我們可以發(fā)現(xiàn)，在此法中所定義的“房地產(chǎn)”與前文所敘述的國際上通行的“不動產(chǎn)”概念是不相同的。而且，此法中所定義的“房地產(chǎn)”本身的含義是也不夠明確。在此法中，并沒有強調(diào)工礦企業(yè)的廠場設備（如鋼鐵企業(yè)與石化企業(yè)的生產(chǎn)裝置）是否屬于此法中所指的構筑物。也沒有涉及江河海洋、礦產(chǎn)、森林這些不動產(chǎn)中所不能不涉及的內(nèi)容。而所謂的 “房地產(chǎn)開發(fā)”往往是指住宅類不動產(chǎn)的開發(fā)，或勉強可以是指一部分商業(yè)不動產(chǎn)的開發(fā)。習慣上不會將有關工業(yè)、交通、農(nóng)業(yè)、通訊、電力之類的基本建設稱之為房地產(chǎn)開發(fā)。而此法中的“房地產(chǎn)交易”又似乎包括了工礦企業(yè)建筑物和構筑物的交易。因此，上述“房地產(chǎn)”這樣的概念，極易產(chǎn)生歧義。同時，由于此“房地產(chǎn)”本身概念的模糊，如按照此定義進行征稅，將使我國不動產(chǎn)稅的稅基變得十分模糊與十分狹隘，從而也難以實現(xiàn)稅賦的公平。因此，如果不建立“不動產(chǎn)”這一科學的稅基概念，則不可能“開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”，從而也不能充分發(fā)揮稅賦合理調(diào)節(jié)分配的作用與建立企業(yè)公平競爭環(huán)境的作用。

　　一、國際不動產(chǎn)稅基評估的現(xiàn)狀

　　資產(chǎn)評估作為一個行業(yè)即是以不動產(chǎn)評估開始的。而不動產(chǎn)評估即是從不動產(chǎn)稅款征繳和抵押貸款開始的。上溯至中國的漢朝和歐洲的羅馬時代，不動產(chǎn)和其他的一些財產(chǎn)都已經(jīng)是收繳稅款的依據(jù)，至今已具備了兩千年的歷史。那時，人們已經(jīng)是根據(jù)各自的富裕程度，以現(xiàn)金或產(chǎn)品的形式向國家交納稅賦。越富有者，納稅越多。而確定某人富裕程度的一個重要方面就是確定其擁有不動產(chǎn)的多少。因此，不動產(chǎn)作為稅基進行評估的歷史已經(jīng)相當悠久。并且可以說，當時將不動產(chǎn)作為稅基的評估是我們今天資產(chǎn)評估行業(yè)的始作俑者。到了十九世紀，現(xiàn)代意義的不動產(chǎn)價值評估就已有相當大的發(fā)展。至今，在世界各國的資產(chǎn)評估業(yè)務中，不動產(chǎn)的稅基評估還是其最大量涉及的業(yè)務之一。

　　世界各國的經(jīng)驗證明，進行不動產(chǎn)稅基的評估，以達到不動產(chǎn)稅賦的公平，首先需要的是立法。由于資產(chǎn)稅在許多國家屬于地方稅，因此在國外，許多關于不動產(chǎn)稅基評估的立法由省、州一級的地方政府進行。這些法律中內(nèi)容的共同特點是：（1）首先確定不動產(chǎn)的定義，（2）對不動產(chǎn)稅基評估人員進行確定，（3）建立不動產(chǎn)稅基評估結果的復議制度。

　　各國法律中對不動產(chǎn)的定義是有一定差別的。但在一般情形下，不動產(chǎn)是指土地和土地的附著物或其改造成果。但有的國家在不動產(chǎn)的法律定義中，特別指出其不包含土地的水資源、礦產(chǎn)資源和樹木等，而有的國家所定義的不動產(chǎn)則包括這些附著物中的一部分。如美國阿肯色州的不動產(chǎn)法律中不動產(chǎn)定義為：“一宗確定的土地及其改造成果。” 美國密歇根州不動產(chǎn)法法律中的不動產(chǎn)定義為“一宗確定的土地，包括土地的改造成果以及土地所包含的其他利益、收益或權力?！蹦戏枪埠蛧芍袑Σ粍赢a(chǎn)的定義是“包括不動產(chǎn)及其相關的權力或利益”。而愛爾蘭法律中“地產(chǎn)”（即不動產(chǎn)）包括土地的改造結果以及被水面覆蓋的土地。

