作為我國第一部有關城市房屋拆遷管理的行政法規(guī)J991年版的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱原《條例》）在計劃經濟體制背景下，對于規(guī)范城市房屋拆遷行為，加強對城市房屋拆遷的行政管理，保障城市建設的順利進行，促進社會經濟發(fā)展，發(fā)揮了積極作用。但是，隨著改革的不斷深化和社會主義市場經濟體制的逐步建立和完善，原《條例》的某些規(guī)定，明顯地越來越滯后于形勢的發(fā)展，甚至違背市場經濟發(fā)展的客觀要求。

　　隨著城市建設項目以政府投資為主轉移到以社會投資為主，為了適應經濟體制進一步變化、社會主義法制體系不斷完善、各地城市房屋拆遷實踐的實際需要，2001年6月 6日國務院第 40次常務會議通過了新的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱新《條例》）。新《條例》比原《條例》具有語言措辭及其內涵更準確，法理性更強，法律責任明確，操作性強等特點，體現(xiàn)了公正、公平、合法、等價有償?shù)仁袌鼋洕ㄖ苹M程的要求?？梢哉f，新《條例》的頒布實施，無疑對社會主義市場經濟的確立、鞏固和發(fā)展有著重要的意義。

　　新《條例》第一章第二條規(guī)定了該《條例》的調整范圍，即“在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償安置的，適用本條例?！笨梢娦隆稐l例》是調整需要補償、安置的房屋拆遷行為。新《條例》對拆遷補償與安置方面作了較大的調整，對房屋拆遷補償安置原則和標準有重大突破。

　　新《條例》中房屋拆遷貨幣補償?shù)慕痤~要以房地產市場評估價格確定等房屋拆遷補償估價方面的規(guī)定有著非常重要的作用和意義：

　　1.給房地產估價業(yè)提供一個新的契機。房屋拆遷補償估價市場，既是一個嶄新的廣闊的市場，又是一塊不好啃的“骨頭”。房屋拆遷補償估價有政策性強。影響面大、涉及面廣、時間緊迫等特性。在一個地區(qū)范圍內要全面平衡，要客觀、公平、合理、準時、準確地作出估價，這對房地產估價師的業(yè)務水平提出了更高更嚴的要求。房地產估價師不能知難而退，而是應該迎難而上，迎接挑戰(zhàn)，擔負歷史的重任。房地產估價機構要把握機遇，拓展業(yè)務，注重經濟效益的同時也應注重社會效益。

　　2.提高了房屋拆遷補償安置的透明度。原《條例》對補償金額作了作價補償或適當補償?shù)囊?guī)定，使補償金額的確定有較大的隨意性，容易使有關人員搞“暗箱操作”，有利于腐敗現(xiàn)象的滋長。新《條例》中拆遷貨幣補償采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途。建筑面積等因素，評估房地產市場價格。房地產估價師面對的是一個個百姓個體，拆遷評估的價值標準又是房地產市場價，房屋拆遷估價要獨立、公開、公正，要接受群眾監(jiān)督和社會監(jiān)督，要經得住百姓挑剔、計較和時間的考驗，從而提高了房屋拆遷補償安置的透明度，有效地防止腐敗。

　　3.有利于使被拆遷人的合法權益得到合理的補償和全面的保障。原《條例》中拆遷補償?shù)臉藴视杀徊疬w房屋的重置價結合成新結算的辦法給被拆遷人補償?shù)膬H僅是房屋的殘存價值，與所拆房屋的房地產市場價格有顯著的區(qū)別。而新《條例》中的房屋拆遷補償估價的估價范圍為被拆遷房屋及其附屬設施、院落和權屬證書范圍內的土地使用權。即要求拆遷估價時準確界定被拆遷人在拆遷公告日實際享有的房地產權益價值，使估價范圍既無擴大，又無遺漏，全面合理地保障被拆遷人的合法權益，充分體現(xiàn)了等價有償原則。

　　4.有效扼制鉆政策空子，利用拆遷撈一筆財?shù)牟徽斝袨?。在過去將戶口因素、房屋戶數(shù)作為確定安置面積標準，好房與質差房補償金額差不多等帶有社會保障性質的補償安置政策下，有些人鉆政策空子，專門購買質差房等著拆遷，或即將拆遷時大量遷入戶口，一個房屋多辦幾個房照等不正當手段，發(fā)拆遷的財，擾亂房地產市場秩序，加重拆遷人的負擔。新《條例》重視房屋實物、權益、區(qū)位綜合評估的等價有償?shù)内H買政策，使上述行為再無可乘之際，無政策空子可鉆，保護拆遷人的利益，保障房地產市場健康、有序地發(fā)展。

　　5.有效避免拆遷補償混亂狀況，有利于拆遷工作順利進行。由于原《條例》的實施中，拆遷補償安置標準不公平、有隨意性，有些得到較好安置的被拆遷人積極響應拆遷工作，一些對安置不滿的被拆遷人對拆遷工作有強烈的抵觸情緒，百般阻撓拆遷進度和建設項目的順利進行，給拆遷管理等有關部門工作增加不必要的麻煩和難度。每年拆遷期間，哭的、鬧的、威脅恐嚇的、找關系、走后fi等現(xiàn)象時有發(fā)生。拆遷人為了保障拆遷進程，不得不額外增加拆遷補償安置費用，這樣更造成拆遷安置補償不公平、不合理的混亂狀況，從而導致發(fā)生爭議，擾亂社會秩序，加重了拆遷人的負擔。新《條例》按照科學的、合理的估價原則和估價方法評估房地產市場價格，按等價有償原則來實現(xiàn)貨幣補償安置，能夠避免拆遷補償安置標準混亂狀況，實現(xiàn)拆遷補償安置的公平、合理，保持社會的穩(wěn)定，提高拆遷管理部門工作效率，保障拆遷進度和建設項目如期順利進行。

