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摘要:以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算的土地增值稅改革能帶來(lái)土地市場(chǎng)的嬗變,能彌補(bǔ)地方政府的土地收入,能在某種程度上改變房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式,卻不能增加普通住房的市場(chǎng)供應(yīng)量與提升普通購(gòu)房者的利益。
關(guān)鍵詞:增值稅,土地改革
為了節(jié)約土地資源、降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、抑制投資、穩(wěn)定房?jī)r(jià),1820年德國(guó)最早開(kāi)征了土地增值稅。之后,又有英、日等國(guó)相繼開(kāi)征,然而,它的成長(zhǎng)發(fā)展歷程并不向財(cái)產(chǎn)稅與所得稅那樣一帆風(fēng)順,中間跌宕起伏,至今效果難以發(fā)揮。
我國(guó)自建國(guó)以來(lái),對(duì)城市土地長(zhǎng)期實(shí)行無(wú)償?shù)闹噶钚詣澃魏蜔o(wú)期限使用的管理制度。改革開(kāi)放以后,隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)因素的不斷擴(kuò)大,以及非公有制經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,加速了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程,原有的無(wú)償使用國(guó)家土地的制度逐步向有償使用的方向轉(zhuǎn)化。
1987年,我國(guó)對(duì)城市土地使用制度做出重大改革,在深圳、上海、天津、廣州等城市試點(diǎn),改過(guò)去的指令性計(jì)劃撥無(wú)償使用為有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度,這對(duì)強(qiáng)化城市土地管理、促進(jìn)城市土地的合理利用,充分發(fā)揮效益,保證城市有規(guī)劃地健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。然而之后出現(xiàn)的一些深層次問(wèn)題如土地供給計(jì)劃性不強(qiáng),成片批租的量過(guò)大、價(jià)格低;各地盲目設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)圈地,大量耕地被占用,開(kāi)發(fā)利用率低;房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制不完善,市場(chǎng)行為不規(guī)范,炒風(fēng)過(guò)盛直接影響了其作用效果。
為了增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控,抑制土地炒買(mǎi)炒賣(mài),保障國(guó)家的土地權(quán)益,規(guī)范國(guó)家參與土地增值收益的分配方式,增加財(cái)政收入,國(guó)務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》,財(cái)政部于1995年1月27日頒發(fā)了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》,決定自1994年1月1日起在全國(guó)開(kāi)征土地增值稅,這是我國(guó)開(kāi)征的第一個(gè)對(duì)土地增值額或土地收益額征收的稅種,深圳市原本是最早實(shí)施對(duì)土地增值額征稅的城市,后來(lái)為了鼓勵(lì)、推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,對(duì)這一稅種長(zhǎng)期采取了政策性減免的做法。深圳市出于抑制過(guò)高房?jī)r(jià),特別是高檔住宅上漲存在著暴利的可能和緩解普通商品房的市場(chǎng)需求很大,但是市場(chǎng)供給不足的矛盾,于2005年11月1日起恢復(fù)征收土地增值稅,目的是通過(guò)對(duì)高利潤(rùn)的項(xiàng)目增加稅率,來(lái)引導(dǎo)和鼓勵(lì)更多的發(fā)展商多開(kāi)發(fā)普通住房。但恢復(fù)征收一年以來(lái),收效甚微。北京地稅局繼二手房開(kāi)征土地增值稅后,從今年1月1日起,對(duì)新房中的普通住宅征收1%的土地增值稅。此前,普通住宅列在免征土地增值稅的范圍內(nèi)。