　　各國不動產(chǎn)稅法中，往往對征稅的不動產(chǎn)的范圍與免予征稅的不動產(chǎn)的具體范圍作出了規(guī)定。如愛爾蘭的不動產(chǎn)稅法中規(guī)定，應予納稅的不動產(chǎn)及不動產(chǎn)權益有：各類建筑（包括其建設后用于建筑同一目的土地）、鐵路（包括鐵道部門的線路資產(chǎn)和非線路資產(chǎn)）、港口（包括防波堤、船塢和固定停泊處）、礦山、捕魚及養(yǎng)魚等的漁業(yè)權、道路通行費用、鉆井采油權、船舶與其航行權，廣告點及用作廣告的土地和建筑、發(fā)電廠（包括其建筑物、構筑物、發(fā)電機、容器、鍋爐、燃料處理設備、水電廠的相關水工建筑、鐵路、公路及水庫等等）、網(wǎng)絡（包括信號發(fā)送及接收設備、管道網(wǎng)絡以及相關土建工程、變電站，電網(wǎng)及其建筑）、政府部門占用的部分建筑與部分土地（包括軍隊、警察、監(jiān)獄所占用的土地和建筑）等。其規(guī)定的不予納稅的不動產(chǎn)有：農(nóng)業(yè)用地與農(nóng)場建筑、林業(yè)地產(chǎn)、體育場地、醫(yī)院、學校、美術館、博物館、圖書館、公園、國家紀念設施、航運燈塔與標志、養(yǎng)老或扶殘的建筑設施、公共聚會建筑、慈善機構占用的建筑、非贏利機構占用的土地與建筑、公墓等。

　　各國在不動產(chǎn)稅基評估立法中，都確定了稅基評估人員。如加拿大、澳大利亞的某些省、州與愛爾蘭等國，是由政府專門任命一名稅基評估專員，負責此項工作。而在美國的一些州，除了專門的機構負責稅基評估事務之外，還各自對本州的稅基評估人員的培訓、考試與注冊作出了規(guī)定。如美國賓夕法尼亞州要求注冊稅基估價人員至少完成90小時以上的稅基評估基礎課程的培訓，并必須通過本州有關稅基評估各科目的考試。并且，賓夕法尼亞州還規(guī)定，自1993年起，本州注冊通過的稅基評估師每兩年還需要進行一次的再注冊；稅基評估人員在申請再注冊時，必須向有關部門提交其已完成州政府所規(guī)定的后續(xù)教育課程的證明。

　　各國在不動產(chǎn)稅基評估立法中還都十分重視稅基評估中所發(fā)生爭議的處理。如澳大利亞澳北地區(qū)對稅基評估中所發(fā)生的爭議，規(guī)定了詳細的復議制度與訴訟程序。其規(guī)定：如果稅基評估的當事方對稅基價值評估的結果持有異議，則首先由負責稅基評估的地產(chǎn)評估師對當事方進行解釋與答復。對于當事方提出的評估結果異議，負責稅基評估的地產(chǎn)評估師可以部分與全部接受其意見，或?qū)Υ水愖h予以否決。若當事方不滿意地產(chǎn)評估師的答復，則其可向由地區(qū)政府任命的評估委員會提出復議。如果當事方對地區(qū)評估委員會所作出的復議裁決仍不滿意，則可向地區(qū)專事不動產(chǎn)評估訴訟的特別法庭提出訴訟，最后解決爭議。

