一、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押中的“抵押”是期權(quán)抵押1997年5月9日建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條第4款規(guī)定：“預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”。其中使用的“抵押”一詞是否完全等同于通常所講演的房地產(chǎn)抵押，筆者認(rèn)為值得商榷。

　　其一，從抵押物本身來(lái)看，按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第46條的規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償”?？梢?，抵押房地產(chǎn)必須是抵押人的合法的房地產(chǎn)，即在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，抵押物必須是實(shí)實(shí)在在存在的房地產(chǎn)，且權(quán)屬清楚，有權(quán)屬證書，無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議。預(yù)售商品房抵押也稱為房屋期權(quán)抵押，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者與開發(fā)商之間只是產(chǎn)生了債務(wù)關(guān)系，購(gòu)房者獲得的僅僅是債權(quán)，尚不是房屋所有權(quán)。也就是說(shuō)，在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，該房地產(chǎn)正在建設(shè)卻尚未竣工，抵押物是在未來(lái)某時(shí)點(diǎn)建成的房地產(chǎn)，即房屋的期權(quán)。

　　其二，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》中的規(guī)定，貸款銀行與抵押人簽訂抵押合同后，雙方必須辦理抵押物登記手續(xù)，抵押登記是抵押合同生效必備的一道手續(xù)。從抵押登記的形式來(lái)看，以取得房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)，并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》；以預(yù)售商品房抵押的，登記機(jī)關(guān)是在抵押合同上作記載。預(yù)售商品房在抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，抵押人并未獲得《房屋所有權(quán)證》，抵押人對(duì)預(yù)購(gòu)的商品房享有的權(quán)利是一種期權(quán)，因而，貸款銀行和抵押人可持依法生效的《商品房買賣合同》（期房）辦理事會(huì)抵押備案手續(xù)。在辦理抵押備案手續(xù)時(shí)，還應(yīng)提供《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》及《商品房頂售許可證》。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，再正式辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。

　　其三，從抵押涉及的法律關(guān)系來(lái)看，一般房地產(chǎn)抵押涉及的法律關(guān)系有：借款人與銀行之間的借貸關(guān)系，抵押人與貸款銀行之間的抵押關(guān)系；預(yù)售商品房抵押貸款涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜：購(gòu)房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的房地產(chǎn)預(yù)售合同關(guān)系，購(gòu)房者與銀行之間的惜貸關(guān)系和擔(dān)保關(guān)系，即購(gòu)房者向銀行貸款并以預(yù)購(gòu)房地產(chǎn)向銀行擔(dān)保，開發(fā)商與銀行之間的擔(dān)保關(guān)系。在辦理預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押中，銀行為了減少自身的風(fēng)險(xiǎn)，通常要求開發(fā)商全程擔(dān)保貸款。開發(fā)商對(duì)借款人按期還款的擔(dān)保責(zé)任只存在于借款人辦理產(chǎn)權(quán)證書之前，而對(duì)借款人在辦理產(chǎn)權(quán)證書之后不能還款沒有設(shè)定任何義務(wù)。

　　其四，從抵押發(fā)生的階段來(lái)看，一般的房地產(chǎn)抵押發(fā)生于房地產(chǎn)建成后的任何階段；而預(yù)售商品房抵押則只能發(fā)生于房地產(chǎn)的預(yù)售階段。在商品房竣工后，房屋期權(quán)的抵押就轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房的抵押。

　　二、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押中抵押物評(píng)估的內(nèi)容

    1.對(duì)抵押物的合法性進(jìn)行核查，并在估價(jià)報(bào)告中如實(shí)揭示遵循房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。在預(yù)售商品房貸款抵押物的評(píng)估中，要特別注意估價(jià)對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)。由于預(yù)售商品房貸款抵押，只發(fā)生在商品房的預(yù)售階段，所以，對(duì)該抵押物主要核查其報(bào)建手續(xù)是否完整。估價(jià)人員應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的每一項(xiàng)報(bào)建手續(xù)的原件和復(fù)印件進(jìn)行核對(duì)，對(duì)于核對(duì)無(wú)誤的復(fù)印件給以認(rèn)可；未能核對(duì)或發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤的復(fù)印件，在報(bào)告中進(jìn)行揭示。尤其要對(duì)估價(jià)對(duì)象的《商品房買賣合同》（期房）及“五證”即《國(guó)有土地使用證》。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》進(jìn)行仔細(xì)核查。

　　2.評(píng)估抵押物的抵押價(jià)值

    （1）關(guān)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　雖然房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估時(shí)希望了解的是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)、抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)時(shí)，該房地產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)的客觀合理價(jià)格折算到設(shè)定抵押時(shí)的價(jià)值，但由于這種預(yù)期價(jià)值評(píng)估難以準(zhǔn)確把握，實(shí)際評(píng)估的抵押價(jià)值是房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值。由前面的分析可知，預(yù)售商品房貸款抵押評(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象的狀況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)（估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)竣工時(shí)點(diǎn)）的狀況，房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在（抵押權(quán)設(shè)定時(shí)）的狀況?？梢姡康禺a(chǎn)的市場(chǎng)狀況與估價(jià)對(duì)象的狀況不在同一時(shí)點(diǎn)。

　　值得注意的是，預(yù)售商品房貸款抵押物的評(píng)估不同于在建工程的評(píng)估。在建工程評(píng)估中，估價(jià)對(duì)象的狀況及房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，即房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況與估價(jià)對(duì)象的狀況處在同一時(shí)點(diǎn)。

　　（2）關(guān)于建筑面積。

　　預(yù)售商品房貸款抵押評(píng)估中經(jīng)常遇到的一個(gè)問題是，實(shí)際建筑面積超過《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的面積的情況。遵循房地產(chǎn)估價(jià)中的合法原則，應(yīng)根據(jù)不同的情況進(jìn)行處理；①已經(jīng)規(guī)劃部門同意，并補(bǔ)交了相關(guān)費(fèi)用的，可按規(guī)劃部門最終確定的建筑面積進(jìn)行評(píng)估；②已經(jīng)規(guī)劃部門處理，尚需補(bǔ)交費(fèi)用的，應(yīng)扣除該項(xiàng)費(fèi)用，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明；③未經(jīng)規(guī)劃部門同意的，按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》上規(guī)定的建筑面積考慮，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明超面積部分的不合法性。

　　3.對(duì)預(yù)售商品房的工程形象進(jìn)度和完成投資額進(jìn)行審查

    按照中國(guó)人民銀行發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》要求，借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買期房的，所購(gòu)期房必須是在多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的條件下銷售。

　　綜上所述，房地產(chǎn)預(yù)售商品房貸款抵押物的評(píng)估報(bào)告中，重點(diǎn)應(yīng)揭示抵押物的報(bào)建手續(xù)是否齊全、合法，提成示貸款銀行注意有關(guān)抵押物的風(fēng)險(xiǎn)因素，給出在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的客觀、合理的市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)抵押物的有關(guān)建筑面積公攤的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其他規(guī)劃內(nèi)容以及工程形象進(jìn)度進(jìn)行核實(shí)和披露。