今年1月16日,國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》,規(guī)定:從今年2月1日起,將正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%~60%不等的土地增值稅。具體而言,土地增值稅將以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計(jì)算增值額。同時(shí),該《通知》也從具體的操作角度,提出了相對(duì)清晰的清算條件。這意味著自發(fā)布后擱置了13年房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅從“預(yù)征”繳納現(xiàn)狀正式進(jìn)入清算狀態(tài)。此利空消息一發(fā)布,股市大受刺激,17日房地產(chǎn)板塊大幅下挫,并帶動(dòng)大盤(pán)跳水。理論分析家的分析再一次刺激了普通老百姓緊繃的神經(jīng),于是大家歡呼越雀、奔走相告,大有救命稻草降臨到每個(gè)人的頭上,光明即將來(lái)臨之勢(shì)。
樂(lè)觀的觀點(diǎn)認(rèn)為:新《通知》要求土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。在這種規(guī)則下,開(kāi)發(fā)商的稅收籌劃將無(wú)用武之地。而此前國(guó)內(nèi)各地區(qū)對(duì)于土地增值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)(銷(xiāo))售商品房收入1%-2%的比例進(jìn)行預(yù)征,部分地區(qū)尚未開(kāi)始預(yù)征,這與通知所強(qiáng)調(diào)的30%-60%的累進(jìn)稅率,不可同日而語(yǔ)。在土地大幅度升值、利潤(rùn)高企的情況下,土地增值稅的清算,無(wú)疑會(huì)給大量開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的成本壓力,一個(gè)顯而易見(jiàn)的結(jié)果是房地產(chǎn)商的成本將急劇上升,越是以低價(jià)獲取大量土地的房地產(chǎn)商其囤積與開(kāi)發(fā)成本也就越高。在這種情況下,開(kāi)發(fā)商也不敢貿(mào)然提高房屋售價(jià),因?yàn)樘醿r(jià)勢(shì)必造成增值額的上升,它到一定程度會(huì)觸發(fā)更高一級(jí)稅率的適用。
理論上我們可以認(rèn)為:土地的供給是缺乏彈性的,在邊際收益遞減規(guī)律的作用下人們對(duì)土地的需求量隨著地租的升高而遞減,事實(shí)上,由于級(jí)差地租的存在,這一規(guī)律在沉疴日久的房地產(chǎn)市場(chǎng)不能完全發(fā)揮作用,而城市房地產(chǎn)賴以存在的土地也會(huì)隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快出現(xiàn)水漲船高的的勢(shì)頭。眾所周知,對(duì)房?jī)r(jià)可能會(huì)有拉動(dòng)作用土地增值稅以土地增值為稅基,土地的增值往往在漫長(zhǎng)的持有過(guò)程中發(fā)生,土地增值稅的征收對(duì)象一般是土地使用者、持有者或經(jīng)營(yíng)者。在征收過(guò)程中,各國(guó)和地區(qū)均發(fā)現(xiàn)投機(jī)者會(huì)運(yùn)用各種手段分散和轉(zhuǎn)移土地增值。我國(guó)的土地增值稅并不對(duì)土地保有過(guò)程征稅,而是對(duì)土地開(kāi)發(fā)階段的增值征稅,也就是說(shuō)對(duì)利潤(rùn)直接征稅,這一過(guò)程基本是2~3年。而從理論上講,正常房?jī)r(jià)漲幅下,土地增值可能微乎其微。而房?jī)r(jià)的漲跌最終取決于供求關(guān)系,與住宅開(kāi)發(fā)成本沒(méi)有必然聯(lián)系。在目前總體需求大于供給的條件下,任何稅收都會(huì)存在負(fù)稅人,土地增值稅清算對(duì)房?jī)r(jià)可能會(huì)有拉動(dòng)作用,但也不能避免房地產(chǎn)商一定不轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。目前土地增值稅的一級(jí)稅率為30%,如果開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)大幅度減少,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可能也會(huì)受到較大影響,投資少供給就少,可能會(huì)進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)。恰恰是由于土地增值稅扣除項(xiàng)目包括了土地價(jià)格與開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施等成本,反而給開(kāi)發(fā)商提供了抬高成本的足夠動(dòng)力。北京中原地產(chǎn)副總經(jīng)理顏光茂以北京為例預(yù)測(cè),由于目前北京地價(jià)水平已處于高位,而地價(jià)推高房?jī)r(jià)的趨勢(shì)已經(jīng)很明顯,如果更嚴(yán)格地征收土地增值稅,高達(dá)30%的稅負(fù)必將向消費(fèi)鏈條的末端消費(fèi)者身上轉(zhuǎn)嫁,推高房?jī)r(jià)不可避免。
