我們很清楚，稅賦的功能除了能產(chǎn)生國家的財(cái)政收入之外，還能優(yōu)化市場的資源配置。調(diào)節(jié)收入的再分配，并促進(jìn)市場的公平競爭。

　　十六屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題決定》（以下稱《決定》）中要求：為達(dá)到“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的目標(biāo)，“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)?！敝醒氲摹稕Q定》充分揭示了不動(dòng)產(chǎn)稅賦改革在經(jīng)濟(jì)改革中的重要地位。我財(cái)政部的領(lǐng)導(dǎo)同志對于這一不動(dòng)產(chǎn)以價(jià)課稅的稅制改革也一直予以高度重視。樓繼偉副部長在《分步實(shí)施稅收制度改革》一文中明確指出：不動(dòng)產(chǎn)稅改革的方向是合并城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅，建立統(tǒng)一的物業(yè)稅。物業(yè)稅將按評估價(jià)值征稅，這樣將能比較客觀地反映房地產(chǎn)的價(jià)值與納稅人的承受能力，并有利于解決現(xiàn)行稅收制度中存在的計(jì)稅依據(jù)不合理的問題。

　　不動(dòng)產(chǎn)稅基的評估工作，即將成為我國資產(chǎn)評估行業(yè)的重頭戲。下文將對此進(jìn)行某些討論。

　　一、我國不動(dòng)產(chǎn)稅收的現(xiàn)狀

　　目前，我國不動(dòng)產(chǎn)稅賦中存在諸多不利于經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的問題。表現(xiàn)有：不動(dòng)產(chǎn)的稅賦沒有合理地反映不動(dòng)產(chǎn)本身的價(jià)值，因此沒有充分體現(xiàn)稅賦的公平原則；不動(dòng)產(chǎn)的稅賦稅基狹窄，從而極大地弱化了應(yīng)有的財(cái)政收入；在不動(dòng)產(chǎn)交易與開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)又過重，導(dǎo)致各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)中包括居民住宅的開發(fā)中增添了過高的成本，從而影響了國家的建設(shè)與普通百姓的利益。香港《南華早報(bào)》曾有人發(fā)表文章認(rèn)為：我國不動(dòng)產(chǎn)稅收制度的過于混亂且有失公允，徹底改革不動(dòng)產(chǎn)稅收制度，勢在必行。美中貿(mào)易全國委員會(huì)駐北京負(fù)責(zé)人帕特里克。鮑恩斯認(rèn)為：根本原因在全國范圍內(nèi)缺乏有效的現(xiàn)代化稅收數(shù)據(jù)。

　　我國不動(dòng)產(chǎn)稅收中確實(shí)存在著這樣一個(gè)突出的問題，即沒有以不動(dòng)產(chǎn)的評估價(jià)值作為征稅的稅基，并且是對不動(dòng)產(chǎn)中的房產(chǎn)與土地分別進(jìn)行征稅，這樣，就難以體現(xiàn)稅賦的公平。如我國企業(yè)中一項(xiàng)極其重要的資產(chǎn)——國有土地的使用權(quán)，其原來應(yīng)該是企業(yè)所擁有不動(dòng)產(chǎn)中的一部分，但目前是將其與土地上的建筑人為地絕然地分開，這樣就難以準(zhǔn)確地鑒定其在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營狀態(tài)下的價(jià)值。同時(shí)，現(xiàn)在企業(yè)取得非劃撥國有土地的使用權(quán)的處置方式有兩種，一種是轉(zhuǎn)讓方式，即對此土地使用權(quán)進(jìn)行評估，評估后，按其評估價(jià)值向國家支付土地使用轉(zhuǎn)讓金。此時(shí)，土地使用權(quán)即成為企業(yè)的資產(chǎn)。這種方式，由于企業(yè)需要向國家支付的土地轉(zhuǎn)讓金數(shù)額相當(dāng)之高，企業(yè)不堪重負(fù)。另一種是投資方式，即將土地使用權(quán)評估后得出的土地使用轉(zhuǎn)讓金作為國家的投資，并作為國有股。此時(shí)，這兩種轉(zhuǎn)讓方式中也都涉及土地價(jià)值的評估，也都涉及土地使用權(quán)的外延與內(nèi)涵的確定。如土地使用權(quán)價(jià)值其是否包含土地底下的公用設(shè)施及地下資源的價(jià)值，是否包括樹木與其他附著土地的資產(chǎn)的價(jià)值，是否包括土地使用權(quán)的位置價(jià)值（周圍的交通、通訊等環(huán)境所形成的價(jià)值）等等。而實(shí)際中，由于土地的價(jià)值與土地的包括建筑在內(nèi)的附著物的價(jià)值經(jīng)常是密不可分的，建筑物、構(gòu)筑物、地下設(shè)施與管線依地而建，林產(chǎn)、礦產(chǎn)、水資源等等依地而生，土地是土地附著物的載體。土地優(yōu)越的地理位置與其周圍的環(huán)境設(shè)施能使土地附著物大幅度增值，而理想的土地附著物又能使整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)增值。顯然，如果需要按資產(chǎn)的價(jià)值征稅，則對房產(chǎn)與土地分設(shè)稅種，從而對土地與土地附著物分別征稅是極不合理的。

　　《決定》對不動(dòng)產(chǎn)稅收制度的改革，提出了此稅收中的首要關(guān)鍵問題，即確立“不動(dòng)產(chǎn)”這個(gè)概念，這符合國際上通行的稅制。如前文所述，土地的價(jià)值與土地附著物的價(jià)值經(jīng)常是不可分割的，因此我們在不動(dòng)產(chǎn)稅賦確定之前，必須要對征稅范疇進(jìn)行定義。目前我國實(shí)行的有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)的稅收稅收有：城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，房地產(chǎn)倒也可以屬于不動(dòng)產(chǎn)。但房產(chǎn)、土地直至房地產(chǎn)這幾個(gè)概念與不動(dòng)產(chǎn)的概念都是有區(qū)別的。

　　在農(nóng)耕社會(huì)中和在現(xiàn)代社會(huì)中普通城市居民所占有的財(cái)產(chǎn)中，不動(dòng)產(chǎn)無外乎只是住宅與和土地，所以此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)似乎即等于房地產(chǎn)。但在工業(yè)革命之后，不動(dòng)產(chǎn)的定義則不能只是某些建筑物與土地，其往往具有更擴(kuò)展的外延。目前，各國稅法中所說的不動(dòng)產(chǎn)不僅涉及土地與地上的建筑物與構(gòu)筑物，還涉及地下的人工改造的設(shè)施以及與作為建筑物和構(gòu)筑物附屬部分的機(jī)器設(shè)備與電氣設(shè)施，還可能涉及水、礦產(chǎn)、森林或其他的植被，涉及海洋、灘涂與大陸架。而我國法律中房地產(chǎn)的定義又是怎樣的呢？1994年7月頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》是這樣闡述的：

　　“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。

　　本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。

　　本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

　　本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。“