曾一度火爆又一度陷入低谷的廣西北海市房地產(chǎn)業(yè)，如今因中央、地方出臺(tái)的盤活房地產(chǎn)業(yè)政策再次迎來第二次高潮。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣，環(huán)節(jié)多，建設(shè)周期長，使得該行業(yè)稅收普遍存在漏洞。然而，近年來，北海市地稅局對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收實(shí)行精細(xì)化、一體化管理，取得了顯著成效，2005年，該局共入庫房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)稅收1.16億元，同比增收4076萬元，增長53.6％，增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于廣西水平。精耕細(xì)作使北海地稅人嘗到了甜頭。

　　北海市地稅局是如何管好新形勢下的房地產(chǎn)業(yè)稅收？為此，記者走訪了北海市地稅局。該局局長包基智告訴記者：“從2003年開始，我們就對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收實(shí)行稅源監(jiān)控、屬地管理、定向式管理等方法進(jìn)行管理，到2004年依托廣西地稅信息系統(tǒng)，建立起房地產(chǎn)業(yè)稅源監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)全市房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況進(jìn)行全面監(jiān)控，2005年我們針對(duì)新辦企業(yè)和老企業(yè)的不同情況實(shí)行分類管理，同時(shí)堅(jiān)持先稅后證原則，從土地來源、建設(shè)施工、預(yù)售到項(xiàng)目竣工清算，每個(gè)環(huán)節(jié)都實(shí)行了動(dòng)態(tài)管理。這些征管措施收到了明顯的成效，去年全局僅房地產(chǎn)交易這一項(xiàng)涉及的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅就增收3000多萬元�！�

　　去年，在一系列優(yōu)惠政策的拉動(dòng)下，北海市房地產(chǎn)再掀高潮，房地產(chǎn)新辦企業(yè)大增。一些企業(yè)利用新辦企業(yè)可減免企業(yè)所得稅的政策，通過做假帳等手段降低建設(shè)成本，抬高企業(yè)利潤來進(jìn)行偷稅。而一些老企業(yè)則千方百計(jì)加大成本，人為地降低利潤，以達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。針對(duì)這些情況，北海市地稅局實(shí)施了分類管理，對(duì)新辦企業(yè)著重加強(qiáng)建設(shè)成本管理，老企業(yè)則加強(qiáng)成本審核管理。

　　“新老房地產(chǎn)企業(yè)偷稅的主要手段是在成本上做文章，監(jiān)控好成本就能堵住稅收漏洞，為此我們在房地產(chǎn)企業(yè)啟動(dòng)項(xiàng)目購買土地的環(huán)節(jié)上，著重核實(shí)購買價(jià)格是否真實(shí)、是否納稅，在報(bào)建環(huán)節(jié)主要核實(shí)項(xiàng)目的合同、造價(jià)與市場價(jià)格是否吻合、真實(shí)，竣工清算時(shí)審核其實(shí)際施工面積與報(bào)建面積是否一致，是否完稅，通過對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)控，堵住利用成本偷稅的漏洞”，包基智介紹說。

　　由于受多種因素影響，北海市曾出現(xiàn)過房子建好了人走了稅也欠了的現(xiàn)象�，F(xiàn)在，北海市地稅局對(duì)建筑工程項(xiàng)目實(shí)行屬地管理的辦法。該局征管科科長陳焯華告訴記者：“不管建筑機(jī)構(gòu)所在地是哪里，只要他的施工項(xiàng)目在北海市，那么施工項(xiàng)目的稅收一律由北海市地稅機(jī)關(guān)征收管理，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)轄區(qū)所有工程項(xiàng)目實(shí)行登記造冊，登記的內(nèi)容包括工程項(xiàng)目名稱、投資總額、承建單位、項(xiàng)目經(jīng)理、完稅情況等情況，登記完畢后按季度填制《工程項(xiàng)目征管表》報(bào)市局征管科。市局要求各主管分局對(duì)轄區(qū)投資在300萬元以上的工程項(xiàng)目除了有專人管理外，還由一名分局領(lǐng)導(dǎo)具體抓落實(shí)，從工程開工到驗(yàn)收完工，實(shí)行跟蹤管理的辦法。對(duì)300萬元以下的建筑項(xiàng)目，分局也劃分不同等次，把管理責(zé)任落實(shí)到人，如果出現(xiàn)企業(yè)偷稅或不及時(shí)繳稅，專管員就要被追究責(zé)任。這樣一來，企業(yè)的經(jīng)營情況就列入征管監(jiān)控范圍，只要企業(yè)實(shí)現(xiàn)了稅收，我們就能及時(shí)把稅收上來�！�

　　人盯項(xiàng)目的管理方法收到了顯著的效果，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2004年北海市地稅局對(duì)市區(qū)各重點(diǎn)建筑項(xiàng)目征收的地方稅收超過7808億元，2005年為8651億元，僅北海電廠建設(shè)項(xiàng)目就入庫地方稅收1900萬元。

　　作為廣西地稅系統(tǒng)信息化建設(shè)工作試點(diǎn)單位，該局在現(xiàn)有信息化資源的基礎(chǔ)上自行開發(fā)了稅務(wù)管理工作處理系統(tǒng)，利用該系統(tǒng)建立了房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅三個(gè)單項(xiàng)稅種的管理臺(tái)帳。開發(fā)了房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)軟件，對(duì)房地產(chǎn)交易、建筑稅收、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、印花稅等稅收的一體化管理，實(shí)現(xiàn)先稅后證的管理目標(biāo)，對(duì)涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的稅收全部納入這一軟件管理范圍。該局征管科科長陳焯華打開計(jì)算機(jī)，進(jìn)入有關(guān)稅收管理模塊后，房產(chǎn)稅、土地使用稅臺(tái)帳出現(xiàn)在屏幕上，他告訴記者：“房產(chǎn)稅、土地使用稅的臺(tái)帳內(nèi)容包括管理員的姓名、納稅代碼、納稅人名稱、本期應(yīng)納稅額、適用稅率、本期已繳稅款、本期未繳稅款等條目，只要你輸入企業(yè)名稱或是納稅代碼，企業(yè)的基本情況，是否按時(shí)納稅，是否已經(jīng)完稅，就可以一目了然�！�

　　據(jù)了解，目前北海市共有529家房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)全部建立了管理臺(tái)帳，通過管理臺(tái)帳的監(jiān)控，企業(yè)申報(bào)率達(dá)到了95.78％。

　　房地產(chǎn)銷售因難于監(jiān)控銷售額而成為房地產(chǎn)行業(yè)中稅收漏洞、征收難度最大的一個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)銷售這類情況，該局又是怎樣進(jìn)行監(jiān)控的呢？陳焯華告訴記者：“對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)銷售，我們實(shí)行的是定向式管理，也就是說，每個(gè)項(xiàng)目的商品房在收到預(yù)收款時(shí)就必須要申報(bào)納稅，而且還要在稅票、發(fā)票上注明是哪個(gè)小區(qū)、哪一套、哪一幢，同時(shí)還建立房地產(chǎn)銷售電子管理臺(tái)帳，對(duì)全市所有房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)的房產(chǎn)銷售實(shí)行一戶一檔、一項(xiàng)目一檔的定向式管理，這樣一來，每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有多少套商品房，已銷售的商品房是否已經(jīng)納稅，都能夠準(zhǔn)確掌握。為了打擊房地產(chǎn)商加大成本達(dá)到偷稅的目的，我們還加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的成本審核和票據(jù)管理，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入和成本核算的監(jiān)督，防止了稅收流失。”

　　房屋出租業(yè)稅收管理因其涉及面廣、收入隱瞞性強(qiáng)，成為令基層征收單位頭痛的一大難題。北海市地稅局在這方面有著自己獨(dú)到的做法。針對(duì)本地實(shí)際情況，他們出臺(tái)了《房屋出租業(yè)稅收管理暫行辦法》，對(duì)房屋出租業(yè)稅收實(shí)行專項(xiàng)登記造冊管理，將每一戶出租房屋的房主、地點(diǎn)、面積、應(yīng)納稅額、本期已繳稅款、本期未繳稅款等情況進(jìn)行登記，做到一戶一冊，準(zhǔn)確地掌握了納稅人的第一手材料。同時(shí)，按地段制定最低租金計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，以“四證”即營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、房產(chǎn)證、個(gè)人身份證為依據(jù)，嚴(yán)格區(qū)分自用與租用房屋，維護(hù)了納稅人的合法權(quán)益，使房主繳稅繳得心服口服。為了減少漏征戶，該局要求每年由市局征管科牽頭組織一次全市性的房屋出租業(yè)稅收清理專項(xiàng)行動(dòng)，達(dá)到補(bǔ)缺堵漏的目的。至2005年底止，已納入該局管理的房屋出租業(yè)戶有2167戶，已征稅款467萬元，同比增收136萬元，增長41.8%.

　　“要管好房地產(chǎn)行業(yè)稅收，離不開國稅、工商、土地管理、建設(shè)、財(cái)政、銀行等部門的協(xié)作與支持”，包基智道出了管好房地產(chǎn)業(yè)稅收的另一個(gè)“訣竅”。

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及的范圍廣，對(duì)其進(jìn)行監(jiān)控時(shí)需要掌握多方面的信息。為此，北海市地稅局主動(dòng)與房管、土地、建設(shè)、房地產(chǎn)交易等部門聯(lián)系，建立起部門協(xié)作機(jī)制，與國稅部門定期交換納稅人戶籍信息，建立國稅、地稅聯(lián)席會(huì)議制度，定期召開會(huì)議交換情報(bào)；與工商、技術(shù)監(jiān)督部門實(shí)現(xiàn)納稅人辦理工商登記和全國企事業(yè)單位機(jī)構(gòu)編碼系統(tǒng)的信息交流，從源頭控制漏征漏管戶，追查失蹤業(yè)戶；與銀行、保險(xiǎn)、建設(shè)、土地管理等部門交流納稅人金融資產(chǎn)、外來施工企業(yè)信息、有關(guān)房地產(chǎn)規(guī)劃審批信息、固定資產(chǎn)等信息，及時(shí)了解納稅人經(jīng)營、資產(chǎn)狀況，在全社會(huì)編織起嚴(yán)密的協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)。2005年，北海市地稅局通過加強(qiáng)與工商、國稅、房產(chǎn)、土地、建設(shè)等部門的協(xié)作，共清理房屋出租業(yè)漏征漏管戶468戶，增收稅款10多萬元。通過與土地、房產(chǎn)交易等部門的協(xié)作，實(shí)現(xiàn)委托代征納稅戶2048戶，稅款3293萬元，雖然委托代征戶數(shù)同比減少了667戶，但稅款增收了2039萬元，這也是多方監(jiān)控、精細(xì)化管理的一個(gè)成果。

　　2005年，該局北海市地稅局共入庫房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)稅收1.16億元，同比增收4076萬元，增長53.6％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于廣西增長水平。其中，房產(chǎn)稅收入5441萬元，同比增收1604萬元，增長41.8％；土地使用稅增收666萬元，增長77.4％；土地增值稅收入3408萬元，增收2086萬元，增長157.79%.房地產(chǎn)業(yè)稅收已成為該局稅收增長的一大亮點(diǎn)，2005年，北海市地稅局共組織收入6.72億元，增收1.49億元，增長28.63％，增長幅度高于全國稅收增長水平。