宏觀角度來(lái)看,土地增值稅作為地稅,是地方政府收入的有力補(bǔ)償。征收土地增值稅對(duì)于建立公共財(cái)政有利,以稅收方式獲得的財(cái)政收入將納入預(yù)算內(nèi),而不會(huì)像以往一樣土地收入在預(yù)算外或者制度外流轉(zhuǎn),導(dǎo)致中央政府完全無(wú)法掌控。此舉也可能使房產(chǎn)商的囤地之風(fēng)有所收斂,甚至有學(xué)者認(rèn)為會(huì)終結(jié)囤地暴利,但我們不能避免地方政府在征稅時(shí)繼續(xù)通過(guò)或明或暗的優(yōu)惠政策對(duì)有關(guān)系的房地產(chǎn)商網(wǎng)開(kāi)一面,導(dǎo)致征收成本將上升。
所以,土地增值稅清算開(kāi)幕并不會(huì)出現(xiàn)人們預(yù)期的那樣出現(xiàn)魚(yú)和熊掌兼得的局面,按照以往的房地產(chǎn)行業(yè)邏輯,由于土地增值稅抬高了開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)成本,因此他們會(huì)選擇多報(bào)抵減成本項(xiàng)目減少征稅額、擴(kuò)大奢侈住房建筑比例獲取超額利潤(rùn)回報(bào)等方式抵消新政策的不利影響。只要有需求,房地產(chǎn)商就沒(méi)必要改變目前的贏利模式。土地增值稅能帶來(lái)土地市場(chǎng)的嬗變,能彌補(bǔ)地方政府的土地收入,能在某種程度上改變房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式,卻不能增加普通住房的市場(chǎng)供應(yīng)量與提升普通購(gòu)房者的利益?!锻ㄖ分幸?guī)定“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計(jì)算增值額?!鞭k公樓、商鋪的出售率一直不如住宅,原因就在于商業(yè)地產(chǎn)往往采用出租或自營(yíng)的方式。把物業(yè)轉(zhuǎn)化為自有經(jīng)營(yíng)資產(chǎn),已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商的一種選擇,并且有逐年增多的趨勢(shì)。土地增值稅清算,可能加劇這種趨勢(shì)。土地增值稅清算,可能促使更多的開(kāi)發(fā)商采用酒店公寓、青年公寓、白領(lǐng)公寓等經(jīng)營(yíng)模式來(lái)避稅,傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目投資的比例可能會(huì)有所減少。
事實(shí)上,要讓住房滿足普通購(gòu)房者的需求,政府需要的是給中低價(jià)位商品房的開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼,對(duì)交易減稅,是少征甚至停征經(jīng)濟(jì)適用房的土地增值稅,是鼓勵(lì)民間個(gè)人集資建房的努力,是嚴(yán)格甄別經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象。只有如此,才能培育普通住宅市場(chǎng),盤(pán)活存量的房地產(chǎn)資源擴(kuò)大供應(yīng)量,使房地產(chǎn)商樂(lè)于建造普通商品房,并鼓勵(lì)房地產(chǎn)領(lǐng)域市場(chǎng)主體的競(jìng)爭(zhēng)行為沖擊商人對(duì)超額利潤(rùn)的攫取,而所有這些行為的出發(fā)點(diǎn)都是讓利于民、放松對(duì)具體市場(chǎng)行為的管制。做到這些政府必須有相應(yīng)的措施,比如頒布明確具體的實(shí)施細(xì)則,才能保證政府的相關(guān)調(diào)控措施如土地增值稅清算主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿出利潤(rùn)來(lái)支出,而不會(huì)轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中,轉(zhuǎn)嫁給房屋購(gòu)買(mǎi)者。但在當(dāng)前的情況下,來(lái)勢(shì)洶洶的土地增值稅這支殺手锏,因其直接影響資金鏈條,有可能促使房地產(chǎn)企業(yè)重組與洗牌,也有可能因稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁而影響交易量,但對(duì)于價(jià)格,短期內(nèi)卻很難說(shuō)有實(shí)質(zhì)性觸動(dòng)。對(duì)即將走下神壇的土地增值稅,我們的確是想說(shuō)愛(ài)你不容易。
參考文獻(xiàn)
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