房地產(chǎn)稅與物業(yè)稅、房產(chǎn)稅的區(qū)別

一、關(guān)于物業(yè)稅

（一）物業(yè)稅

2003年10月14日，黨的十六屆三中全會(huì)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》曾提出，“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。這是“物業(yè)稅”第一次進(jìn)入人們的視野。國(guó)務(wù)院2009年5月25日發(fā)布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》（國(guó)發(fā)〔2009〕26號(hào)）也提出，2009年要研究開征物業(yè)稅。

“物業(yè)”一詞據(jù)稱源自我國(guó)的香港地區(qū)和東南亞，《現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典》認(rèn)為，物業(yè)“通常是指建成并投入使用的各類房屋（如公寓、商品房、寫字樓等）以及配套的設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地等” 。可見，物業(yè)側(cè)重指房產(chǎn)，不包括地產(chǎn)。物業(yè)稅就是房產(chǎn)稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅（property tax）的一種。當(dāng)然，我國(guó)香港地區(qū)的“物業(yè)稅”事實(shí)上是對(duì)出租房屋取得租金征收的一種個(gè)人所得稅。其房產(chǎn)稅被稱為“差餉”。

我國(guó)之所以沒有提出將房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)稅費(fèi)歸并為“財(cái)產(chǎn)稅”，一是因?yàn)?ldquo;財(cái)產(chǎn)”的概念較為寬泛。除了房屋、土地之外，還包括車輛等動(dòng)產(chǎn)乃至股票、債券等無(wú)形資產(chǎn)；二是，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家不同，我國(guó)實(shí)行的是土地的社會(huì)主義公有制，居民和企業(yè)只能取得土地一定期限的使用權(quán)，并不擁有對(duì)土地的所有權(quán)。因此，將其稱為“不動(dòng)產(chǎn)稅”或“房地產(chǎn)稅”都顯得不夠科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)，故而參照香港等地區(qū)，選擇了“物業(yè)稅”的稱謂。

（二）“物業(yè)稅”與“物業(yè)費(fèi)”

當(dāng)然，“物業(yè)稅”的稱謂遠(yuǎn)非完美。首先，它容易和人們所熟知的“物業(yè)費(fèi)”相混淆；其次，甚至有人會(huì)誤認(rèn)為“物業(yè)稅”是“物業(yè)費(fèi)”費(fèi)改稅的結(jié)果，從而認(rèn)為將來(lái)繳納了物業(yè)稅之后，就無(wú)需再繳納現(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)了。其實(shí)不然，物業(yè)稅的征收基礎(chǔ)是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有者所擁有的財(cái)產(chǎn)，政府是征收主體，利用政府的強(qiáng)制力實(shí)現(xiàn)。物業(yè)稅是納稅人向國(guó)家繳納的一種帶有很大受益性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)稅。也就是說，政府可以運(yùn)用征繳的物業(yè)稅收入投資基礎(chǔ)設(shè)施、改善房地產(chǎn)的周邊環(huán)境，從而帶來(lái)納稅人房地產(chǎn)的進(jìn)一步升值；物業(yè)費(fèi)則是居民向物業(yè)公司交納的電梯、衛(wèi)生、保安等方面的服務(wù)費(fèi)。二者之間有著本質(zhì)的區(qū)別。

在國(guó)外，住宅其實(shí)可以分為很多類，主要包括：

一是獨(dú)立房屋、獨(dú)棟別墅（Detached）。獨(dú)立房屋是建筑在其所屬土地上的單一房屋，指獨(dú)立的房子（House），即四面墻都是自己獨(dú)有的。

二是半獨(dú)立房屋（Semi-Detached）。這種房屋有時(shí)被稱為“半獨(dú)”(Semis)，它的一側(cè)同另外一所相似的房屋相連，雙方共用一堵墻。

三是鎮(zhèn)屋（Townhouse）。有時(shí)也稱為“排屋”、“聯(lián)排別墅”（Row house），這種房屋兩側(cè)都和相似的房屋相連。

四是共管公寓(Condo，condominium)。共管公寓可以是共同管理的鎮(zhèn)屋，也可能是低層或高層公寓大廈的單位。其實(shí)condo的概念和apartment（公寓）很像，但apartment一般是只能租，而condo可以買，也可租。

