個(gè)人獨(dú)資企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資征稅問題

　　問： 某企業(yè)為個(gè)人獨(dú)資企業(yè)（無限責(zé)任），其經(jīng)營所得交納個(gè)人所得稅，適用個(gè)體工商戶5級(jí)超額累進(jìn)稅率。請(qǐng)問：該企業(yè)可否以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資設(shè)立有限公司？對(duì)外投資時(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估增值部分是否要交納個(gè)人所得稅？還是要到被投資方清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，實(shí)現(xiàn)增值才交納個(gè)人所得稅？不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資根據(jù)總局相關(guān)文件是否免征營業(yè)稅、契稅？

　　答： 根據(jù)《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》的規(guī)定，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的財(cái)產(chǎn)為投資人個(gè)人所有。因此個(gè)人獨(dú)資企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資設(shè)立有限公司，實(shí)質(zhì)為投資人個(gè)人的投資行為。

　　個(gè)人可以以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資設(shè)立有限公司， 但根據(jù)《公司法》第二十七條的規(guī)定：“全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的百分之三十?！币虼耍瑐€(gè)人以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資設(shè)立有限公司，必須要有不低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的百分之三十的貨幣出資金額。個(gè)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估增值部分不繳納個(gè)人所得稅。投資后，該不動(dòng)產(chǎn)為有限公司所有。

　　《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）規(guī)定：“以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅?！币虼?，個(gè)人以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資設(shè)立有限公司，投資時(shí)不繳納營業(yè)稅。

　　《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》第八條第（一）款規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅。根據(jù)這一規(guī)定，個(gè)人以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資設(shè)立有限公司，接受該不動(dòng)產(chǎn)投資的有限公司應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。