摘要：以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算的土地增值稅改革能帶來土地市場的嬗變，能彌補(bǔ)地方政府的土地收入，能在某種程度上改變房地產(chǎn)的經(jīng)營模式，卻不能增加普通住房的市場供應(yīng)量與提升普通購房者的利益。

　　關(guān)鍵詞：增值稅，土地改革

　　為了節(jié)約土地資源、降低房地產(chǎn)開發(fā)利潤、抑制投資、穩(wěn)定房價(jià)，1820年德國最早開征了土地增值稅。之后，又有英、日等國相繼開征，然而，它的成長發(fā)展歷程并不向財(cái)產(chǎn)稅與所得稅那樣一帆風(fēng)順，中間跌宕起伏，至今效果難以發(fā)揮。

　　我國自建國以來，對(duì)城市土地長期實(shí)行無償?shù)闹噶钚詣澃魏蜔o期限使用的管理制度。改革開放以后，隨著市場經(jīng)濟(jì)因素的不斷擴(kuò)大，以及非公有制經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，加速了房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程，原有的無償使用國家土地的制度逐步向有償使用的方向轉(zhuǎn)化。

　　1987年，我國對(duì)城市土地使用制度做出重大改革，在深圳、上海、天津、廣州等城市試點(diǎn)，改過去的指令性計(jì)劃撥無償使用為有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度，這對(duì)強(qiáng)化城市土地管理、促進(jìn)城市土地的合理利用，充分發(fā)揮效益，保證城市有規(guī)劃地健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。然而之后出現(xiàn)的一些深層次問題如土地供給計(jì)劃性不強(qiáng)，成片批租的量過大、價(jià)格低；各地盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)圈地，大量耕地被占用，開發(fā)利用率低；房地產(chǎn)市場機(jī)制不完善，市場行為不規(guī)范，炒風(fēng)過盛直接影響了其作用效果。

　　為了增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控，抑制土地炒買炒賣，保障國家的土地權(quán)益，規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加財(cái)政收入，國務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，財(cái)政部于1995年1月27日頒發(fā)了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅，這是我國開征的第一個(gè)對(duì)土地增值額或土地收益額征收的稅種，深圳市原本是最早實(shí)施對(duì)土地增值額征稅的城市，后來為了鼓勵(lì)、推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，對(duì)這一稅種長期采取了政策性減免的做法。深圳市出于抑制過高房價(jià)，特別是高檔住宅上漲存在著暴利的可能和緩解普通商品房的市場需求很大，但是市場供給不足的矛盾，于2005年11月1日起恢復(fù)征收土地增值稅，目的是通過對(duì)高利潤的項(xiàng)目增加稅率，來引導(dǎo)和鼓勵(lì)更多的發(fā)展商多開發(fā)普通住房。但恢復(fù)征收一年以來，收效甚微。北京地稅局繼二手房開征土地增值稅后，從今年1月1日起，對(duì)新房中的普通住宅征收1％的土地增值稅。此前，普通住宅列在免征土地增值稅的范圍內(nèi)。

　　今年1月16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定：從今年2月1日起，將正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。具體而言，土地增值稅將以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。同時(shí)，該《通知》也從具體的操作角度，提出了相對(duì)清晰的清算條件。這意味著自發(fā)布后擱置了13年房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅從“預(yù)征”繳納現(xiàn)狀正式進(jìn)入清算狀態(tài)。此利空消息一發(fā)布，股市大受刺激，17日房地產(chǎn)板塊大幅下挫，并帶動(dòng)大盤跳水。理論分析家的分析再一次刺激了普通老百姓緊繃的神經(jīng)，于是大家歡呼越雀、奔走相告，大有救命稻草降臨到每個(gè)人的頭上，光明即將來臨之勢。

　　樂觀的觀點(diǎn)認(rèn)為：新《通知》要求土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。在這種規(guī)則下，開發(fā)商的稅收籌劃將無用武之地。而此前國內(nèi)各地區(qū)對(duì)于土地增值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)（銷）售商品房收入1%-2%的比例進(jìn)行預(yù)征，部分地區(qū)尚未開始預(yù)征，這與通知所強(qiáng)調(diào)的30%-60%的累進(jìn)稅率，不可同日而語。在土地大幅度升值、利潤高企的情況下，土地增值稅的清算，無疑會(huì)給大量開發(fā)商帶來巨大的成本壓力，一個(gè)顯而易見的結(jié)果是房地產(chǎn)商的成本將急劇上升，越是以低價(jià)獲取大量土地的房地產(chǎn)商其囤積與開發(fā)成本也就越高。在這種情況下，開發(fā)商也不敢貿(mào)然提高房屋售價(jià)，因?yàn)樘醿r(jià)勢必造成增值額的上升，它到一定程度會(huì)觸發(fā)更高一級(jí)稅率的適用。

