一、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制后存在的主要問(wèn)題

　　1、脫鉤改制后的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)人員壓力大、包袱多

　　脫鉤改制后的評(píng)估機(jī)構(gòu)組成人員，大多是從原政府部門(mén)或事業(yè)單位完全脫離出來(lái)，從“大鍋飯”中走出來(lái)，失去了依靠，真正成為市場(chǎng)人，面對(duì)市場(chǎng)，大多心存壓力，不能很快適應(yīng)市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)方式。

　　由于評(píng)估機(jī)構(gòu)受區(qū)域影響較大，業(yè)務(wù)空間不大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。在脫鉤改制過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出現(xiàn)不同程度的萎縮情況，有的甚至完全滅失。其原因有：一是注冊(cè)資金相對(duì)較高，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)一時(shí)難以承受；二是房地產(chǎn)估價(jià)師嚴(yán)重流失；三是尚未認(rèn)識(shí)到評(píng)估服務(wù)的重要性和影響自身利益程度；四是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)存在職能分割、信息不對(duì)稱、行政干預(yù)多等諸因素影響。

　　2、管理體系交叉，不利于評(píng)估行業(yè)的發(fā)展

　　從我國(guó)目前管理體制來(lái)看，評(píng)估業(yè)有房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估和資產(chǎn)評(píng)估，且主要分屬于建設(shè)部、國(guó)土資源部和國(guó)有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的評(píng)估人員也分為房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)評(píng)估師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門(mén)出發(fā)，未經(jīng)過(guò)很好的協(xié)調(diào)與溝通。當(dāng)一份土地評(píng)估報(bào)告有爭(zhēng)議時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)法對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，這突出表現(xiàn)為一個(gè)部門(mén)的評(píng)估結(jié)果不被其他部門(mén)認(rèn)可。這種現(xiàn)象限制了公平競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰，不利于評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。

　　3、不公平競(jìng)爭(zhēng)和惡性競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)存在

　　現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以分為兩類(lèi)：一類(lèi)是原各級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)成立的評(píng)估機(jī)構(gòu)，現(xiàn)已大部分進(jìn)行了脫鉤改制，成為股份制公司。另一類(lèi)是沒(méi)有政府背景，按市場(chǎng)化運(yùn)作的評(píng)估公司。前者雖然經(jīng)過(guò)了脫鉤改制，但管理部門(mén)為了自身利益會(huì)把能夠掌握的業(yè)務(wù)交給這些公司完成。而沒(méi)有政府背景的公司，有些依附于前者公司拿二手活，賺取部分利潤(rùn)。有些則與前者公司在市場(chǎng)上展開(kāi)廝殺，為了多爭(zhēng)取業(yè)務(wù)，或迎合顧客不合理要求，或置評(píng)估規(guī)程和規(guī)范于不顧，或過(guò)度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或給客戶主管回扣。既損害了國(guó)家和集體的合法利益，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)、資源的嚴(yán)重流失，也擾亂了市場(chǎng)秩序，違背了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)公正、公平、公開(kāi)的原則。

　　4、現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估公司良莠不齊，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低

　　整個(gè)評(píng)估行業(yè)有評(píng)估執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師專(zhuān)業(yè)人員總共不超過(guò)6萬(wàn)人，而實(shí)際辦理人事代理并在房地產(chǎn)評(píng)估各類(lèi)機(jī)構(gòu)中工作的大概只有 4萬(wàn)人。主要原因是一部分兼職人員，特別是極個(gè)別單位把注冊(cè)資金在注冊(cè)后抽走。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)估價(jià)師考試為一次性考試制度，通過(guò)后的注冊(cè)也只有一個(gè)級(jí)別，不能體現(xiàn)估價(jià)師水平高低和資歷深淺，不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。

