一、有收益性房地產的內涵

　　總的來說，收益法適用于有收益性的房地產的價格評估。在實際評估中，估價人員普遍認為只有目前存在有收益的房地產才能算作是有收益性的房地產，才能用收益還原法進行估價，而沒有現(xiàn)實收益的房地產是不能用收益還原法估價的。我們認為， “有收益性”應體現(xiàn)在兩個方面：一是現(xiàn)實存在的有收益性的房地產，例如正在經營的商店、賓館，已出租的房屋等；二是存在有潛在性收益的房地產，例如一塊將產生預期收益的空地，新建的還未出租或經營的房地產，這些都屬于沒有現(xiàn)實收益，但有潛在收益的房地產。收益法評估由于是以房地產的預期收益為基礎，因此，潛在性的收益也應屬于收益還原法中“有收益性房地產”的范圍之列。自有房地產也存在“有收益性”。傳統(tǒng)上認為自有房地產屬于業(yè)主自己使用，它既沒有出租也不從事經營，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法來對其估價，但根據(jù)西方經濟學中的“機會收益”原理思想，可把自有房地產當作出租性房地產看待，即業(yè)主的租金節(jié)省就相當于他的租金收入，從而它就產生了收益。

    二、出租性房地產相關總收益的確定

　　房地產總收益可分為實際總收益和客觀總收益。實際總收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，客觀總收益是排除了實際總收益中的屬于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正?？偸找?。

　　目前估價人員在運用收益法對出租性房地產估價時，普遍都采用客觀總收益來作為房地產的總收益，但我們認為對于不同類型的出租性房地產，總收益的求取是不相同的，因此不能一概用客觀總收益來作為出租性房地產的總收益?？陀^總收益適用于不存在房屋租約的情況下。實際總收益則適用于已出租的房屋，且簽定了長期租約，期滿要續(xù)租的情況。對于只存在短期租約，期滿不續(xù)租的房屋，則需客觀總收益和實際總收益綜合考慮，即租約限制內采用實際總收益，租約限制外采用客觀總收益來確定其房地產總收益。

　　客觀總收益的求取通常是采用市場比較法，在市場上收集同類房地產的租賃價格，然后對收集來的案例價格，根據(jù)待估房地產的實際情況進行因素修正。因素修正主要是從地段因素、面積因素、樓層因素、租賃期限因素、付款方式因素、保證金因素等幾方面考慮。通過以上的因素修正后，即可求出待估房地產的客觀潛在租金水平，但同時還要考慮空置率和租金損失問題。空置率可根據(jù)待估房地產所在區(qū)域的平均空置率來確定，租金損失是指包括拖欠租金或不交租金等情況，它與承租人有直接的關系。

　　實際總收益的求取則根據(jù)房屋所有權人和租賃戶簽定的租賃合同上的租金確定。契約租金一般分為兩種，一種是租金在租賃期內不發(fā)生變化；一種是租金在租賃期內根據(jù)市場上租金的變動情況作周期性的調整。一般來說租賃期較長的契約都采用的是第二種，因為市場上租金水平在長期會發(fā)生較大的波動，因此出租人為了自身的利益，一般都要求租金在周期內根據(jù)市場作相應調整。

    三、利息是否應作為總費用扣除

　　傳統(tǒng)上認為利息應作為費用扣除，因為利息是投資房地產成本支出的一部分，但我們認為這是不恰當?shù)?，因為投資者之所以要選擇投資房地產，是因為房地產帶來的投資收益大于銀行的存貸款利息。正因為如此投資者才愿意從銀行貸款來投資房地產或者犧牲銀行的存款利息來投資于房地產。因此，無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應作為費用扣除。

    四、折舊是否應作為總費用扣除以及折舊年限的確定

　　目前很多運用收益法進行房地產估價的報告中均把折舊費當作費用扣除，而我們認為這是不恰當?shù)?，因為折舊并沒有實際支出，是作為業(yè)主提留，它不同于總費用中的維修費、管理費、保險費、稅費等都屬于實際支出。因此我們認為如果把房地產作為一種投資，那么它每年的純收益就應該是它的凈現(xiàn)金流入量，公式為：