這里，除所謂的“獨(dú)棟別墅”之外，其他房屋多是有小區(qū)的，這就涉及綠地等費(fèi)用公攤問題。對(duì)于這些房屋，則需要交納“物業(yè)費(fèi)”（condo fee）。而這些物業(yè)費(fèi)通常會(huì)覆蓋小區(qū)的保安費(fèi)（security）、保險(xiǎn)費(fèi)（property insurance）等內(nèi)容，其用途是高度透明的；有的小區(qū)在交納物業(yè)費(fèi)之后，甚至可以免去水費(fèi)等費(fèi)用。小區(qū)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況甚至?xí)托^(qū)房產(chǎn)的價(jià)格直接相關(guān)，如果一個(gè)小區(qū)的物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)狀況良好、物業(yè)費(fèi)有盈余，那么該小區(qū)的房產(chǎn)因此會(huì)獲得溢價(jià)；反之則會(huì)產(chǎn)生折價(jià)。可見，這種“物業(yè)費(fèi)”確實(shí)是小區(qū)公共服務(wù)的一種成本分擔(dān)，因此一些國(guó)外的“物業(yè)費(fèi)”其實(shí)是可以沖抵“物業(yè)稅”的。

由此看來(lái)，在我國(guó)城鎮(zhèn)化水平不斷提高的背景下，我國(guó)要實(shí)現(xiàn)基層民主自治，確實(shí)可以從小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用途公開做起，進(jìn)而推進(jìn)所謂“物業(yè)稅”的改革，由基層民主自治向基層地方政府治理現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變。

二、房產(chǎn)稅：新舊之分

然而，就在人們都認(rèn)為物業(yè)稅將“漸行漸近”時(shí)，《關(guān)于中央和地方2009年預(yù)算執(zhí)行情況與2010年中央與地方預(yù)算草案的報(bào)告》中，卻已經(jīng)沒有物業(yè)稅的相關(guān)內(nèi)容，取而代之的是“完善消費(fèi)稅和房產(chǎn)稅制度”。2013年國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見》，明確提出“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”。

2011年1月28日，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)終于在上海和重慶破冰。2011年1月28日起，上海、重慶兩市開始對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。重慶偏重對(duì)高檔房的征收，對(duì)外地炒房客從第二套房開始征稅，稅率為0.5%-1.2%。上海則針對(duì)新增一般房地產(chǎn)，規(guī)定對(duì)上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，而且按照人均面積做起征點(diǎn)考慮，根據(jù)房?jī)r(jià)高低稅率分別暫定為0.6%和0.4%。

然而，需要注意的是，這種“新房產(chǎn)稅”要與我國(guó)早已有之的“舊房產(chǎn)稅”區(qū)別開來(lái)。

新中國(guó)成立后，政務(wù)院在1950年1月公布的《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，規(guī)定全國(guó)統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅。同年6月，為簡(jiǎn)并稅種，將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1951年政務(wù)院公布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。1973年工商稅制改革時(shí)，把對(duì)（國(guó)有）企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，只對(duì)有房產(chǎn)的個(gè)人、外商獨(dú)資企業(yè)和房產(chǎn)管理部門繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。1984年，國(guó)務(wù)院在對(duì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行第二步利改稅和改革工商稅制時(shí)，確定恢復(fù)征收房產(chǎn)稅。但我國(guó)的城市土地屬于國(guó)家所有，土地使用者沒有土地所有權(quán)，因此將城市房產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種，并先后于1986年和1988年發(fā)布了這兩個(gè)稅種的暫行條例。從此，對(duì)內(nèi)資納稅人征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，城市房地產(chǎn)稅只適用于外資納稅人。房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值進(jìn)行一定比例扣除后的余值或租金的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，城市房地產(chǎn)稅按標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)或標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)的一定比例計(jì)算，城鎮(zhèn)土地使用稅直接按所使用的土地面積計(jì)算?！?008年國(guó)務(wù)院第546號(hào)令》規(guī)定， 1951年8月8日政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，依照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅，這標(biāo)志著我國(guó)內(nèi)外資房地產(chǎn)稅制的統(tǒng)一。

