摘要：對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、保有、使用和轉(zhuǎn)讓等活動(dòng)課稅構(gòu)成了房地產(chǎn)稅制的主要內(nèi)容。目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅制涉及的相關(guān)稅種達(dá)12個(gè)，但一方面顯得紛繁復(fù)雜，有重復(fù)征稅之嫌；另一方面又存在與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)，與國(guó)際慣例不接軌，弱化稅收宏觀調(diào)控功能等問(wèn)題，如何進(jìn)一步完善現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展將成為我國(guó)下一輪稅制改革必須正視的問(wèn)題。因此本人認(rèn)為現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度已經(jīng)不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，亟待改革。本文提出了建立和完善房地產(chǎn)稅制的設(shè)想，同時(shí)進(jìn)一步完善有關(guān)房地產(chǎn)稅收配套制度和政策等主張。

　　關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)制度 改革 完善

　　一、 我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的建立及發(fā)展

　　（一）我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的建立

　　中華人民共和國(guó)成立前后，在全國(guó)統(tǒng)一的新的稅收制度建立以前，為了保證國(guó)家財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，根據(jù)中共中央的指示，老解放區(qū)的人民政府暫時(shí)可以繼續(xù)按照自己制定的稅法征稅，來(lái)不及制定新稅法的新解放區(qū)則可經(jīng)暫時(shí)沿用原國(guó)民黨政府實(shí)行過(guò)的一些可以利用的稅法征稅，其中包括不同名目的房產(chǎn)稅、土地稅和房地產(chǎn)有關(guān)的一些稅收，如契稅、印花稅、所得稅。在1949年11月底至12月初召開(kāi)的首屆全國(guó)稅務(wù)會(huì)議上，確定了統(tǒng)一全國(guó)稅收制度，稅收政策的大政方針和擬出臺(tái)的主要稅法的基本方案，確定全國(guó)范圍適用的稅收為14種，其中涉及房地產(chǎn)的稅種有房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、工商業(yè)稅、印花稅和遺產(chǎn)稅。上述內(nèi)容截入了1950年1月30日中央人民政府政務(wù)院發(fā)布的新中國(guó)稅制建設(shè)的綱領(lǐng)性文件——《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》。此外，各地普遍征收契稅。遺產(chǎn)稅始終沒(méi)有立法開(kāi)征。

　　（二）我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的發(fā)展

　　20世紀(jì)50年代中期，我國(guó)實(shí)行生產(chǎn)資料所有制的社會(huì)主義改造以后，絕大部分房地產(chǎn)屬于國(guó)家和集體所有，土地的買賣和轉(zhuǎn)讓被禁止，房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的征稅范圍也日益縮小，房屋的出租也被嚴(yán)格限制，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)和相關(guān)的稅收制度在以后的近30年時(shí)間內(nèi)幾乎名存實(shí)亡。黨的十一屆三中全會(huì)以后，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行經(jīng)濟(jì)體制改革和對(duì)外開(kāi)放，房地產(chǎn)稅收制度也逐步衽了改革，20世紀(jì)80年代初恢復(fù)了征收契稅；80年代后期開(kāi)征了耕地占用稅；90年代前期開(kāi)征了土地增值稅，其他相關(guān)稅種也實(shí)行了改革。

　　（三）我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)狀

　　到目前為止，我國(guó)并沒(méi)形成一套專門(mén)的房地產(chǎn)稅制，現(xiàn)行稅制中，涉及到房地產(chǎn)的稅收主要有12種，即營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅，契稅、耕地占有稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市房地產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅。我們把這些稅種單列出來(lái)，按照征稅環(huán)節(jié)的不同可以劃分為四類：即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)征收的稅收、房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅收、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的稅收、房地產(chǎn)出租環(huán)節(jié)征收的稅收。

　　二、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收存在的主要問(wèn)題

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)相稅費(fèi)多，“費(fèi)擠稅”問(wèn)題較突出。

