美國的房地產(chǎn)估價業(yè)作為一個獨立的行業(yè)開始發(fā)展始于1902年，因此它剛剛度過了百歲生日。回顧百年歷史，美國房地產(chǎn)估價業(yè)在估價理論的發(fā)展和技術(shù)的應(yīng)用上取得了若干次大的進步，而每一次進步都與一些房地產(chǎn)界的著名學(xué)者和實踐者聯(lián)系在一起。在這里讓我們回顧一下他們的偉大貢獻，同時也就看到了房地產(chǎn)估價理論和方法的發(fā)展之路。

　　我們將房地產(chǎn)估價業(yè)的發(fā)展分為四個時期：“三方法”時期、理論完善時期、新方法和技術(shù)發(fā)展時期、個人電腦／網(wǎng)絡(luò)／實時數(shù)據(jù)時期。下面將分階段論述之。

　　一、“三方法”時期——房地產(chǎn)估價作為學(xué)術(shù)領(lǐng)域的開始（20世紀(jì)初至20世紀(jì)40年代）

　　“三方法”指的是市場比較法、收益法和成本法，這三種基本的估價方法在這個時期開始發(fā)展，最初的房地產(chǎn)學(xué)術(shù)教育也始于這個階段。在這個時期有很多房地產(chǎn)學(xué)者對估價理論做出了巨大的貢獻。

　　*理查德。赫德（Richard Hurd）

　　理查德。赫德（1865-1941）在1903年寫作了《城市土地價值原理》（Principles of City Land Values）一書，該書是第一本論述城市土地估價理論的著作。在書中赫德分析了影響城市中物業(yè)價值的因素和經(jīng)濟力量。赫德在這本書中引入了兩種形式的價值概念：內(nèi)在價值（intrinsic value）和交換價值（exchange value）。內(nèi)在價值是指物業(yè)所獲得租金的資本化價值；交換價值是指市場交易的平均價值。因此，赫德所提到的“交換價值”就是我們現(xiàn)在所說的“公平市場價值”的雛形。他認(rèn)為內(nèi)在價值有可能與交換價值產(chǎn)生差異，這與一個物業(yè)所處的具體環(huán)境有關(guān)。但是這兩種價值是相互依賴的，交換價值在長期是圍繞內(nèi)在價值波動的。赫德也是提出“最高利用”（Highest utilization）的第一人，這個概念就是我們現(xiàn)在所說的“最高最佳使用”（Highest and best use）。

　　*歐內(nèi)斯特。費希爾（Ernest Fisher）

　　歐內(nèi)斯特。費希爾（1893-）是20世紀(jì)20年代房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的著名學(xué)者。1924年他出版了《房地產(chǎn)實務(wù)原理》（Principles of Real Estate Practice）一書，后來該書成為了房地產(chǎn)專業(yè)的教材，當(dāng)時房地產(chǎn)專業(yè)教育才剛剛起步。20世紀(jì)30年代初，費希爾是密歇根大學(xué)商業(yè)管理學(xué)院的房地產(chǎn)教授。1932年他協(xié)助巴布科克寫作了《房地產(chǎn)估價》（The Valuation of Real Estate）一書，而另外的一個著名房地產(chǎn)學(xué)者理查德。拉特克利夫（Richard Ratcliff）就是費希爾在密歇根大學(xué)的博士生。

　　*弗雷德里克。巴布科克（Frederick Babcock）

　　弗雷德里克。巴布科克（1897—1983）是美國第一本房地產(chǎn)估價專業(yè)著作的作者，1924年他出版了《房地產(chǎn)估價》（The Appraisal of Real Estate）一書，在書中巴布科克列舉了估價的八種方法（第二版改為七種），并指出必須根據(jù)物業(yè)的不同類型選擇合適的方法。例如，對于商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)就應(yīng)該運用不同的估價方法。巴布科克的第二本書更加有名，這就是1932年版的《房地產(chǎn)估價》（The Valuation of Real Estate）。這本書第一次試圖將房地產(chǎn)評估的各種方法和技術(shù)統(tǒng)一在一起。巴布科克在書中論述了在評估之前準(zhǔn)確界定評估目的的重要性，他是認(rèn)識到必須根據(jù)評估目的選擇合適的評估方法的第一人。同時，他指出評估目的還會影響評估的結(jié)果。這樣，價值就不再是唯一的一個值，而是依賴于所定義的評估目的。購買、銷售、償債、開發(fā)、收購、保險、賠償和抵押就是不同的評估目的，可能導(dǎo)致不同的評估值。

　　在《房地產(chǎn)估價》（The Valuation of Real Estate）一書中，巴布科克將評估的目的劃分為兩大類，一類是為進行與物業(yè)有關(guān)的決策而進行的評估，例如銷售、購買和投資等；另一類是為某種行為求取一個價格基數(shù)，例如物業(yè)稅評估、政府收購、災(zāi)害賠償?shù)取?/p>

