企業(yè)閑置房地產(chǎn)的稅收投資籌劃

　　一、《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》規(guī)范的內容

　　《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的內容包括：（1）出租的土地使用權；（2）長期持有并準備增值后轉讓的土地使用權；（3）企業(yè)擁有并已出租的建筑物。自用房地產(chǎn)與作為存貨的房地產(chǎn)，不屬于投資性房地產(chǎn)。

　　二、閑置房地產(chǎn)的投資籌劃

　　企業(yè)持有閑置房地產(chǎn)的投資方式不外乎有兩種一是對外出租取得租金收入，二是以閑置房地產(chǎn)入股聯(lián)營從聯(lián)營企業(yè)分得利潤。那么考慮兩種方式所承擔的稅負哪一種投資方式對于持有閑置房地產(chǎn)的企業(yè)更有利呢？

　　（一）采取出租方式應承擔的稅負

　　設：企業(yè)所屬于市區(qū)的閑置房地產(chǎn)一年的出租收入為A1，所涉及的稅負為：營業(yè)稅：房屋租賃屬于服務業(yè)，按租金收入5%征稅，則為5%A1；房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照租金收入計算繳納，稅率為12%，其稅負為12%A1；

　　城建稅：城建稅是按照企業(yè)所在地區(qū)稅率分別為7%、5%、1%，并以其所繳納的營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，因企業(yè)所在地為市區(qū)，城建稅率可為7%，則城建稅為：7%×5%A1＝0.35%A1；

　　教育費附加：教育費附加是根據(jù)所繳納的營業(yè)稅和城建稅額為計稅依據(jù)，比率為3%，則教育費附加為3%×5%A1＝0.15%A1；

　　印花稅：對外出租房地產(chǎn)在訂立租賃合同時必須要繳納印花稅，《印花稅暫行條例》第3條規(guī)定：“按租賃金額的1‰貼花”，則印花稅稅負為：1‰A1；

　　所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、印花稅可在稅前扣除，因此，所得稅稅負為：（A1－5%A1－12%A1－0.35%A1－0.15%A1－1‰A1）×33%＝27.192%A1；

　　出租方式應承擔的總稅負＝營業(yè)稅＋房產(chǎn)稅＋城建稅＋教育費附加＋印花稅＋所得稅＝5%A1＋12%A1＋0.35% A 1＋0.15%A1＋1‰A 1＋27.192%A1＝44.792%A1

　?。ǘ┎扇÷?lián)營方式應承擔的稅負

　　設：采取聯(lián)營方式每年分回的利潤為A2，該房地產(chǎn)的原值為M，使用面積為N.

　　房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依據(jù)房地產(chǎn)原值一次性扣除10%—30%的余值計算，稅率為1.2%，若執(zhí)照30%扣除，則房產(chǎn)稅應為（1－30%）M×1.2%＝0.84%M；

　　土地使用稅：土地使用稅是按照從量定額計征的，全國各地標準不同，以中等城市為例，其標準為0.4—8元/平方米，如果按標準0.8元/平方米計算，則土地使用稅＝0.8N；所得稅：聯(lián)營企業(yè)分回利潤應繳納的所得稅為33%×A2＝33% A2.聯(lián)營方式應承擔的總稅負＝房產(chǎn)稅＋土地使用稅＋所得稅＝0.84%M＋33% A2＋0.8N

　?。ㄈ﹥煞N投資方式的比較分析

　　對于投資企業(yè)來說，選擇哪一種投資方式對企業(yè)更為有利，主要應以兩種投資方式承擔的稅負大小來考慮。由于租金的收入相對固定，而且在出租之前就可以確定，而聯(lián)營的收入則因影響因素多，不可確定性要更大一些，因此可以用租金來預測聯(lián)營收入。假設兩種投資方式承擔的稅負相等，即：44.792%A1＝0.84%M＋33% A2＋8N A2＝（44.792%A1－0.84%M－8N）÷33%

　　利用上述的函數(shù)公式進行測算，其基本結論是：如果預期聯(lián)營收入A2＜（44.792%A1－0.84%M－0.8N）÷33%，該項房產(chǎn)采取出租方式承擔的稅負小于聯(lián)營方式承擔的稅負，從稅收的角度考慮宜采用出租方式；如果預期聯(lián)營收入A2＞（44.792%A1－0.84%M－0.8N）÷33%，那么該項房產(chǎn)采取出租方式承擔的稅負大于聯(lián)營方式承擔的稅負，就可以選擇采取聯(lián)營方式。

　　例：某企業(yè)在中等城市繁華地帶有一處空房產(chǎn)，該房產(chǎn)原值為900萬元，實際使用面積為220平方米，如果對外出租每年可獲取租金收入150萬元；如果采用聯(lián)營方式，該企業(yè)每年可從被聯(lián)營企業(yè)分回利潤350萬元。

　　出租方式應承擔的總稅負＝營業(yè)稅＋房產(chǎn)稅＋城建稅＋教育費附加＋印花稅＋所得稅＝5%×150＋12%×150＋7%×5%×150＋3%×5%×150＋1‰×150＋（150－5%×150＋12%×150＋7%×5%×150＋3%×5%×150＋1‰×150）×33%＝67.188（萬元）

　　聯(lián)營方式應承擔的稅負＝房產(chǎn)稅＋土地使用稅＋所得稅＝900×（1－30%）×1.2%＋0.8×220＋150×33%＝233.06（萬元）

　　對于該企業(yè)采取出租方式應承擔的總稅負67.188萬元小于聯(lián)營方式應承擔的稅負233.06萬元，因此該閑置房地產(chǎn)應該選擇出租投資方式。當然，在這里只是考慮了兩種投資方式分別承擔的稅負因素，而實際在做具體財務決策時還應該考慮投資的風險和合同的要求等因素。