一般來說，在建筑物重置成本估算準(zhǔn)確的前提下，準(zhǔn)確估算建筑物的累計(jì)折舊，是運(yùn)用重置成本法對(duì)舊有建筑物資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的難點(diǎn)和關(guān)鍵。正確理解資產(chǎn)評(píng)估中折舊的實(shí)質(zhì)，弄清楚資產(chǎn)評(píng)估折舊與會(huì)計(jì)折舊的區(qū)別，對(duì)于評(píng)估人員正確運(yùn)用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估具有重要意義。

　　實(shí)質(zhì)和目的不同

　　評(píng)估上的折舊，實(shí)質(zhì)是評(píng)估建筑物的重置成本至評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值減損，即估算由于各種原因造成的建筑物價(jià)值的貶值或損失。因此準(zhǔn)確地說，估價(jià)上的“折舊”不是原本意義上的折舊，而是一種減價(jià)修正，其目的是通過這種減價(jià)修正求得建筑物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值。會(huì)計(jì)上的折舊實(shí)質(zhì)是建筑物這種固定資產(chǎn)的原始成本在產(chǎn)品成本中的分?jǐn)?，其目的是使該固定資產(chǎn)的原始取得價(jià)值，通過折舊這種價(jià)值轉(zhuǎn)移（攤銷）形式而收回。

　　年限不同

　　建筑物耐用年限一般分為自然耐用年限（物理壽命、自然壽命）和經(jīng)濟(jì)耐用年限（經(jīng)濟(jì)壽命）。前者是指建筑物自建造完成之日起因使用、自然磨損達(dá)到不堪使用的年數(shù)；后者是指建筑物自建造完成之日起，至建筑物使用收益與其使用成本相抵時(shí)點(diǎn)的持續(xù)時(shí)間。

　　評(píng)估中使用的折舊年限是指建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命，這一年限的確定，是評(píng)估人員親臨估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)建筑物的建成時(shí)間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性等，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，并結(jié)合建筑物使用功能、所處環(huán)境以及已使用年數(shù)等因素，綜合分析確定其折舊年限或成新率，必要時(shí)還要考慮土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。所以，評(píng)估中的折舊年限是一個(gè)相對(duì)變動(dòng)（動(dòng)態(tài)）的量，它受建筑物本身的設(shè)計(jì)和功能、使用和自然磨損、所處區(qū)域的環(huán)境條件、市場(chǎng)狀況以及國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)政策、法律法規(guī)等因素的影響，并隨這些因素的變化而改變，具有個(gè)別性和特殊性特征。同類型的數(shù)宗建筑物，因其所在區(qū)位、使用年限、維修保養(yǎng)以及所處環(huán)境等的不同，評(píng)估中綜合確定的折舊年限往往也不同。會(huì)計(jì)上的折舊年限，是在考慮損耗的同時(shí)，也考慮社會(huì)技術(shù)、財(cái)稅經(jīng)濟(jì)政策和生產(chǎn)力發(fā)展水平，且以同類資產(chǎn)中各項(xiàng)資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)條件均相同的假設(shè)條件為前提，確定的適合于同類資產(chǎn)的一個(gè)平均年限。因此會(huì)計(jì)上的折舊年限是對(duì)某一類資產(chǎn)作出的會(huì)計(jì)處理的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，是一種高度集中的理論系數(shù)或常數(shù)，對(duì)于該類資產(chǎn)中的每一項(xiàng)資產(chǎn)具有普遍性、統(tǒng)一性和法定性。同類型的建筑物，無論其所在地如何，也不論其使用、維修保養(yǎng)以及所處環(huán)境如何等，會(huì)計(jì)核算中均適用同一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的法定年限。