　　“費(fèi)擠稅”問(wèn)題的存在是房地產(chǎn)稅收制度安排欠合理和投資環(huán)境不穩(wěn)定的表現(xiàn)。“費(fèi)擠稅”使得費(fèi)用變相地合理化了，其負(fù)面影響是顯而易見(jiàn)的。 由地方費(fèi)用攤派引起的間接“費(fèi)擠稅”，其典型表現(xiàn)是城市教育費(fèi)附加稅的征收。嚴(yán)格說(shuō)，它并不與政府提供公共產(chǎn)品或勞務(wù)相對(duì)應(yīng)，實(shí)際上屬于地方費(fèi)用攤派。按照合理負(fù)擔(dān)原則，稅費(fèi)的征收以納稅對(duì)象的承受能力為限度，超過(guò)了這一限度無(wú)疑會(huì)削弱稅基的穩(wěn)定性。地方利益導(dǎo)入的直接后果是各種不正規(guī)費(fèi)用排擠正稅。 欠合理的地方稅收規(guī)定引起的直接“費(fèi)擠稅”。在房地產(chǎn)稅收征收中，某些地方的一些不成文的規(guī)定，如開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)必須在項(xiàng)目所在地成立項(xiàng)目公司。這種典型的“諸侯經(jīng)濟(jì)”的做法，旨在穩(wěn)定本地區(qū)稅源，但由于管理成本高昂，地方本位利益的干預(yù)，以及亂攤派等反而出現(xiàn)稅源流失現(xiàn)象，最終損害的是國(guó)家的利益。同時(shí)，如此多的行政性收費(fèi)，不僅大大加重了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者、經(jīng)營(yíng)者、銷售者的負(fù)擔(dān)，而且加重了房地產(chǎn)買受人的負(fù)擔(dān)，致使許多地方的商品房?jī)r(jià)格居高不下，普通職工只能望房興嘆。

　　1994年稅制改革后，在房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)存在不同的相關(guān)稅種共有12種，涉及房地產(chǎn)業(yè)的各種收費(fèi)項(xiàng)目也名目繁多。僅從開(kāi)發(fā)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目上看，有的地方各種收費(fèi)多達(dá)50多項(xiàng)。從收費(fèi)比例上看，有的各項(xiàng)收費(fèi)占銷售收入的35％，左右，相當(dāng)于經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用的70％，租、稅、費(fèi)體系設(shè)置不合理，造成征收混亂。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售的住房?jī)r(jià)格主要包含四個(gè)部分：成本、費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)。有關(guān)資料表明國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，這四部分的比重分別為73％，10％，10％，7％，而我國(guó)為35％、40％，16％，9％，造成房?jī)r(jià)居高不下的原因也在于稅費(fèi)過(guò)高，從而加重了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)，影響了政府對(duì)企業(yè)的管理水平，不但使管理漏洞增多，而又容易滋生腐敗。

　?。ǘ┒愂照咴诜康禺a(chǎn)的分布不合理

　　從征稅環(huán)節(jié)來(lái)看，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收主要集中在房地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié)，而在房地產(chǎn)占用（保有）期間設(shè)計(jì)的稅種較少，且免稅范圍較廣。一方面，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過(guò)于集中勢(shì)必將提高新建商品房的價(jià)格，從而帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上揚(yáng)；另一方面，房地產(chǎn)占用（保有）環(huán)節(jié)的稅費(fèi)種類過(guò)少，使得大多數(shù)由使用者無(wú)償取得土地仍然近似無(wú)償?shù)乇怀钟兄恋亻e置和浪費(fèi)的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。

　?。ㄈ┒愴?xiàng)設(shè)置欠科學(xué)，稅種重疊，稅基交叉，存在重復(fù)課稅

　　一是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓收入既按全課征營(yíng)業(yè)稅，又按增值額課征土地增值稅；二對(duì)納稅人房產(chǎn)座落地，既要從量課征城鎮(zhèn)土地使用稅，又要眾價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅；三是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移所簽訂的契約或合同工的雙方均要課征印花稅，對(duì)承受方還要課征契稅；四是對(duì)土地課稅設(shè)置城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅；五是對(duì)房屋租金收入，既征收5％的營(yíng)業(yè)稅，又征收12％的房產(chǎn)稅；六是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的增值額既要計(jì)征土地增值稅，又要計(jì)征企業(yè)所得稅。這些從而造成了房地產(chǎn)稅種多，環(huán)節(jié)多，又有征收不到位的情況。