　　5、與國(guó)際接軌，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受到?jīng)_擊

　　WTO的加入和市場(chǎng)開(kāi)放程度的加大，境外專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的進(jìn)入將對(duì)企業(yè)發(fā)展造成很大的沖擊。境外機(jī)構(gòu)一般具有良好的品牌形象和先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念，他們必將搶占我們的市場(chǎng)和人才。

　　6、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告質(zhì)量令人擔(dān)憂

　　當(dāng)前各評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估人員主要包括兩類(lèi)：一是從業(yè)的注冊(cè)估價(jià)師和估價(jià)人員；二是非專(zhuān)職的注冊(cè)估價(jià)師。自從房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制成為合伙制企業(yè)后，正式注冊(cè)的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師大多成了評(píng)估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)或合伙人，他們主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，真正做評(píng)估的是那些根本沒(méi)有評(píng)估師資格也談不到估價(jià)經(jīng)歷的人，只因?yàn)橐蟮墓べY水平不高而被公司雇傭。這些人員多數(shù)對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估操作是一知半解，對(duì)于各項(xiàng)指標(biāo)、數(shù)據(jù)只知其然不知其所以然，只簡(jiǎn)單地、機(jī)械地套用，在評(píng)估報(bào)告模板上修修改改，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告質(zhì)量令人擔(dān)憂。

　　二、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制后的發(fā)展對(duì)策

　　1、行政主管部門(mén)大力支持脫鉤改制后的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)

　　原主管部門(mén)應(yīng)努力從各個(gè)方面創(chuàng)造寬松條件，營(yíng)造優(yōu)良環(huán)境，切實(shí)解決估價(jià)人員的后顧之憂。首先，要為脫鉤改制后的估價(jià)機(jī)構(gòu)提供辦公場(chǎng)所；其次，要制定切實(shí)可行的人員安置方案：一是妥善解決好原來(lái)人員的安置問(wèn)題，支付相應(yīng)的安置費(fèi)用和補(bǔ)償費(fèi)用；二是補(bǔ)辦養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等各項(xiàng)基本社會(huì)保險(xiǎn)；三是處理好各種對(duì)內(nèi)負(fù)債性基金，如職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金、住房基金、后續(xù)教育基金、福利基金、獎(jiǎng)勵(lì)基金等；四是處理分割好實(shí)物資產(chǎn)；五是落實(shí)改制機(jī)構(gòu)組建新企業(yè)的啟動(dòng)資金；六是為脫鉤改制企業(yè)爭(zhēng)取若干時(shí)期積極有利的財(cái)稅優(yōu)惠政策。再次，加大督查工作力度，堅(jiān)持“有利穩(wěn)定、有利發(fā)展、尊重人才、尊重歷史”的原則，嚴(yán)肅查處有令不行和弄虛作假等不良行為。

　　2、完善現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)

　　在傳統(tǒng)體制下，企業(yè)只要有政府或上級(jí)主管部門(mén)的批文，那么這個(gè)企業(yè)就是一個(gè)正式的企業(yè)。但這種企業(yè)只是政府的附屬物，并不具有獨(dú)立的人格，獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，獨(dú)立的責(zé)任。要脫鉤改制就要讓房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，按《公司法》或《合伙企業(yè)法》，由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師出資，組成房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司或合伙性質(zhì)企業(yè)。產(chǎn)權(quán)、資本金全部由出資人所有，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。此外，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)的認(rèn)定和人員資格的管理，由政府有關(guān)部門(mén)管理。這樣，就形成了以房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為主體，政府和主管部門(mén)發(fā)揮宏觀調(diào)控作用的現(xiàn)代企業(yè)制度，使房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)真正面向市場(chǎng)，成為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)法人。

　　3、實(shí)行執(zhí)業(yè)資格合并，完善房地產(chǎn)估價(jià)師考試制度

　　將現(xiàn)行的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格和土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格合并，現(xiàn)行的房地產(chǎn)評(píng)估人員和土地評(píng)估人員在限期通過(guò)統(tǒng)一的培訓(xùn)考核后，換領(lǐng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)資格，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可從事房地產(chǎn)的評(píng)估，但必須具有足夠數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師，并按規(guī)定取得機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)的資質(zhì)。