　　他同時區(qū)分了價值和市場價格這兩個概念，認(rèn)為價值是理論上的，而價格是實踐中的。市場價格是基于銷售的真實價格，而價值必須加以界定。巴布科克列舉了估價的七種方法，將它們歸為三類：市場比較法有一種；收益法有四種；成本法有兩種。他認(rèn)為收益法是最好的一種方法，只要有可能就應(yīng)該使用這種方法。他同時提出采用分割的資本化率，將收入流劃分為兩部分（土地部分和建筑物部分），對于不同的部分采用不同的資本化率分別計算其價值。

　　其他三位著名的房地產(chǎn)學(xué)者霍伊特、韋默和拉特克利夫都可以被看作是費希爾和巴布科克的弟子。

　　*霍默?；粢撂兀℉omer Hoyt）和阿瑟。韋默（Arthur Weimer）

　　霍默。霍伊特（1895—1984）在1918年和1933年分別獲得芝加哥大學(xué)的法學(xué)博士和經(jīng)濟學(xué)博士學(xué)位。阿瑟。韋默（1909-1987）1934年獲得芝加哥大學(xué)的博士學(xué)位?；粢撂刈钪闹魇恰冻鞘蟹康禺a(chǎn)原理》（Principles of Urban Real Estate與韋默合作）。在書中，兩位作者提出收益法是確定物業(yè)價值的最可靠的方法，因為該方法“基于對未來收益的預(yù)測，利用合適的資本化率將這些預(yù)測反映到當(dāng)前價值中”。他們認(rèn)為位置、市場、法律、政府以及物業(yè)本身的特征是影響物業(yè)價值的重要因素，而區(qū)位和市場因素是最重要的。

　　二、理論完善時期（20世紀(jì)50年代至20世紀(jì)60年代上半期）

　　在這個時期，房地產(chǎn)估價理論被眾多學(xué)者分析和討論，從而不斷得到擴展和完善。

　　*利昂。埃爾伍德（Leon Ellwood）

　　利昂。埃爾伍德（1896-1974）從未獲得過博士學(xué)位，但他卻是房地產(chǎn)實務(wù)界著名的思想家。他1959年出版了《房地產(chǎn)評估和金融中的Ellwood表格》（Ellwood Tables for Real Estate Appraising and Financing），引入了債務(wù)——權(quán)益分析技術(shù)，其中資本化率是基于貸款條件、預(yù)期持有期和預(yù)期增值率計算的。Ellwood方法的核心就在于考慮到債務(wù)和權(quán)益所有現(xiàn)金流的實際發(fā)生時間，并為二者確定合適的資本化率。

　　*理查德。拉特克利夫（Richard Ratcliff）

　　理查德。拉特克利夫（1906-）是創(chuàng)立現(xiàn)代房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)的最重要人物之一。他是傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價框架（由赫德、費希爾、霍伊特和巴布科克建立）的變革者。拉特克利夫是一個多產(chǎn)的作家，他的著作包括《城市土地經(jīng)濟學(xué)》（Urban Land Economics，1949）、《現(xiàn)代房地產(chǎn)估價》（Modem Real Estate Valuation：Theory and Application，1965）和《房地產(chǎn)決策評估》（Valuation for Real Estate Decisions，1972）。

　　拉特克利夫在他的一篇重要文獻“凈收益不能被分割”（Net Income Can‘t be Split）中對巴布科克所提出的將收益流分解為土地和建筑物兩部分的方法提出了異議。他認(rèn)為由于資本化率反映了整個投資的風(fēng)險水平，而整個投資包括了土地和建筑物，因此現(xiàn)金流應(yīng)該用一個統(tǒng)一的資本化率來進行資本化。拉特克利夫還引入了一個新的市場價值概念，稱為“最可能出售價值”（most probable selling price）。這個概念包含兩個含義：第一，在估價過程中評估師是基于所界定的條件對物業(yè)能夠在市場上所銷售的價格進行預(yù)測；第二，這個預(yù)測是最可能實現(xiàn)的價值，但并不是一定能夠?qū)崿F(xiàn)的價值。因此他認(rèn)為評估的過程是找到一個最可能售價的過程。

　　三、新方法和技術(shù)發(fā)展時期（20世紀(jì)60年代后半期至20世紀(jì)80年代初）

　　在這個時期里，房地產(chǎn)估價的三種方法繼續(xù)得到改進和提高，同時一些新的方法（特別是DCF（現(xiàn)金流折現(xiàn)）方法）開始應(yīng)用于房地產(chǎn)估價。

　　*保羅。溫特（Paul Wendt）

　　保羅。溫特（1908-2000）是房地產(chǎn)估價實務(wù)界很著名的評論家。Wendt最著名的著作有《房地產(chǎn)估價：理論和時間的評論分析》（Real Estate Appraisal：A Critical Analysis of Theory and Practice）和與艾倫？瑟夫（Alan Cerf）合寫的《房地產(chǎn)估價：回顧與展望》（Real Estate Appraisal：Review and Outlook）。他在這些著作中力推DCF方法，認(rèn)為傳統(tǒng)的收益法往往都基于不現(xiàn)實的假設(shè)。