　　對(duì)房地產(chǎn)的重復(fù)收稅和多層次收費(fèi)，成為商品房的房?jī)r(jià)居高不下的一個(gè)重要原因之一，對(duì)形成有效的買方市場(chǎng)也帶來(lái)一定的難度。 在稅收方面，例如營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅的同時(shí)征收，不利于土地的轉(zhuǎn)讓流通。營(yíng)業(yè)稅屬于間接稅，容易發(fā)生轉(zhuǎn)移，真正承擔(dān)稅負(fù)的往往是買受者和承租人，不利于外資的進(jìn)入與市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理中的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅都屬于流轉(zhuǎn)稅，前者以銷售收入、轉(zhuǎn)讓收入、租金收入和服務(wù)費(fèi)為計(jì)稅依據(jù)，土地增值稅則以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，從而造成對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓的重復(fù)征稅，打擊了土地正常流通的積極性。 另一方面，以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)為例,此項(xiàng)費(fèi)用的原意是如果住宅區(qū)不按規(guī)定面積建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),就需向建委交納代建費(fèi)用。但實(shí)際上,一些地區(qū)無(wú)論開(kāi)發(fā)商在住宅小區(qū)建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與否,都必須交納此項(xiàng)費(fèi)用,這無(wú)疑造成了重復(fù)收費(fèi),這部分自然要被計(jì)入成本。再如公共建筑配套費(fèi)、綠地建設(shè)費(fèi)等,在住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施費(fèi)中已被計(jì)入到相應(yīng)的成本,在此綜合收費(fèi)中又一次出現(xiàn),實(shí)屬重復(fù)收費(fèi)。 更甚的是稅收與收費(fèi)的重復(fù)。如以出讓方式取得土地使用權(quán)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，既要支付土地使用費(fèi)，又要繳納土地使用稅，從而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)中稅費(fèi)重復(fù)。

　?。ㄋ模┈F(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅存在缺陷

　　一是計(jì)稅辦法陳舊，對(duì)自用部分房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)事實(shí)是以有房產(chǎn)原值扣除一定的比例后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，既沒(méi)有考慮房屋的自然損耗因素，又未顧及房屋的后期升值因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收無(wú)法隨著房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加。二是征稅范圍狹窄，稅基小?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅僅限于對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的土地征稅，抑制了房地產(chǎn)稅收作用的發(fā)揮也使得房地產(chǎn)稅難以成為地方稅中的主體稅種。

　?。ㄎ澹﹥?nèi)、外資房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度不統(tǒng)一

　　一是兩套所得稅制。對(duì)內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)分別開(kāi)征企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅；二是兩套房地產(chǎn)制和土地稅制。而對(duì)涉外企業(yè)則只開(kāi)征城市房地產(chǎn)稅，而對(duì)涉外企業(yè)則只開(kāi)征城市房地產(chǎn)稅，并且僅對(duì)房產(chǎn)征稅，對(duì)地產(chǎn)不征稅；三是城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加內(nèi)外有別。對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)征城建稅和教育費(fèi)附加，而對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)則不征收此項(xiàng)稅費(fèi)；四是耕地占用稅政策內(nèi)外不統(tǒng)一。對(duì)內(nèi)資企業(yè)占用耕地卻不征收。這種“超國(guó)民待遇”雖在改革開(kāi)放初期為吸引外資起到了一定積極的作用，但在世界經(jīng)濟(jì)全球化的今天，尤其是我國(guó)加入WTO后，外資企業(yè)將在更多領(lǐng)域進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，這兩套稅制的實(shí)行，將很大程度損害內(nèi)資企業(yè)利益，影響稅收公平性原則。

　　（六）土地增值稅存在的問(wèn)題土地增值稅設(shè)計(jì)不當(dāng),調(diào)節(jié)力度有限。

　　從實(shí)際操作上看，現(xiàn)行的土地增值稅的計(jì)稅辦法，稅率等存在很多不科學(xué)的地方，計(jì)征繁瑣，不易執(zhí)行，實(shí)際征收效果極差。土地增值稅按其實(shí)質(zhì)也可以說(shuō)是一種資本利得稅。各國(guó)對(duì)資本利得稅的課稅,盡管具體方法不同,但都給予優(yōu)惠待遇,這主要出于以下原因:“其一,資本利得的實(shí)現(xiàn)一般需要長(zhǎng)時(shí)間,因而資本利得往往會(huì)有通貨膨脹的因素;其二,資本利得是逐步實(shí)現(xiàn)的,若用普通的公司所得稅率對(duì)實(shí)現(xiàn)的資本利得一次課征,顯然比逐年按增值額課征稅負(fù)要重;其三,對(duì)資本利得采用輕稅政策,可在政策上達(dá)到鼓勵(lì)資本流動(dòng),活躍資本市場(chǎng),防止產(chǎn)生投資“鎖住”狀態(tài)的目的。其四,對(duì)資本利得實(shí)行優(yōu)惠,可以鼓勵(lì)投資,特別是風(fēng)險(xiǎn)投資,從而有利于提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。”而我國(guó)現(xiàn)行的土地增值稅不僅課及房地產(chǎn)業(yè)的資本利得,而且課及其正常所得,這就有些不盡合理。“我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于資本原始積累階段,其利潤(rùn)的產(chǎn)生錯(cuò)綜復(fù)雜,大部分企業(yè)是通過(guò)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲利,也有少數(shù)靠炒地、炒房發(fā)財(cái)。因此,防止土地增值收益流失,關(guān)鍵是土地使用制度的并軌和限制非正常投機(jī)行為。而不是“一刀切”統(tǒng)一征收土地增值稅”。