　　按新《條例》規(guī)定，房屋拆遷貨幣補償金額以房地產市場評估價格確定。但是房屋拆遷補償估價的假設前提不具備一般評估價格形成的假設前提。房屋拆遷又是一項政策性、強制性、時限性很強的工作。因此，房屋拆遷補償估價的價格與真正意義上的房地產公開市場價格存在一定的區(qū)別，應是房地產的權利受到拆遷政策約束下的合理價格。因此要做好房屋拆遷補償估價，要掌握其特性，及時準確拆遷估價的同時要做好拆遷估價外部環(huán)境的工作。

　　下面談一談做好新時期房屋拆遷補償估價工作的幾點想法。

　　l.加快房地產估價機構的脫鉤改制，確保房屋拆遷補償估價獨立、客觀、公開、公正。房地產估價機構的改制，不要“明脫暗不脫”，藕斷絲連，要做到從形式上到實質上的徹底的脫鉤改制，使房屋拆遷補償估價能夠做到真正意義上的獨立、客觀、公開、公正推除行政干預等一切干擾正常房地產估價的障礙，提供房屋拆遷補償估價良好、寬松的環(huán)境，使房屋拆遷補償估價公開化，置于群眾、社會的監(jiān)督之下，使房地產估價師站在中立的立場上，做出客觀、公平、公正的能夠經受得住考驗的估價。

　　2.進行房屋拆遷補償估價，應當側重于保護被拆遷人的合法權益。因為在拆遷過程中，雖然拆遷人與被拆遷人的法律地位是平等的，但是其經濟地位、參與拆遷的主動性、補償安置協(xié)議中所處的地位是不同的。在拆遷過程中，被拆遷人是被動的，是弱勢群體。被拆遷人的被動地位使其合法權益易受侵害。為了消除被拆遷人對拆遷工作的抵觸情緒，積極配合響應拆遷工作，應在政策上傾斜，側重保護被拆遷人的合法權益。進行房屋拆遷補償估價時，其補償標準略高于（至少不低于）所在類區(qū)同類普通房屋的正常房地產市場價格的平均水平。當然同時也應該保護拆遷人的合法權益。如果過分加重拆遷人的負擔，加重開發(fā)成本，會打擊拆遷人的積極性，進而影響城市改造和建設。

　　3.正確把握房屋拆遷補償估價的特性，做好房屋拆遷補償估價工作。房屋拆遷補償估價有政策性強。影響大、涉及面廣、時間緊迫等特性。房屋拆遷補償估價與其他估價目的下的估價有一定的區(qū)別，不同于真正意義上的房地產公開市場價值的估價。如果不從實際出發(fā)，生搬硬套新《條例》規(guī)定，逐戶進行拆遷估價，不僅給估價工作增加難度和業(yè)務量，估價效率低，還會造成拆遷補償安置標準混亂等現(xiàn)象。因此房地產估價師應該認真領會新《條例》精神，把握拆遷補償估價的特性、拆遷法律法規(guī)以及地方政策，嚴守職業(yè)道德，及時了解掌握本地區(qū)房地產市場行情、特點，要有大局意識，全面平衡，一方面體現(xiàn)拆遷估價的特性，一方面使估價結果盡可能被拆遷相關利益主體公認和接受。

　　4.做好拆遷估價前期基礎工作，提高估價效率，保障拆遷進程。拆遷工作是時限性很強的工作，不能因拆遷估價的拖延而影響拆遷進度。在保證估價精度的情況下，按時完成拆遷估價尤為重要。筆者認為拆遷估價時評估價格由基準價十浮動價來構成是合理的。即根據(jù)本地區(qū)特點，不同類區(qū)（或以棟為單位的樓）基準價確定下來后個別再考慮每戶樓層、朝向、用途。建筑結構、權益等浮動價來確定各戶的不同價格。根據(jù)具體情況，樓層朝向等可以固定的個別影響因素也可以采取固定的模式。拆遷估價時要原則性和靈活性相結合，同一供求圈內類似房地產價格趨于一致，使房地產估價師易于操作，使拆遷估價區(qū)別于過去僅考慮房屋殘存價值的簡單估價的老模式，又區(qū)別于真正意義上的房地產公開市場價值評估，簡化估價過程，加快估價速度，保障拆遷進程。

　　5.做好拆遷估價糾紛調解等善后工作，保障建筑項目順利進行。當拆遷相關利益主體對估價結果有異議人紛時，房地產估價機構應做好估價依據(jù)、估價過程、估價結果等的介紹解釋工作。城市房屋拆遷管理部門應組織專家召開辯論會，進行最后裁定，以及政策方面的宣傳、疏導、教育工作，按照解決糾紛程序認真解決糾紛，防止社會矛盾的發(fā)生，穩(wěn)定社會秩序，保障建設項目的順利進行。