　　考慮價(jià)值損耗的因素不同

　　資產(chǎn)評(píng)估和會(huì)計(jì)上確定折舊年限所考慮的損耗都包括有形折舊（物質(zhì)折舊）和無形折舊，一般而言，無形折舊（無形損耗）包括功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。會(huì)計(jì)上的折舊主要包括物質(zhì)折舊和功能折舊，即主要考慮了有形折舊及無形折舊兩種形式中的一種-功能折舊。而功能折舊僅是無形折舊的一種形式，不是無形折舊的全部。評(píng)估中確定折舊額或成新率時(shí)，所考慮的價(jià)值損耗因素不但包括物質(zhì)折舊和功能折舊，還包括經(jīng)濟(jì)折舊，即評(píng)估中的折舊包括有形折舊和全部無形折舊。因此，經(jīng)濟(jì)折舊是評(píng)估過程中特有的一種折舊形式。

　　市場(chǎng)化程度要求不同

　　在資產(chǎn)評(píng)估中，折舊的基數(shù)是評(píng)估對(duì)象建筑物在評(píng)估基準(zhǔn)日的重置成本，評(píng)估基準(zhǔn)日不同，評(píng)估對(duì)象建筑物的重置成本也不同，即同一建筑物的重置成本往往隨時(shí)間不同而不同；會(huì)計(jì)上的折舊基數(shù)為建筑物這種固定資產(chǎn)的原始取得價(jià)值，即資產(chǎn)原值，該資產(chǎn)原值一經(jīng)發(fā)生，在此后折舊年限內(nèi)始終以它為基數(shù)計(jì)算折舊，不隨時(shí)間變化而變化。與此相對(duì)應(yīng)，評(píng)估上，建筑物的重置成本與所求得的累計(jì)折舊額之間的差額稱為資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，這一實(shí)際價(jià)值必須與該建筑物在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值一致；會(huì)計(jì)上資產(chǎn)原值與所提取的累計(jì)折舊額的差額稱為資產(chǎn)的賬面價(jià)值（或折余價(jià)值），這一價(jià)值不必于市場(chǎng)價(jià)值一致。

　　正是由于上述原因，現(xiàn)實(shí)中常會(huì)出現(xiàn)這樣的情況：有些建筑物資產(chǎn)，盡管會(huì)計(jì)賬目顯示其折舊尚未提完，但評(píng)估的結(jié)果卻表明其現(xiàn)時(shí)價(jià)值已所剩無幾；而有些建筑物資產(chǎn)，在會(huì)計(jì)賬目上折舊已經(jīng)提完，但評(píng)估結(jié)果卻顯示其仍有較大的價(jià)值。這種情況往往也是評(píng)估委托方（特別是企業(yè)）感到迷惑不解的原因所在。

　　確定折舊時(shí)對(duì)維修費(fèi)用的處理方法不同

　　建筑物因使用、自然等原因，往往會(huì)造成建筑物的破損，于是就有了為保持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)和使用，充分發(fā)揮其使用效能的維護(hù)和修理；為了改進(jìn)其性能、質(zhì)量甚至延長其使用壽命的改良（改建、擴(kuò)建）。以經(jīng)濟(jì)上是否合理為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建筑物的損耗分為可修復(fù)損耗和不可修復(fù)損耗兩部分。可修復(fù)損耗是指為了對(duì)各種原因引起的建筑物損耗進(jìn)行修復(fù)，所投入的成本小于或等于修復(fù)后建筑物價(jià)值的增加，或小于或等于所得到的收益回報(bào)。反之為不可修復(fù)損耗。評(píng)估中確定折舊、成新率和折舊年限，大多數(shù)情況下考慮的是為了保證建筑物資產(chǎn)的正常使用為前提的可修復(fù)損耗，也即更注重資產(chǎn)使用的實(shí)際效能。既可以根據(jù)建筑物維修保養(yǎng)好壞情況等各種因素，確定折舊年限或成新率；也可以對(duì)可修復(fù)損耗直接估算其修復(fù)所需費(fèi)用，將此費(fèi)用作為建筑物折舊額或以此作為確定建筑物綜合成新率的依據(jù)。會(huì)計(jì)上則根據(jù)建筑物資產(chǎn)是維修還是改良，分別作為收益性支出或資本性支出，按規(guī)定在相應(yīng)的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行核算。