　　凈現(xiàn)金流入量=資本產出+資本回收

　　式中：資本產出就是投資房地產的時間價值（投資利息）的體現(xiàn)，資本回收就是房地產所提取的折舊部分。

　　當a每年變化，r每年不變，且>0，房地產有收益的年期為有限年期n時，收益法公式為：P=a1/（1+r）+a2/（1+r）2+……+ an/（1+r）n當n=1時，P=a/（1+r），則：a=P（1+r）=P+Pr

　　由此我們可看出凈現(xiàn)金流入量a（純收益）是包括了P（資本回收）和Pr（資本產出即投資房地產的時間價值）兩方面的內容，可見折舊并沒有從總費用中扣除而是作為了純收益的一部分。

　　對于不同的估價對象，折舊的種類是不相同的。

　　1.當估價對象是房地合一時，則折舊包括兩方面：一是土地成本的分攤，二是建筑物的折舊，這兩部分均應作為房地的純收益。

　　2.當估價對象是土地時，土地純收益=房地總收益-房地總費用-建筑物純收益，這時建筑物的折舊則應包含在建筑物的純收益中扣除掉，而土地成本的分攤則作為土地純收益的一部分不予扣除。

　　3.當估價對象是建筑物時，建筑物純收益=房地總收益-房地總費用-土地純收益，土地成本的分攤則應包含在土地純收益中扣除掉，而建筑物的折舊則應作為建筑物純收益的一部分不予扣除。

　　當計算建筑物折舊時，對于折舊年限的確定應注意以下問題：1.當建筑物經濟耐用年限短于土地使用權出讓年限時取建筑物的經濟耐用年限計算折舊。

　　2.當建筑物經濟耐用年限長于土地使用權出讓年限時取土地出讓年限計算折舊并不考慮殘值。

　　3.當建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其經濟耐用年限早于土地使用權出讓年限結束時，應按建筑物的經濟耐用年限計算折舊。

　　4.當建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其經濟耐用年限晚于土地使用權出讓年限而結束時，應按建筑物可使用年限計算折舊并不考慮殘值。

　　其中：建筑物可使用年限=土地補辦出讓手續(xù)前建筑物的使用年限+土地使用權出讓年限

    五、總費用中應考慮的稅費項目

　　我們認為，收益法在評估過程中所指的稅費項目是指房地產在運營過程（出租、經營、生產期間）中所須繳納的項目。

　　1.對于單純的土地租賃。根據(jù)國家稅法應當考慮以下幾種稅費：城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育附加費、交通重點建設附加費等。

　　2.對于出租性、經營性房地產。根據(jù)國家稅法應當考慮以下幾種稅費：城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育附加費、交通重點建設附加費等。

　　3.對于生產性房地產（企業(yè)）。應考慮城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅及房產稅等。

　　在房地產的稅法中，土地增值稅、契稅及所得稅等幾種稅種也不應計入該稅費項目。

　　六、總費用中的維修費的求取方法及測算途徑

　　房地產的維修費一般可分為日常性小維修和大維修費用。

　　1.日常性小維修。發(fā)生較為頻繁，費用較低，因此可取年折舊費的一定比例計算。其中折舊費一般采用直線法估算，即：D=C×（1-R）/N （C：重置成本，R：殘值率，N：經濟耐用年限）

　　2.大維修費用。發(fā)生的次數(shù)相對較少，但發(fā)生的費用卻較大，因此，大維修費用宜采用提取重置成本的一定比例計算，然后再作每年的平均攤銷。

　　七、對于出租性房地產，當土地取得方式為劃撥時，“土地收益”部分應作為總費用扣除

　　目前在一般情況下運用收益法估價時都沒有考慮土地取得方式對收益價格的影響。但根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》第55條之規(guī)定：以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益部分上繳國家。因為房屋所有權人并未獲得“土地收益”這部分收益，故該“土地收益”部分不應計入在出租人的純收益中，而是應作為出租人上繳國家的費用扣除。

