房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類：

　　1.原材料類存貨

　　指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。

　　2.設(shè)備類存貨

　　指企業(yè)購人的用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各種設(shè)備，如電氣設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備等。

　　3.在產(chǎn)品類存貨

　　指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品（即在建工程）。

　　4.產(chǎn)成品類存貨

　　指各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品，包括已

開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程及分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等。

　　5.開發(fā)用品類存貨

　　指企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊存貨主要是設(shè)備類存貨和各種開發(fā)產(chǎn)品。

　　注意：臨時出租房、周轉(zhuǎn)房是視同存貨的。

　　一、設(shè)備采購與收發(fā)的核算

　　在一般情況下，供應(yīng)部門負責(zé)編制設(shè)備供應(yīng)計劃、簽訂合同和檢查合同的執(zhí)行情況；設(shè)備倉庫負責(zé)設(shè)備的

收、發(fā)、保管、清查盤點等工作；會計部門負責(zé)設(shè)備價款的結(jié)算、設(shè)備成本的計算、設(shè)備收發(fā)的核算。

　　設(shè)備的采購、收發(fā)按實際成本計價并核算。為了核算設(shè)備的采購成本并反映和考核設(shè)備采購、收、發(fā)、結(jié)存

情況，要在“物資采購”賬戶之下設(shè)置“設(shè)備”明細賬，并專設(shè)“1242庫存設(shè)備”賬戶。分別核算企業(yè)購入各種

設(shè)備的實際采購成本和所有庫存設(shè)備的實際成本。

　　例1某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入電梯一臺，買價（含進項稅） 800 000元，運雜費20000元，價款和運雜費已用銀

行存款支付。

　?、俑鶕?jù)購貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄：

　　借：物資采購——設(shè)備    820000

　　貸：銀行存款            820000

　?、诩僭O(shè)企業(yè)材料設(shè)備采購保管費的計劃分配率為2％，則購入電梯應(yīng)分配的采購保管費為16400元。

　　借：物資采購——設(shè)備     16400

　　貸：采購保管費           16400

　?、垭娞蒡炇杖霂?，計算電梯的實際成本為836400元。

　　借：庫存設(shè)備            836400

　　貸：物資采購——設(shè)備    836400

　　二、開發(fā)產(chǎn)品的核算

　　開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設(shè)過程，并已驗收合格，符合國家建設(shè)標準和設(shè)計要求，可以按照合

同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地（建設(shè)場地）、房屋、配套設(shè)施和代建

工程。已完工開發(fā)產(chǎn)品實際上是開發(fā)建設(shè)過程的結(jié)束和銷售過程的開始。

　　為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結(jié)存情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置資產(chǎn)類“1285開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。本賬戶借

方登記已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，貸方登記月末結(jié)轉(zhuǎn)的已銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租的開發(fā)產(chǎn)品的實際成

本。月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租的各種開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的種

類，如土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等設(shè)置明細賬戶，并在明細賬戶下，按成本核算對象設(shè)置賬頁。

　　1.開發(fā)產(chǎn)品增加的核算

　　企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，在竣工驗收時，應(yīng)按實際成本借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。

　　例2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)竣工驗收單，本月已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本為3 305萬元。其中：土地65萬元，房屋2

590萬元，代建工程500萬元，配套設(shè)施150萬元。

　　借：開發(fā)產(chǎn)品——土地650000

　　——房屋25 900000

　　——代建工程5000000

　　——配套設(shè)施1 500000

　　貸：開發(fā)成本33050000

　　2.開發(fā)產(chǎn)品減少的核算

　　企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品會因?qū)ν廪D(zhuǎn)讓、銷售等原因而減少。對于減少的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)區(qū)分不同情況及時進行會計處

理。

　　企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應(yīng)于月份終了時按開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸

記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。

　　采用分期收款結(jié)算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，在將開發(fā)產(chǎn)品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后，按分期收

款的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，借記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。

　　企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租經(jīng)營，或?qū)㈤_發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，應(yīng)于移交使用時，按土地

和房屋的實際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品”或“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品——土地（或房屋）”賬戶。

　　企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設(shè)施，用于本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房，應(yīng)視同建造固定資產(chǎn)進行處理，即按該

配套設(shè)施的實際成本借記“固定資產(chǎn)”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”賬戶。

　　三、出租開發(fā)產(chǎn)品

　　出租開發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營的土地和房屋等開發(fā)產(chǎn)品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實現(xiàn)的。

　　為核算企業(yè)出租經(jīng)營的土地、房屋等使用及攤銷情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“1295出租開發(fā)產(chǎn)品”總分類賬戶，

并下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”兩個二級賬戶。其中：

　　“出租產(chǎn)品”二級賬戶核算出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改

變出租開發(fā)產(chǎn)品用途對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值。借方余額反映實際出租的土地、房屋的原始價值。

　　“出租產(chǎn)品攤銷”二級賬戶核算實際出租的開發(fā)產(chǎn)品的攤銷價值，貸方登記按月計提出租產(chǎn)品的攤銷價值，

借方登記改變出租產(chǎn)品用途，對外銷售出租產(chǎn)品時沖銷的出租開發(fā)產(chǎn)品的已攤銷價值。貸方余額反映實際出租的

土地、房屋等出租開發(fā)產(chǎn)品累計攤銷價值。

　　對于出租的土地和房屋，企業(yè)應(yīng)建立“出租產(chǎn)品卡片”，按出租產(chǎn)品的類別、土地（或房屋）的編號、承租

單位等進行明細核算，詳細記錄出租產(chǎn)品的地點、結(jié)構(gòu)、層次、面積、租金單價等情況。

　　1.出租開發(fā)產(chǎn)品增加的核算

　　企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應(yīng)于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實際成本，借記“出