　?。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)稅收實(shí)體法與程序法結(jié)合不緊密

　　實(shí)體法很多規(guī)定可操作性差，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收征管難度大，稅收流失比較嚴(yán)重。例如，根據(jù)我國(guó)建設(shè)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)資料，我國(guó)每年有近8億平方米商品房投入使用，若按2000年城鎮(zhèn)商品房平均每平方米銷價(jià)1000元計(jì)算，那么全國(guó)每年將實(shí)現(xiàn)商品房銷售額8000億元，若按應(yīng)稅所得率10℅計(jì)算，可為國(guó)家?guī)?lái)264億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅，事實(shí)上收到的不到十分之五。

　　（八）房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策深層次輻射力不強(qiáng)

　　一是對(duì)國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、危舊住房改造等沒(méi)有明顯稅收優(yōu)惠；二是現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策不能發(fā)揮稅收因地制宜的調(diào)節(jié)功能 和體現(xiàn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的特殊性，尤其是對(duì)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力比較弱的西部地區(qū)；三是現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策大多集中于存量房地產(chǎn)，而對(duì)增量房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠政策相對(duì)比較少。

　　三、建立和完善房地產(chǎn)稅制的設(shè)想

　?。ㄒ唬┯孟鄳?yīng)的稅收代替地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)

　　將那些性質(zhì)與稅收類似的并適合征稅的項(xiàng)目改為稅收，將那些經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)從政府收費(fèi)中予以剝離，費(fèi)改稅后，應(yīng)將各地小財(cái)政納入大財(cái)政，把準(zhǔn)稅收性質(zhì)收費(fèi)項(xiàng)目分別并入中央稅和地方稅，使我國(guó)的房地產(chǎn)稅收規(guī)模基本上與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平相適應(yīng)。

　　（二）按房地產(chǎn)取得、保有、經(jīng)營(yíng)（收益）三個(gè)環(huán)節(jié)重新設(shè)置稅種，建立一套統(tǒng)一，規(guī)范、合理的新型房地產(chǎn)稅收體系

　　1．在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)，改革現(xiàn)行契稅和印花稅。

　?。?）將現(xiàn)行契稅和房地產(chǎn)印花稅（買方）合并，開(kāi)征房地產(chǎn)取得稅，課稅對(duì)象包括單位和個(gè)人，但目前尚未開(kāi)征遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅，因此，建議在房地產(chǎn)取得稅下分設(shè)購(gòu)買取得、受贈(zèng)取得、繼承取得三個(gè)科目，為促進(jìn)消化空置商品房，對(duì)購(gòu)買取得采用較低比例稅率，受贈(zèng)取得、繼承取得則采用超額累進(jìn)稅率計(jì)征。

　?。?）改革現(xiàn)行的耕地占用稅，開(kāi)征農(nóng)地占用稅，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)中，如果取得的建設(shè)用地是農(nóng)地，從保護(hù)有限農(nóng)地資源的角度出發(fā)，有必要開(kāi)征農(nóng)地占用稅。

　　2．在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅，并適時(shí)開(kāi)征空地稅。

　?。?）開(kāi)征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，并實(shí)行從價(jià)課征。簡(jiǎn)化現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，并擴(kuò)大其征稅范圍，原則上應(yīng)對(duì)我國(guó)境內(nèi)擁有房地產(chǎn)的單位和個(gè)人都不得征稅。同時(shí)，要改革現(xiàn)有的從價(jià)、從租、從量計(jì)算計(jì)稅依據(jù)的混亂局面，一律改為從價(jià)計(jì)征。對(duì)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的所得稅，包括企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅，稅率要根據(jù)所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)持有時(shí)問(wèn)的長(zhǎng)短有所區(qū)分，時(shí)間越長(zhǎng)稅率越低，以抑制短期的房地產(chǎn)投機(jī)行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展。

　?。?）將現(xiàn)行的“土地閑置費(fèi)”改為“空地稅“，即對(duì)閑置1年以上的土地課征空地稅。目前，國(guó)家對(duì)閑置1年以上的土地征收土地閑置費(fèi)，這已經(jīng)從實(shí)踐上法律上奠定了開(kāi)征空地稅的必要條件。

