房地產(chǎn)企業(yè)會計核算——成立階段

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：宋艷虹 2021/04/29 15:25:45　　字體：大小

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算之成立階段，快來隨小編一探究竟吧！

一、股權投資

（一）實收資本

政策展望：

2021年2月27日，《中華人民共和國印花稅法（草案）》提交第十三屆全國人大常務委員會第二十六次會議審議。

草案基本維持現(xiàn)行稅率水平，適當簡并稅目稅率、減輕稅負，變化有四：

1.借款合同、買賣合同、技術合同、證券交易等稅目維持現(xiàn)行稅率不變，其中證券交易印花稅對證券交易的出讓方征收，不對受讓方征收；

2.將加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨物運輸合同的稅率由萬分之五降為萬分之三；

3.將資金賬簿的稅率由萬分之五降為萬分之二點五；

4.取消對權利、許可證照、其他賬簿每件征收5元印花稅的規(guī)定。這意味著以后房產(chǎn)證、土地使用證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標注冊證和專利權證將不用交印花稅了。

財稅建議：

（1）注冊資本金額

（2）股權比例

（3）無形資產(chǎn)攤銷

（二）資本公積

股東實際投入資產(chǎn)公允價值與公司章程、投資協(xié)議的約定一致是比較理想化的情況。但在實際操作中，經(jīng)常會出現(xiàn)不一致的情況。

這種情形下，需要重新調整股權比例或出資額，或對多余部分由各股東以公司章程、投資協(xié)議或其他股東會書面文件明確約定。

一般多余的部分有兩種處理方式：日后歸還該出資股東，或者作為資本公積（溢價）。

借：無形資產(chǎn)——土地使用權

銀行存款

固定資產(chǎn)

貸：實收資本

資本公積——資本溢價（作資本公積）

其他應付款—***投資人（要歸還）

提示：作為資本公積處理的，權益由全體投資人共享，不能單獨指定屬于某一投資人所有。

政策提示：

2014年新修改的公司法將注冊資本實繳登記制改為認繳登記制。即新公司施行后，公司股東可以自主約定認繳出資額、出資方式、出資期限等，并記載于公司的章程。從2014年3月1日開始實施。

需關注公司法、章程對注資方式、時間的規(guī)定，同時考慮稅務風險（印花稅、借款利息扣除）、經(jīng)營風險（有限責任公司）。

實繳制：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照上的注冊資本是多少，該公司的銀行驗資賬戶上就必須有相應數(shù)額的資金。實繳制需要占用企業(yè)的資金，一定程度上抑制了投資創(chuàng)業(yè)，降低了企業(yè)資本的營運效率。

認繳制：工商部門只登記公司認繳的注冊資本總額，無須登記實收資本，不再收取驗資證明文件。認繳登記制不需要占用企業(yè)資金，可以有效提高資本運營效率，降低企業(yè)成本。

實繳制變?yōu)檎J繳制后，會計處理方式也應該相應變化。

實收資本科目可以為零，實際收到股東投入才做相應會計處理。

需關注公司法、章程對注資方式、時間的規(guī)定，同時考慮稅務風險（印花稅、借款利息扣除）、經(jīng)營風險（有限責任公司）。

公司增加注冊資本的核算（增資的情況多會涉及資本溢價）

（三）房地產(chǎn)企業(yè)增加資本一般有三條途徑：

一是所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）投入；

二是資本公積轉為實收資本；

三是將盈余公積轉增資本。

企業(yè)將盈余公積轉增資本時，必須經(jīng)股東會決議批準。在實際將盈余公積轉增資本時，要按股東原有持股比例結轉。

（四）開辦費的確認及核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)成本的借款費用等。

籌建期間為從企業(yè)開始籌建之日起至取得營業(yè)執(zhí)照之日的期間。

提示：

開辦費可以不做長期待攤費用核算，開始生產(chǎn)經(jīng)營當月一次性計入損益。會計處理上可以根據(jù)企業(yè)情況（開辦費金額、企業(yè)盈利狀況）自行設定。新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于開辦費的稅務處理應該按照新稅法的精神，計入當期損益，并不再作納稅調整。

借：管理費用—開辦費

貸：銀行存款等

二、債務融資

房地產(chǎn)融資渠道的種類劃分

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算——成立階段