資產(chǎn)置換還是股權(quán)轉(zhuǎn)讓？

　　甲公司將自建自用的兩樓舊辦公樓按折舊后的凈值500萬(wàn)元（公允價(jià)值1500萬(wàn)元）加1000萬(wàn)元現(xiàn)金，與某房地產(chǎn)商置換一幢新辦公樓（公允價(jià)值2500萬(wàn)元），雙方均已辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。現(xiàn)地稅局要求甲公司繳納營(yíng)業(yè)稅。公司咨詢的問(wèn)題是，資產(chǎn)按賬面凈值置換是否應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅？

　　實(shí)際上，單位之間不動(dòng)產(chǎn)的置換是一種非貨幣性交換行為，按照營(yíng)業(yè)稅法規(guī)定，在稅收上就是相互銷(xiāo)售行為，雙方都需要繳納營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)。而且，甲公司這種置換行為，在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)時(shí)，且不能減除資產(chǎn)賬面價(jià)值或資產(chǎn)原值。

　　根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2003〕16號(hào)）規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

　　上述文件規(guī)定銷(xiāo)售收入可以減去不動(dòng)產(chǎn)原價(jià)，是指納稅人購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)，對(duì)于甲公司自己自建的不動(dòng)產(chǎn)，包括房地產(chǎn)公司置換的自建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，都不能減去原值金額，也不能單獨(dú)減去不動(dòng)產(chǎn)中的土地使用權(quán)購(gòu)置原價(jià)。

　　所以，甲公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅為：1500×5%＝75（萬(wàn)元）；

　　房地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅為：2500×5%＝125（萬(wàn)元）；

　　雙方合計(jì)繳納營(yíng)業(yè)稅200萬(wàn)元。

　　如果甲公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不繳納營(yíng)業(yè)稅的話，只需要在資產(chǎn)置換的事先進(jìn)行個(gè)簡(jiǎn)單的籌劃即可。

　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)）就股權(quán)轉(zhuǎn)讓中涉及的無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓如何征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題時(shí)，明確規(guī)定：以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。

　　根據(jù)上述文件，我們可以作這樣的假設(shè)：

　　首先，甲公司將房產(chǎn)作價(jià)1500萬(wàn)元，再加上1000萬(wàn)元現(xiàn)金合計(jì)2500萬(wàn)元，投資到房地產(chǎn)公司，暫時(shí)成為房地產(chǎn)公司的股東。房地產(chǎn)公司辦理變更注冊(cè)登記后，隨即將2500萬(wàn)元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)公司的原股東。此過(guò)程可以順利地將自己的固定資產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)公司，兩個(gè)環(huán)節(jié)都不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　然后，房地產(chǎn)公司將自己的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作價(jià)2500萬(wàn)元，投資到甲公司，也暫時(shí)成為甲公司的股東。甲公司辦理變更注冊(cè)登記后，房地產(chǎn)公司隨即也將2500萬(wàn)元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲公司的原股東。此過(guò)程也可以順利的將自己的開(kāi)發(fā)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移至甲公司，兩個(gè)環(huán)節(jié)也都不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　通過(guò)以上簡(jiǎn)單的投資籌劃，與原先資產(chǎn)的直接置換相比，兩公司少繳營(yíng)業(yè)稅200萬(wàn)元，同時(shí)也達(dá)到了資產(chǎn)置換的目的。不過(guò)，此過(guò)程比直接置換時(shí)間上要求相對(duì)長(zhǎng)一些，而且雙方不要同時(shí)投資，避免后投資者以不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)，稅務(wù)上視同先投資者是收回投資，認(rèn)為后投資者是以房產(chǎn)抵還先投資者的股權(quán)收回，如此，可能造成后投資者繳納營(yíng)業(yè)稅的不利結(jié)果。