　　*詹姆斯。阿諾德。格雷斯卡普（James Arnold Graaskamp）

　　格雷斯卡普（1933-1988）的研究非常偏重應(yīng)用領(lǐng)域，他認(rèn)為真正有價值的東西往往都是“簡單的真理”，不喜歡將注意力都集中在細(xì)節(jié)上。Graaskamp的主要工作是使房地產(chǎn)分析系統(tǒng)化和結(jié)構(gòu)化。人們普遍認(rèn)為格雷斯卡普是房地產(chǎn)開發(fā)中所應(yīng)用的可行性研究方法的創(chuàng)立者。在估價理論方面格雷斯卡普并沒有創(chuàng)立新的理論，但他在完善DCF方法方面做了大量的工作，他認(rèn)為DCF方法是一種更好的估價方法，因為它能夠把影響物業(yè)價值的很多復(fù)雜因素整合在一起。格雷斯卡普認(rèn)為“最高最佳使用”是一個不現(xiàn)實的用語，往往需要很多的假設(shè)條件，用很多的時間去分析，這在普通的估價工作中是很難做到的。他傾向于使用更加現(xiàn)實和容易達到的“最可能使用”（most probable use）一詞。

　　*彼得?？茽柾枺≒eter Colwell

　　彼得?？茽柾枺?943-）是伊利諾斯大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的主任，他對房地產(chǎn)估價做出的貢獻主要是總結(jié)和完善了收益法估價體系。他詳細(xì)總結(jié)了當(dāng)前所有的收益法估價方法，包括DCF方法，并比較了它們之間在假設(shè)上的差別，以及應(yīng)如何在應(yīng)用時保持一致。這些研究成果都匯集在他的一篇著名論文《房地產(chǎn)評估中收益法的統(tǒng)一理論基礎(chǔ)》（A Unified Field Theory of the Income Approach to Appraisal）中。到目前為止，科爾威爾的對于收益法理論的貢獻還沒有人能夠超越。

　　四、個人電腦／網(wǎng)絡(luò)／實時數(shù)據(jù)時期（20世紀(jì)80年代初至目前）

　　在這個時期，房地產(chǎn)估價理論的創(chuàng)新已不多見，而主要是估價方法和技術(shù)方面的發(fā)展。特別是“多元回歸方法”的出現(xiàn)和應(yīng)用。

　　*Hedonic估價模型（多元回歸方法）

　　Hedonic估價模型的應(yīng)用是這個時期估價方法的一大發(fā)展。該模型將房屋價值和房屋的很多種屬性建立一個線性方程，房屋的屬性包括面積，臥室個數(shù)、房齡、區(qū)位、環(huán)境等等。之所以稱為“多元回歸方法”，是因為方程的因變量是房屋價值，自變量是多個屬性變量。現(xiàn)在用Hedonic模型進行估價往往都在擁有很多房屋數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)庫上操作。其基本思路可以用這個方程表示：

　　其基本方法是收集大量房屋的售價與屬性數(shù)據(jù)，代入上面的方程進行回歸，估計系數(shù)a、b1、b2、……bn.其中屬性值可以是實際值（例如面積），也可以是實際值的對數(shù)值。求取到系數(shù)之后，就可將目標(biāo)物業(yè)的屬性值代入，得到目標(biāo)物業(yè)的價格估計值。目前很多評估機構(gòu)多采用地理信息系統(tǒng)（GIS）來收集目標(biāo)物業(yè)周圍可比物業(yè)的這些數(shù)據(jù)，這種實時數(shù)據(jù)能夠在很大程度上提高評估的準(zhǔn)確性。

　　很多抵押貸款機構(gòu)，例如Freddie Mac，都很喜歡應(yīng)用這種評估方法，因為Hedonic估價方法的結(jié)果是無偏的。另外，Hedonic估價方法主要應(yīng)用在住宅物業(yè)，而商業(yè)物業(yè)的評估往往還依賴于收益法，其中DCF方法應(yīng)用得更為普遍了。

　　從上面對美國房地產(chǎn)估價理論和方法發(fā)展歷程的回顧我們可以看到，這些發(fā)展都不是孤立的，后人的工作往往是建立在前人的貢獻之上，而且學(xué)者之間的相互合作非常重要。目前房地產(chǎn)估價方面的理論創(chuàng)新和技術(shù)發(fā)展主要還集中在美國等西方國家，我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)起步較晚，目前還停留在引進西方理論與技術(shù)的階段。相信隨著我國房地產(chǎn)估價業(yè)的進步和房地產(chǎn)專業(yè)教育的不斷深入，我國的房地產(chǎn)估價專業(yè)人士也能夠為估價理論的發(fā)展做出一些貢獻。