一、商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)的特點(diǎn)

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)有兩種方法，一是在商品房竣工驗(yàn)收辦理決算后把歸集的開(kāi)發(fā)成本按一定標(biāo)準(zhǔn)分配結(jié)轉(zhuǎn)到商品房中去。二是在商品房銷售以后才把已銷商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)到銷售成本中去。商品房的成本結(jié)轉(zhuǎn)既不同于一般商品成本，也不同于建筑施工成本，而有以下特點(diǎn)：

    1.成本構(gòu)成的不可分割性。商品房的開(kāi)發(fā)從決策立項(xiàng)到房屋交付使用，成本的歸集分配大致分兩個(gè)階段。第一階段從立項(xiàng)、土地址用、拆遷安置、工程勘探、規(guī)劃設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)到建筑施工前的各項(xiàng)稅費(fèi)都是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目歸集的，按土地面積（也可以采用建筑面積）作為標(biāo)準(zhǔn)分配的，這一階段成本通常稱為前期開(kāi)發(fā)成本。第二階段從建筑施工的招標(biāo)或發(fā)包開(kāi)始到工程竣工驗(yàn)收辦理決算為止。由于現(xiàn)行國(guó)家法規(guī)不允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事工程施工，這就需要將建設(shè)工程招標(biāo)或發(fā)包出去，所以第二階段開(kāi)發(fā)成本也稱建筑安裝成本。第一階段按土地面積（或建筑面積）分?jǐn)偟那捌陂_(kāi)發(fā)成本和第二階段的建筑安裝成本，就構(gòu)成了商品房直接開(kāi)發(fā)成本。當(dāng)然在整個(gè)開(kāi)發(fā)期間還會(huì)發(fā)生人員工資、辦公費(fèi)、籌資費(fèi)等間接開(kāi)發(fā)成本，也要按適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)分配到建設(shè)工程中去。但不論是直接開(kāi)發(fā)成本，還是間接開(kāi)發(fā)成本，都無(wú)法按樓層或戶型來(lái)確定成本。

    2.成本與售價(jià)的不配比性。一般商品的售價(jià)總是圍繞成本上下波動(dòng)，而商品房卻不同，商品房成本形成是整體的，成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，但銷售時(shí)是按樓層或戶型為單位的。從單個(gè)樓層或戶型看，售價(jià)明顯不與成本配比。如同一結(jié)構(gòu)（磚混或框架）商品房，底層建筑施工成本低，高層建筑施工成本高，這是建筑施工的特點(diǎn)所決定的。但銷售時(shí)，底層售價(jià)反而高于高層。如果開(kāi)發(fā)“丁字型”樓房，雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差很大。

    3.商品房?jī)r(jià)格的不確定性。商品房的建設(shè)在工藝上與一般建設(shè)工程是相同的。不過(guò)，一般建設(shè)工程是根據(jù)“買主”的要求建造的，工程竣工驗(yàn)收并辦理決算后，收入即可實(shí)現(xiàn)。至于款項(xiàng)能否收回，只涉及到壞賬損失而已。但商品房竣工驗(yàn)收后，卻不能確定“買主”，也不能確定價(jià)格，只有與“買主”簽訂購(gòu)銷合同后銷售才能成立。

    二、商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)的方法

    財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和稅法都要求商品房以“買主”購(gòu)買的商品房作為獨(dú)立的產(chǎn)品按時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)和進(jìn)行成本的結(jié)轉(zhuǎn)。但現(xiàn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)方法又都是按獨(dú)立產(chǎn)品作為計(jì)量單位結(jié)轉(zhuǎn)的。所以現(xiàn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)方法不能適應(yīng)商品房開(kāi)發(fā)與銷售這一特殊業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)處于無(wú)序狀況，歸納起來(lái)大致有三種情況。

    1.有些企業(yè)按當(dāng)期竣工驗(yàn)收后商品房的總成本除以開(kāi)發(fā)建筑面積得出平方米建筑面積成本，隨后按銷售面積乘以平方米建筑面積成本就是本期銷售成本。由于商品房售價(jià)受樓層、朝向因素影響，售房?jī)r(jià)格差異很大，采用上述分?jǐn)偡椒ǎ?jì)算出的經(jīng)營(yíng)成果會(huì)嚴(yán)重失真。

    2.有些企業(yè)通過(guò)確定系數(shù)的方法，根據(jù)總成本按樓層面積和系數(shù)計(jì)算出各樓層成本，再根據(jù)各層成本按建筑面積計(jì)算出平方米建筑面積成本，進(jìn)而計(jì)算每個(gè)戶型成本。這種方法，首先是確定系數(shù)的依據(jù)尚無(wú)科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，全憑人為估算，其次對(duì)于朝向不同的樓層，售價(jià)差異也大，所以提供的財(cái)務(wù)信息也會(huì)失真。

    3.還有些企業(yè)憑經(jīng)驗(yàn)或受某些利益的驅(qū)使，隨意確定成本售價(jià)比率進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。采用的比率也不盡相同，有的采用成本與實(shí)際售價(jià)比率，有的采用成本與計(jì)劃售價(jià)比率。對(duì)于成本結(jié)轉(zhuǎn)沒(méi)有一個(gè)公允、合理、科學(xué)的法則約束，其結(jié)果不是侵害國(guó)家利益，就是加重企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，損害投資人利益。

    當(dāng)開(kāi)發(fā)的商品房達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，為了解決商品房銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位這一特殊問(wèn)題，有必要引進(jìn)這個(gè)價(jià)格作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)，求得一個(gè)計(jì)劃銷售成本率（即：實(shí)際開(kāi)發(fā)成本除以計(jì)劃銷售總額）來(lái)進(jìn)行商品房成本的結(jié)轉(zhuǎn)。在實(shí)際工作中，還可以分為實(shí)際售價(jià)成本率結(jié)轉(zhuǎn)法和計(jì)劃售價(jià)成本率結(jié)轉(zhuǎn)法。

    實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期銷售成本，季末再按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率減去季度前兩個(gè)月已轉(zhuǎn)銷售成本等于季本銷售成本的方法調(diào)整。具體操作程序是：分類明細(xì)賬應(yīng)按開(kāi)、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理工程決算的商品房設(shè)置賬戶，商品明細(xì)賬應(yīng)在分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上再按計(jì)劃價(jià)格相同的商品房房分類設(shè)戶，價(jià)格不同分別設(shè)置，季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷售欄只登記數(shù)量。待季本將未銷售房面積的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)轉(zhuǎn)出銷售成本。

    這種方法適用于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以簡(jiǎn)化上作量。缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)折扣影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，并且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

    計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開(kāi)發(fā)建設(shè)工程在辦理竣工決算后，就可以把商品房成本按樓、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出平方米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把平方米建筑面積成本相同的商品房歸類記入同一賬戶。銷售后，按單元設(shè)置賬戶的企仆直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)。按平方米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以平方米建筑面積成本得出銷售成本。

    這種方法雖然結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。