　　3．在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（收益）環(huán)節(jié)，可考慮保留原有的營(yíng)業(yè)稅，并適當(dāng)降低稅負(fù)，同時(shí)考慮設(shè)置統(tǒng)一的所得稅，適時(shí)取消土地增值稅。

　?。?）保留原有的營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅稅率采用比現(xiàn)在更低的比例稅率。

　?。?）合并內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制。如外資企業(yè)的土地使用費(fèi)與內(nèi)資企業(yè)的土地使用稅、外資企業(yè)的城市房地產(chǎn)稅與內(nèi)資企業(yè)的房產(chǎn)稅、外資企業(yè)的外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅與內(nèi)資企業(yè)的企業(yè)所得稅，都應(yīng)盡快統(tǒng)一，并統(tǒng)一實(shí)行國(guó)民待遇原則，營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的良好環(huán)境，以適應(yīng)我國(guó)加入WTO后的新情況。

　?。?）設(shè)置統(tǒng)一的房地產(chǎn)個(gè)人所得稅。即對(duì)個(gè)人（含外籍人員）從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中取得的收入（指利潤(rùn)所得）征稅，采用比例稅率，稅負(fù)從輕。

　?。?）暫停征收土地增值稅。隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)盼快速發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化，行業(yè)利潤(rùn)己逐步趨于平均化，土地增值稅事實(shí)上己名存實(shí)亡。而且，目前中國(guó)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)重組情況越來(lái)越普遍，土地增值稅對(duì)很多過(guò)去以低價(jià)取得士地使用權(quán)的國(guó)企產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓形成了現(xiàn)實(shí)的障礙。至于取消土地增值稅后產(chǎn)生的收入流失，可借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，把土地增值所得并入一般所得計(jì)征所得稅。應(yīng)考慮暫停征收土地增值稅，其所得已不能通過(guò)所得稅進(jìn)行調(diào)控。通過(guò)上述改革調(diào)整后，將建立起以房地產(chǎn)為主，所得稅、營(yíng)業(yè)稅為輔的新型房地產(chǎn)稅收體系。

　　四、進(jìn)一步完善有關(guān)房地產(chǎn)稅收的配套制度和政策

　?。ㄒ唬?qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。首先要清查土地，建立土地位置、權(quán)屬及面積臺(tái)帳；其次，改變分塊管理的現(xiàn)狀，盡快實(shí)行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書(shū)合一制度，理清管理關(guān)系，避免房地產(chǎn)私下交易，增強(qiáng)房地產(chǎn)稅收課征的有效性和嚴(yán)肅性。

　?。ǘ┩晟品康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，建立房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)。一方面，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法體系，為房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)；另一方面，要在稅務(wù)部門(mén)內(nèi)部建立評(píng)稅機(jī)構(gòu)和專職評(píng)稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度。

　?。ㄈ┵x予地方政府必要的地方稅稅權(quán)。對(duì)地方稅種中的一些中等份量的稅種如城建稅和城鎮(zhèn)土地使用稅可以在稅額上確定一個(gè)幅度，由地方政府根據(jù)其自身需要和實(shí)際承受能力選擇確定；對(duì)方稅種的上些零星小稅種其立法開(kāi)征權(quán)應(yīng)完全交給地方政府。

　?。ㄋ模├眄槼鞘型恋睾头课莨芾眢w制，盡快實(shí)行“房地合一”的新體制，建立一下“精簡(jiǎn)、高效、統(tǒng)一、權(quán)威”的房地產(chǎn)管理體制，為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

　?。ㄎ澹┎扇∮辛φ鞴艽胧氯愂章┒?，實(shí)現(xiàn)公平稅負(fù)。關(guān)鍵是落實(shí)三部委規(guī)定的房地產(chǎn)稅收“一體化”管理規(guī)定，逐步建立房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫(kù)。

　　（六）進(jìn)一步完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策，以增強(qiáng)其輻射力。對(duì)國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、危舊住房改造等應(yīng)出臺(tái)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策；賦予西部工區(qū)一定的稅收優(yōu)惠政策；適時(shí)取消內(nèi)外有別的各種房地產(chǎn)業(yè)稅收優(yōu)惠政策。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　2． 《天津師范大學(xué)學(xué)報(bào)》2003年第5期王明坤文《中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革探討》

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　　5． 《經(jīng)濟(jì)前沿》2003年第1期井明文《改革房地稅制體系推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展》

　　6． 劉震等《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)》湖北人民出版社1999年版