租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。

　　2.出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算

　　出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營期間，由于損耗等原因，其價值會逐漸減少。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價

值、凈殘值和預(yù)計攤銷年限，計算其損耗價值，并按月攤銷計入主營業(yè)務(wù)成本。出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算公式

如下：

　　出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=（1-凈殘值率）/預(yù)計攤銷年限×100%

　　出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率÷12

　　出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額=應(yīng)計提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價值×該出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率

　　企業(yè)按月計提出租產(chǎn)品攤銷時，借記“主營業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)

品攤銷”賬戶。

　　3.出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算

　　出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計人“主營業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶，若數(shù)

額較大，為了均衡各月的成本負擔(dān)，可先在“待攤費用”賬戶核算，再分期攤?cè)恕爸鳡I業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”

賬戶。

　　4.出租開發(fā)產(chǎn)品減少的核算

　　企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對外銷售，應(yīng)于銷售實現(xiàn)時按售價借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”

賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售”賬戶；同時，按出租產(chǎn)品攤余價值借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，按

出租產(chǎn)品累計已提攤銷額借記“出租開發(fā)產(chǎn)品 ——出租產(chǎn)品攤銷”賬戶，按出租產(chǎn)品原始價值貸記“出租開發(fā)產(chǎn)

品——出租產(chǎn)品”賬戶。

　　例3 某房地產(chǎn)企業(yè)將原租賃經(jīng)營的房屋對外銷售，雙方協(xié)議作價為1200000元，該房屋賬面原值為2000000元，

賬面累計已提攤銷額為1 000 000元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為1 200 000元的支票并將房屋移交買主。

　?、偈盏椒课蒌N售款時：

　　借：銀行存款                    1200000

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售  1200000

　?、诜课蒌N售當(dāng)月末結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本時：

　　借：主營業(yè)務(wù)成本——商品房銷售  1000000

　　出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷1000000

　　貸：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品    2000000

　　四、周轉(zhuǎn)房的核算

　　周轉(zhuǎn)房是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋。包括：

　　（1）在開發(fā)建設(shè)過程中已明確為安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋；

　?。?）企業(yè)開發(fā)完成的商品房，在尚未銷售之前用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的部分；

　?。?）搭建的用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時性簡易房屋。

　　為核算周轉(zhuǎn)房的實際成本，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“1296周轉(zhuǎn)房”總分類賬戶，并在該賬戶下設(shè)置“在用周轉(zhuǎn)房”和

“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個二級賬戶。

　　“在用周轉(zhuǎn)房”二級賬戶核算在用周轉(zhuǎn)房實際成本，借方登記增加的在用周轉(zhuǎn)房實際成本，貸方登記減少的

在用周轉(zhuǎn)房實際成本。借方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的原始價值。

　　“周轉(zhuǎn)房攤銷”二級賬戶核算周轉(zhuǎn)房的攤銷價值，貸方登記按月提取的在用周轉(zhuǎn)房攤銷價值，借方登記改變

周轉(zhuǎn)房用途，對外銷售應(yīng)沖減的已提攤銷價值。貸方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的累計已提攤銷價值。

　　1.周轉(zhuǎn)房增加的核算

　　企業(yè)應(yīng)于周轉(zhuǎn)房竣工驗收或投入使用時，按其實際成本，借記“周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房”賬戶，貸記“開發(fā)

產(chǎn)品”、“開發(fā)成本”等賬戶。

　　對于在用周轉(zhuǎn)房，企業(yè)還應(yīng)根據(jù)其具體使用情況，建立“周轉(zhuǎn)房使用卡片”，按每一套周轉(zhuǎn)房的棟號（或樓

層、房間號）進行明細核算，詳細記錄周轉(zhuǎn)房的坐落地點、結(jié)構(gòu)、層次、面積、安置居民姓名等情況。

　　2.周轉(zhuǎn)房的攤銷的核算

　　周轉(zhuǎn)房在周轉(zhuǎn)使用過程中要發(fā)生損耗，其損耗價值應(yīng)轉(zhuǎn)移到受益對象的成本中去。由于周轉(zhuǎn)房并非以盈利為

目的，因而其每期的攤銷額不能計人到“主營業(yè)務(wù)成本”中，只能由入住的拆遷居民原所在地正在開發(fā)的工程來

負擔(dān)。

　　周轉(zhuǎn)房攤銷價值一般應(yīng)按月計提，其計算原理類同于出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算。按計提的月攤銷額，借記

“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費用”等賬戶，貸記“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶。

　　3.周轉(zhuǎn)房修理的核算

　　由于周轉(zhuǎn)房直接服務(wù)于企業(yè)各有關(guān)的開發(fā)項目，數(shù)額小的修理費，可直接計人有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品成本，數(shù)額較

大的修理費，可先通過“待攤費用”核算，并分次攤銷計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。企業(yè)根據(jù)實際情況經(jīng)常會改變周

轉(zhuǎn)房用途，將其作價對外銷售，在銷售前，企業(yè)往往對周轉(zhuǎn)房進行恢復(fù)性修繕；所支付的修繕費用，與一般修理

費一樣，計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。

　　4.周轉(zhuǎn)房銷售的核算

　　企業(yè)將周轉(zhuǎn)房改變用途，對外銷售時，應(yīng)視同商品房銷售處理。取得銷售收入時，借記“銀行存款”、 “應(yīng)

收賬款”等賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售”賬戶；結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，應(yīng)按周轉(zhuǎn)房攤余價值，借記

“主營業(yè)務(wù)成本——商品房銷售”賬戶，按累計已提攤銷價值，借記“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶，按周轉(zhuǎn)房

原始價值，貸記“周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房”賬戶。