　　二、推動不動產(chǎn)稅基評估工作，為我國經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境

　　我國不動產(chǎn)稅收中除了上述的稅基狹窄、定義不清的問題之外，還存在著不動產(chǎn)的稅費繁多、稅費集中在不動產(chǎn)開發(fā)建設與不動產(chǎn)交易時期的弊病，從而導致企業(yè)取得非劃撥土地使用權時與居民購買商品房時不堪重負。此外，目前內(nèi)外資企業(yè)負擔的是不同的不動產(chǎn)稅種，稅收待遇并不一致。實行《決定》中“開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關稅費”之后，稅賦征收的環(huán)節(jié)將后移，由擁有不動產(chǎn)的企業(yè)與個人逐年分期繳納物業(yè)稅。同時，內(nèi)外資企業(yè)的稅賦也將得到統(tǒng)一，從而使稅賦趨于公平與合理。

　　為解決上述我國不動產(chǎn)稅賦中存在的問題，以及貫徹《決定》中的“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則，筆者認為，其關鍵即是首先必須確定不動產(chǎn)的定義范疇及其價值范疇，然后才可能達到稅制簡化、稅基完整、稅賦合理與稅管嚴格的目標。不動產(chǎn)稅賦改革作為城鎮(zhèn)建設稅費改革中的重大措施，是需要逐步推進的。但是，根據(jù)世界各國的經(jīng)驗，此項改革的許多前期工作是不能回避的。如國家首先需要確定不動產(chǎn)稅基評估的專門管理部門，第二，必須制定物業(yè)稅相關的法律與稅基評估的法律，并在稅法中確定不動產(chǎn)的定義，確定應予納稅與不予納稅的不動產(chǎn)科目，同時，建立稅基評估人員注冊、考試制度以及建立物業(yè)稅稅基評估結果的復議制度。

　　可能有人認為我們國家執(zhí)業(yè)資格的考試已經(jīng)太多了，不易再設立新的執(zhí)業(yè)資格。而筆者認為，有利于市場秩序規(guī)范運行的執(zhí)業(yè)準入考試，還是必須的。問題不在于執(zhí)業(yè)資格的多少，而在于其所起的作用。就不動產(chǎn)的稅基價值評估來說，一方面其與目前我國實行中的房地產(chǎn)估價與土地估價是有區(qū)別的，具備一定的特殊性；同時，目前我國不動產(chǎn)價值評估領域還存在行業(yè)不統(tǒng)一以及考試、執(zhí)業(yè)資格等許多方面還需要進行改進等諸多問題。而不動產(chǎn)稅基評估涉及到所有的企業(yè)與廣大住宅居民的切身利益，涉及面相當之大。而且，不動產(chǎn)稅基評估的結果是行政結論，絕非一般咨詢性質(zhì)的評估服務，必須慎之又慎。因此建立新的稅基評估人員考試制度是十分必要的。

　　另一個極需研究的是物業(yè)稅征收與不動產(chǎn)稅基評估的試點工作如何開展的問題。筆者認為，解決上述企業(yè)取得非劃撥國有土地使用權時需繳納土地使用轉(zhuǎn)讓金的負擔，是一個很好的突破口。改變企業(yè)在企業(yè)改制重組中一次性繳納土地使用轉(zhuǎn)讓金的方式，以及國家對固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅與土地增值稅的撤消，由企業(yè)按其所擁有不動產(chǎn)的評估價值逐年繳納物業(yè)稅，將能大大減輕企業(yè)的負擔，從而促進對企業(yè)的投資。

　　總之，征收物業(yè)稅與其稅基價值的評估，非但涉及各種投資形式的企業(yè)，還涉及國內(nèi)所有擁有不動產(chǎn)及不動產(chǎn)權益的個人與機構團體，可以毫不夸張地說，這是一項關系國計民生的重大稅制改革措施，必須予以認真對待。但我們完成此項改革之后，將能大大提高國家的財力，并能為企業(yè)創(chuàng)造公平競爭的環(huán)境，減輕企業(yè)的負擔，合理調(diào)整個人的分配，最后從各個方面促進國民經(jīng)濟的長期健康發(fā)展。