對(duì)比新舊房產(chǎn)稅，“舊房產(chǎn)稅”一是規(guī)定“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅”；二是規(guī)定“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納”。我國(guó)“舊”房產(chǎn)稅政策規(guī)定，可以采取從租計(jì)征（稅率為12%）和從價(jià)計(jì)征（稅率為1.2%）兩種方式。從價(jià)計(jì)征，是指按房產(chǎn)原值一次減除10%－30%之后的余額計(jì)征。顯然，房產(chǎn)稅采用的是一種“歷史成本”的稅基，沒有能夠體現(xiàn)出政府改善房產(chǎn)周邊基礎(chǔ)設(shè)施而使房產(chǎn)價(jià)值上升的影響。為此，“新房產(chǎn)稅”，一是將其稅基由現(xiàn)在的“歷史成本”轉(zhuǎn)為“公允價(jià)值”（fair value）。所謂公允價(jià)值，即房產(chǎn)的現(xiàn)價(jià)。而房產(chǎn)交易并不會(huì)隨時(shí)發(fā)生，房產(chǎn)又具有其自身的位置、面積、朝向等很多獨(dú)特屬性，因此就需要評(píng)估來(lái)確定房產(chǎn)的價(jià)值。二是要將“個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)”納入進(jìn)來(lái)，在給予適當(dāng)“豁免”的前提下，一并課稅。

三、房地產(chǎn)稅

在經(jīng)歷了“房產(chǎn)稅-物業(yè)稅-房產(chǎn)稅”的變遷之后，黨的十八屆三中全會(huì)則是將其稱為“房地產(chǎn)稅”，即“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。物業(yè)稅的“神龍見首不見尾”和房地產(chǎn)稅的最終“王者歸來(lái)”和“實(shí)至名歸”，同樣耐人尋味。“主角不是你”背后主要的原因，應(yīng)當(dāng)是向稅收法定主義原則的回歸。新一輪財(cái)稅體制改革的基本思路，圍繞十八屆三中全會(huì)決定明確的“完善立法、明確事權(quán)、改革稅制、穩(wěn)定稅負(fù)、透明預(yù)算、提高效率”等6句話、24個(gè)字展開，其中首當(dāng)其沖的就是“完善立法，樹立法治理念，依法理財(cái)，將財(cái)政運(yùn)行全面納入法制化軌道”。

谷成（2011）指出，《上海市人民政府關(guān)于印發(fā)(上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法)的通知》和《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》都指出，《暫行辦法》的印發(fā)是當(dāng)?shù)厝嗣裾臎Q定，其依據(jù)為“國(guó)務(wù)院第136次常務(wù)會(huì)議有關(guān)精神”。然而，上述辦法與現(xiàn)行房產(chǎn)稅的法律依據(jù)并不一致。國(guó)務(wù)院于1986年9月15日頒布、自1986年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)）第五條規(guī)定，個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。這種不一致很可能使納稅人對(duì)上海市人民政府和重慶市人民政府各自出臺(tái)的《暫行辦法》的法律規(guī)范性產(chǎn)生質(zhì)疑，或者將稅收的性質(zhì)混同于行政命令，進(jìn)而使“房地產(chǎn)稅”出臺(tái)的法理基礎(chǔ)受到質(zhì)疑。這種質(zhì)疑在黨的十八屆四中全會(huì)強(qiáng)調(diào)全面推進(jìn)依法治國(guó)的背景下顯得更加切中要害，這也是促使“房地產(chǎn)稅”回歸的重要原因。

無(wú)論采用什么樣的名字，房產(chǎn)稅改革的兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到共識(shí)：一是要“擴(kuò)圍”，將個(gè)人自有非營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)納入課稅范圍；二是要改變稅基，將目前由歷史價(jià)值的從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征改為按公允價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估價(jià)值征稅。從上述意義來(lái)講，我國(guó)房地產(chǎn)稅改革實(shí)際上是開征一種新型的具有財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的全新稅種。目前正在上海和重慶試行的房產(chǎn)稅改革并不是真正的房地產(chǎn)稅改革，因?yàn)樗鼈兊恼n稅范圍還是比較狹窄的，方案中存在著對(duì)存量房不征稅和對(duì)某些增量房免征稅的優(yōu)惠措施。這不符合財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅原理和國(guó)際一般做法。

然而，“城頭”變換的可能也只是“大王旗”。房產(chǎn)稅改革仍然在沿著既定的軌跡在行進(jìn)。而且，這種行進(jìn)的速度還在不斷加快。我國(guó)自2015年3月1日開始施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》就被認(rèn)為客觀上是在為房地產(chǎn)稅的開征創(chuàng)造條件。由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)稅改革在“稱謂”上經(jīng)歷了如下的變化過程：物業(yè)稅從“漸行漸近”到“漸行漸遠(yuǎn)”與房地產(chǎn)稅則“漸行漸近”；物業(yè)稅的“鳩占鵲巢”到房地產(chǎn)稅的“王者歸來(lái)”。

作者：白彥鋒（ 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院）