　　八、資本化率的確定方法

　　在運用收益法進行房地產估價時，目前通常是采用直接選取法來確定資本化率，但采用此方法誤差較大，我們認為宜采用以下幾種方法：1.行業(yè)基準收益率加物價指數(shù)調整法以這種方法確定房地產的資本化率前提是把房地產作為一種投資來看待。假設以P價格（資金凈流出量）投資一房地產，每年可得純收益（年資金凈流入量）為a，并假設每年a不變，可收益年限為n 則：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P FNPV：財務凈現(xiàn)值    R：折現(xiàn)率令FNPV=0，則：R=FIRR（財務內部收益率）

　　當FIRR>RC（行業(yè)基準收益率）時，F(xiàn)NPV>0，投資房地產可獲得超額利潤；當FIRR<RC時，F(xiàn)NPV<0，投資房地產會出現(xiàn)虧本；當FIRR=RC時，F(xiàn)NPV=0，這是市場競爭最可能的結果，這時房地產的價格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]， ，由此可看出RC即是房地產的資本化率，然后再對RC作物價指數(shù)的調整，得出經過物價指數(shù)調整后的資本化率R=（1+RC）/（1+f）-1（f：物價指數(shù)變動率）

　　2.安全利率加上風險調整值法運用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風險的資本投資收益率。在我國一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率，然后根據(jù)估價對象所處地區(qū)現(xiàn)在和未來的經濟狀況、房地產市場發(fā)育狀況、土地取得方式、物價指數(shù)狀況以及估價對象的用途，新舊程度等確定風險調整值，最后用安全利率加風險調整值的和作為該估價對象的資本化率。

　　3.收益風險倍數(shù)法收益風險倍數(shù)法是在參照投資收益率排序法的基礎上，對安全利率加調整值法加以改進的方法。即把安全利率加風險調整值法中要求取的風險調整值改變?yōu)榇_定房地產投資與安全投資年回收額的多出倍數(shù)。因房地產投資的風險高于國債，在投資收益率排序上，房地產投資收益率應高于同期國債年利率。具體思路是：假設以房地產投資方式購買收益性房地產的總價額為V，尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為a.同時以安全投資方式（購買國債）投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為A，則有：V=a/r×[1-1/（1+r）n] P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地產投資的風險、收益均要比國債投資大，如果兩種投資額相等，收益期相同，那么房地產投資的年回報額（純收益）要比國債投資的本息回收額要大。假定房地產投資的年回收額比國債投資的本息回收額高出的倍數(shù)為b，則有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]該公式就是收益風險倍數(shù)法確定資本化率的基本公式，式中的b稱為收益風險倍數(shù)。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根據(jù)收益風險倍數(shù)，確定資本化率r.

　　九、房地產收益年限的確定

　　對房地產收益年限的確定主要是根據(jù)土地的可使用年限或設定使用年限及建筑物可使用年限的不同來綜合考慮。

　　1.當土地為出讓方式時土地可使用年限=土地在估價時點的剩余年限（尚可使用年限）=土地使用權到期時間-估價時點的時間建筑物可使用年限=建筑物在估價時點的剩余經濟耐用年限對于評估對象為土地的情況，則用土地可使用年限作為該評估對象的有收益的年限；對于評估對象為建筑物或房地合一的情況，求取它的收益年限是通過土地可使用年限與建筑物可使用年限比較來確定的，即根據(jù)孰短原則來求取該評估對象的收益年限。

　　2.當土地為劃撥方式時即未辦理土地出讓手續(xù)的情況，這時應設定在估價時點該土地用途的法定最高出讓年限作為土地的可使用年限。這種情況下對于不同評估對象（土地、建筑物、房地合一）的收益年限的確定問題類似于土地為出讓方式的情況。