　　理論上我們可以認(rèn)為：土地的供給是缺乏彈性的，在邊際收益遞減規(guī)律的作用下人們對(duì)土地的需求量隨著地租的升高而遞減，事實(shí)上，由于級(jí)差地租的存在，這一規(guī)律在沉疴日久的房地產(chǎn)市場不能完全發(fā)揮作用，而城市房地產(chǎn)賴以存在的土地也會(huì)隨著我國城市化進(jìn)程的加快出現(xiàn)水漲船高的的勢頭。眾所周知，對(duì)房價(jià)可能會(huì)有拉動(dòng)作用土地增值稅以土地增值為稅基，土地的增值往往在漫長的持有過程中發(fā)生，土地增值稅的征收對(duì)象一般是土地使用者、持有者或經(jīng)營者。在征收過程中，各國和地區(qū)均發(fā)現(xiàn)投機(jī)者會(huì)運(yùn)用各種手段分散和轉(zhuǎn)移土地增值。我國的土地增值稅并不對(duì)土地保有過程征稅，而是對(duì)土地開發(fā)階段的增值征稅，也就是說對(duì)利潤直接征稅，這一過程基本是2~3年。而從理論上講，正常房價(jià)漲幅下，土地增值可能微乎其微。而房價(jià)的漲跌最終取決于供求關(guān)系，與住宅開發(fā)成本沒有必然聯(lián)系。在目前總體需求大于供給的條件下，任何稅收都會(huì)存在負(fù)稅人，土地增值稅清算對(duì)房價(jià)可能會(huì)有拉動(dòng)作用，但也不能避免房地產(chǎn)商一定不轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。目前土地增值稅的一級(jí)稅率為30%，如果開發(fā)商的利潤大幅度減少，房地產(chǎn)開發(fā)投資可能也會(huì)受到較大影響，投資少供給就少，可能會(huì)進(jìn)一步抬高房價(jià)。恰恰是由于土地增值稅扣除項(xiàng)目包括了土地價(jià)格與開發(fā)、配套設(shè)施等成本，反而給開發(fā)商提供了抬高成本的足夠動(dòng)力。北京中原地產(chǎn)副總經(jīng)理顏光茂以北京為例預(yù)測，由于目前北京地價(jià)水平已處于高位，而地價(jià)推高房價(jià)的趨勢已經(jīng)很明顯，如果更嚴(yán)格地征收土地增值稅，高達(dá)30%的稅負(fù)必將向消費(fèi)鏈條的末端消費(fèi)者身上轉(zhuǎn)嫁，推高房價(jià)不可避免。

　　宏觀角度來看，土地增值稅作為地稅，是地方政府收入的有力補(bǔ)償。征收土地增值稅對(duì)于建立公共財(cái)政有利，以稅收方式獲得的財(cái)政收入將納入預(yù)算內(nèi)，而不會(huì)像以往一樣土地收入在預(yù)算外或者制度外流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致中央政府完全無法掌控。此舉也可能使房產(chǎn)商的囤地之風(fēng)有所收斂，甚至有學(xué)者認(rèn)為會(huì)終結(jié)囤地暴利，但我們不能避免地方政府在征稅時(shí)繼續(xù)通過或明或暗的優(yōu)惠政策對(duì)有關(guān)系的房地產(chǎn)商網(wǎng)開一面，導(dǎo)致征收成本將上升。

　　所以，土地增值稅清算開幕并不會(huì)出現(xiàn)人們預(yù)期的那樣出現(xiàn)魚和熊掌兼得的局面，按照以往的房地產(chǎn)行業(yè)邏輯，由于土地增值稅抬高了開發(fā)商的經(jīng)營成本，因此他們會(huì)選擇多報(bào)抵減成本項(xiàng)目減少征稅額、擴(kuò)大奢侈住房建筑比例獲取超額利潤回報(bào)等方式抵消新政策的不利影響。只要有需求，房地產(chǎn)商就沒必要改變目前的贏利模式。土地增值稅能帶來土地市場的嬗變，能彌補(bǔ)地方政府的土地收入，能在某種程度上改變房地產(chǎn)的經(jīng)營模式，卻不能增加普通住房的市場供應(yīng)量與提升普通購房者的利益?！锻ㄖ分幸?guī)定“開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！鞭k公樓、商鋪的出售率一直不如住宅，原因就在于商業(yè)地產(chǎn)往往采用出租或自營的方式。把物業(yè)轉(zhuǎn)化為自有經(jīng)營資產(chǎn)，已經(jīng)成為開發(fā)商的一種選擇，并且有逐年增多的趨勢。土地增值稅清算，可能加劇這種趨勢。土地增值稅清算，可能促使更多的開發(fā)商采用酒店公寓、青年公寓、白領(lǐng)公寓等經(jīng)營模式來避稅，傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目投資的比例可能會(huì)有所減少。

　　事實(shí)上，要讓住房滿足普通購房者的需求，政府需要的是給中低價(jià)位商品房的開發(fā)商經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，對(duì)交易減稅，是少征甚至停征經(jīng)濟(jì)適用房的土地增值稅，是鼓勵(lì)民間個(gè)人集資建房的努力，是嚴(yán)格甄別經(jīng)濟(jì)適用房的購買對(duì)象。只有如此，才能培育普通住宅市場，盤活存量的房地產(chǎn)資源擴(kuò)大供應(yīng)量，使房地產(chǎn)商樂于建造普通商品房，并鼓勵(lì)房地產(chǎn)領(lǐng)域市場主體的競爭行為沖擊商人對(duì)超額利潤的攫取，而所有這些行為的出發(fā)點(diǎn)都是讓利于民、放松對(duì)具體市場行為的管制。做到這些政府必須有相應(yīng)的措施，比如頒布明確具體的實(shí)施細(xì)則，才能保證政府的相關(guān)調(diào)控措施如土地增值稅清算主要由房地產(chǎn)開發(fā)商拿出利潤來支出，而不會(huì)轉(zhuǎn)移到房價(jià)中，轉(zhuǎn)嫁給房屋購買者。但在當(dāng)前的情況下，來勢洶洶的土地增值稅這支殺手锏，因其直接影響資金鏈條，有可能促使房地產(chǎn)企業(yè)重組與洗牌，也有可能因稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁而影響交易量，但對(duì)于價(jià)格，短期內(nèi)卻很難說有實(shí)質(zhì)性觸動(dòng)。對(duì)即將走下神壇的土地增值稅，我們的確是想說愛你不容易。

　　參考文獻(xiàn)

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