　　完善房地產(chǎn)估價(jià)師考試、注冊(cè)及繼續(xù)教育制度。全國(guó)按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考前資格審查。并將一級(jí)資格制改為多級(jí)資格制，以體現(xiàn)估價(jià)師水平的高低和資歷的深淺。激勵(lì)估價(jià)師積極參加繼續(xù)教育學(xué)習(xí)，爭(zhēng)取更高的估價(jià)師等級(jí)。

　　4、符合WTO市場(chǎng)需求，開(kāi)放與保護(hù)有機(jī)結(jié)合

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中評(píng)估行業(yè)中介服務(wù)作用越來(lái)越重要，評(píng)估范圍越來(lái)越廣，評(píng)估對(duì)象會(huì)越來(lái)越錯(cuò)綜復(fù)雜，每項(xiàng)評(píng)估都可能是好幾種專(zhuān)業(yè)評(píng)估的交叉，往往需要各學(xué)科專(zhuān)業(yè)人才組成聯(lián)合評(píng)估隊(duì)伍來(lái)共同完成，因此各類(lèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)橫向協(xié)作，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系。加入世界貿(mào)易組織，使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步開(kāi)放。但在開(kāi)放過(guò)程中國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事院校、工廠、保密工程等的評(píng)估要明文限制。因此，開(kāi)放中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，一定要保護(hù)好中國(guó)境內(nèi)的利益，有利于本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　5、提高從業(yè)人員素質(zhì)，嚴(yán)格估價(jià)工作行為

　　一是積極開(kāi)展房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法、信息處理方面的培訓(xùn)工作，給估價(jià)人員及時(shí)充電；二是一項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)必須有兩個(gè)或兩個(gè)以上的估價(jià)師參與，并選定其中一人為該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；當(dāng)委托項(xiàng)目?jī)r(jià)值量大于某一限度（如5000萬(wàn)以上）時(shí)則該企業(yè)負(fù)責(zé)人必須親自參與評(píng)估；三是該項(xiàng)目的實(shí)地勘測(cè)必須有估價(jià)師親自到場(chǎng)或進(jìn)行指導(dǎo)；四是評(píng)估方法和技術(shù)路線由該項(xiàng)目所有估價(jià)師集中評(píng)議后決定，修正值也要如此。在審批時(shí)要嚴(yán)格按照審核制度進(jìn)行審核，發(fā)現(xiàn)違規(guī)者即進(jìn)行重新評(píng)估或修正，而且對(duì)負(fù)責(zé)人和當(dāng)事人進(jìn)行處罰。年終時(shí)，企業(yè)必須進(jìn)行總結(jié)性審核，再次檢查是否有不合要求的評(píng)估報(bào)告并將信息反饋給委托方，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和查處問(wèn)題。

　　6、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)多元化和網(wǎng)絡(luò)化，塑造品牌

　　房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制后，資源處于重組和再分配的過(guò)程。一方面評(píng)估機(jī)構(gòu)要努力搶占法定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)；另一方面則要開(kāi)發(fā)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，發(fā)現(xiàn)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，如開(kāi)拓與房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的房地產(chǎn)拍賣(mài)、房地產(chǎn)信息咨詢等市場(chǎng)，同時(shí)使企業(yè)擁有開(kāi)展多種評(píng)估的能力，從單一房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展為房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估、工程造價(jià)、價(jià)格鑒證等綜合評(píng)估機(jī)構(gòu)。此外，不同地區(qū)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間可以聯(lián)合、合并、連鎖經(jīng)營(yíng)，構(gòu)成價(jià)值鏈，走規(guī)?；l(fā)展的道路，這樣既有利于評(píng)估機(jī)構(gòu)提高市場(chǎng)占有率，打出品牌，又增加了業(yè)務(wù)量、提高了利潤(rùn)率。