　　66.67

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅　　 66.67

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅       66.67

貸：銀行存款　　　　　　　　　        66.67

提示：繳納耕地占用稅后一年內(nèi)不應(yīng)重復(fù)繳納土地使用稅。

五、政府補(bǔ)助

政府補(bǔ)助的會計處理原則

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