國務(wù)院日前批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見》�！兑庖姟穼�“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”作為加快推進財稅體制改革的內(nèi)容之一，引起各方關(guān)注。
作為一項物業(yè)保有環(huán)節(jié)的稅負，物業(yè)稅從2003年起即在一些省市模擬試點“空轉(zhuǎn)”，2007年起又開始擴大試點。此番《意見》公布，究竟傳遞出什么樣的信號？一旦物業(yè)稅開征，又將對樓市產(chǎn)生哪些影響？
開征勢在必行
物業(yè)稅，又被稱為“不動產(chǎn)稅”或“房地產(chǎn)稅”。與以往房地產(chǎn)稅負最主要的區(qū)別在于，物業(yè)稅是擁有房屋所要交納的稅，是不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負，而非開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅負。物業(yè)稅的征稅對象主要是土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。
據(jù)了解，目前我國房地產(chǎn)稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)；對于消費者而言，則主要集中在交易環(huán)節(jié)。對于購房者來說，占有不動產(chǎn)期間幾乎沒有稅負，因此個人投資購買房地產(chǎn)的預(yù)期收益很高。投資人只要不轉(zhuǎn)讓交易，就可以零稅收成本地持有房產(chǎn)和土地資源。當市場處于賣方市場時，投資者可以輕松地將手中的房產(chǎn)溢價出售，并可以不費力地將各種交易稅費轉(zhuǎn)嫁到買家頭上，從而變現(xiàn)投資收益。這刺激了各類投資者的房地產(chǎn)需求，也在客觀上鼓勵了房地產(chǎn)投資或投機行為。因此，在物業(yè)保有環(huán)節(jié)收稅，不僅是國際通行的慣例，也有利于充分發(fā)揮稅收對社會資源的二次分配和調(diào)節(jié)作用。開征物業(yè)稅勢在必行。
物業(yè)稅改革的關(guān)鍵，在于計稅依據(jù)的調(diào)整。以評稅價格作為計稅依據(jù)是國際上的普遍做法。從2003年起，稅務(wù)總局和財政部先后批準北京、江蘇、深圳等六個省市進行房地產(chǎn)模擬評稅試點，即俗稱的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”。
所謂“空轉(zhuǎn)”，是指沒有實際收稅，但一切工作步驟都和真正收稅一樣，財稅部門、房管部門及土地管理部門等單位共同參與，進行測算評估制表統(tǒng)計。2007年，河南、安徽、福建、大連部分區(qū)域也加入試點。
房價影響尚難定論
物業(yè)稅的開征，將明顯增加房產(chǎn)持有成本。這對投資和投機需求會是一種極大的制約。甚至有人預(yù)言，物業(yè)稅一旦出臺，房價將大跌多少多少。這種觀點是很片面的。開征物業(yè)稅最重要的作用在于改革和完善國家財稅體制。物業(yè)稅的開征對房地產(chǎn)市場的影響非常深遠，其引發(fā)的市場變化將非常復雜，絕不能簡單地以房價的漲或跌來下結(jié)論。
“易居(易居博客)中國”分析師付琦(付琦博客)認為，物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來看，將現(xiàn)行開發(fā)過程中一次性征收的稅費分攤到未來數(shù)十年進行征收，由此開發(fā)成本降低，房價也應(yīng)該能隨之降低。但在實際情況中，價格是由供求關(guān)系決定的，開發(fā)成本只是定價時考慮的因素之一。當市場供不應(yīng)求時，開發(fā)商定價不會完全按成本算，而是隨行就市。
從對供應(yīng)的影響來看，物業(yè)稅在整合了開發(fā)稅費后，降低了開發(fā)成本，可以鼓勵開發(fā)商更多地投資房地產(chǎn)行業(yè)，從而帶動供應(yīng)的增加，能在一定程度上起到平衡供求關(guān)系、穩(wěn)定房價的作用。當然，這也要結(jié)合某一地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況。對于房地產(chǎn)發(fā)展尚屬起步階段的地區(qū)，投資規(guī)模的不斷擴大，確實可以帶動市場供應(yīng)。但對于土地供應(yīng)緊張的地區(qū)，開發(fā)商投資熱情的高漲也有可能引發(fā)開發(fā)商瘋狂奪地，最終地價越來越高。
再從對需求的影響來分析。從理論上說，物業(yè)稅的開征，將提高持有房屋的成本，對投資和投機需求產(chǎn)生抑制作用，對于貪大求闊追求大戶型的消費者也會產(chǎn)生一定的抑制作用，有助于省地小戶型的開發(fā)和銷售。但不可忽視的是，物業(yè)稅對抑制投機、投資的作用大小，取決于稅率的大小。此外，如果由于物業(yè)稅開征，降低了開發(fā)成本而致使房價初期下調(diào)，由此也可能激發(fā)起新的自住需求入市，在供求關(guān)系的矛盾下，房價或許又會重新上升。其中的變化，將很難簡單定論。
市場期待實施細則
物業(yè)稅的開征尚處研究階段，但有關(guān)物業(yè)稅的種種細節(jié)，一直是人們猜測和關(guān)注的焦點。
比如，目前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域有包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等幾十種稅費。物業(yè)稅究竟整合哪些稅費，以避免重復征稅？又如，對已購房者，是采取征收還是免征的辦法？還有，如何對各種形態(tài)的不動產(chǎn)價值作出科學評估？采用何種稅基標準進行征收？稅率采用怎樣的標準？非住宅類不動產(chǎn)如何設(shè)計物業(yè)稅的制度？多套房屋分別位于不同城市，如何計算物業(yè)稅？物業(yè)稅收如何合理使用、信息公開？……凡此種種，都可能對房地產(chǎn)開發(fā)和投資消費產(chǎn)生直接影響。
美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉預(yù)計，物業(yè)稅的征收會適當增加二手房市場的供應(yīng)量，從而促使價格適當下調(diào)，但對市場的影響多大，還要看實施細則如何規(guī)定。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認為，這一政策的真正實施還需時間，應(yīng)該對不同收入的群體，采用區(qū)別對待的方式。此外，物業(yè)稅也應(yīng)該取之于民，用之于民。比如，可以作為經(jīng)濟適用房，廉租房等的資金來源，以此推動我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
