房地產(chǎn)行業(yè)回暖離不開“新政”的身影。
去年，相關(guān)政策密集出臺，如嚴格首套房貸首付比例、利率折扣、降低稅費等，側(cè)重點關(guān)注百姓購房，促進樓市銷售。而今年上半年，資本金比例下調(diào)、通知研究開征物業(yè)稅等政策，則顯示出分拆的特點，一方面力圖擠壓樓市回暖中再次出現(xiàn)的泡沫，刺激成交；另一方面則重點關(guān)注開發(fā)商的需求，放松資金要求，以有效擴大供應。
值得注意的是，針對目前樓市成交量價交錯上升的行情，有專家稱“流動性”回暖，已經(jīng)引發(fā)他們的擔憂。
就在此時，“空轉(zhuǎn)”六年之后，開征物業(yè)稅再次被提上日程。國務院在《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》中，提出了“年內(nèi)研究開征物業(yè)稅”。
在博鰲21世紀房地產(chǎn)論壇上，中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟學家哈繼銘指出，流動性“水位”在不斷上漲，會推高資產(chǎn)價格，但是這種推高的基礎(chǔ)是流動性，而不是真正的實體經(jīng)濟的大幅度增長，所以接下來會有價格上升的周期，但是基礎(chǔ)是不穩(wěn)固的，也要警惕新興市場泡沫的重演。
上海華燕機構(gòu)分析指出，放寬項目資本金比例、對第二套房政策的收緊以及研究開征物業(yè)稅，表明了政府對房地產(chǎn)過熱以及個人投資、投機、房價上漲過快等現(xiàn)象的擔憂。同時，也能看到目前政策的兩條主線：一是通過下調(diào)項目資本金比例來擴大投資、增加供應；二是對個人房貸政策收緊以及擬出臺物業(yè)稅來抑制投資（機）客炒高房價。
焦點1：物業(yè)稅開征仍需細節(jié)鋪墊
所謂物業(yè)稅，等同于房地產(chǎn)稅或者不動產(chǎn)稅。眾多專家認為，開征物業(yè)稅主要目的是抑制住宅投資行為，并通過抑制需求平抑房價上漲。但從目前市場表現(xiàn)來看，效果并不明顯，仍有眾多投資者準備手握重金入場，通脹預期是他們?nèi)胧械闹匾颉?
投資需求大量入市
成交數(shù)據(jù)反映出了投資蹤跡。方方地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6月第一周，高端別墅成交比重增大至11%，比前一周增加近3個百分點。值得注意的是，別墅成交主要是靠投資保值資金的入市。6月第二周高端公寓占比較上周上升1.7個百分點，翠湖天地繼5月底赴港推薦取得熱銷后，該周又去化13套。
近一段時間，來自溫州、港澳臺、國外等一些投資重新殺回上海樓市，并促成了大額成交，這在高端住宅、別墅方面表現(xiàn)得十分明顯。
而對于此次重提物業(yè)稅，有開發(fā)商表示出疑惑：樓市現(xiàn)在在成長性復蘇，剛需、改善型需求、投資這三個方面逐步回來，促成了樓市回暖，成交量攀升有利于拉動內(nèi)需，國家為什么在這個時間節(jié)點重提物業(yè)稅呢？
對此，同策分析報告指出，政府之所以提出物業(yè)稅，是因為市場出現(xiàn)了價格攀升、成交過旺的局面，地產(chǎn)“泡沫”有抬頭趨勢。為呵護市場平穩(wěn)、健康發(fā)展，重提物業(yè)稅能給市場帶來威懾作用。
易居中國分析師薛建雄表示，物業(yè)稅在2003和2007年時都曾提過，當時就是房價上漲過快，現(xiàn)在實際上也出現(xiàn)了樓市成交過熱、房價上漲過快的局面，所以此次重提。“樓市高成交拉動內(nèi)需是必要的，但是過熱就會導致過快消退，不可持續(xù)發(fā)展是國家不愿看到的。”
預期通脹買房保值
當前對通脹的擔憂，讓不動產(chǎn)投資成為人們的首選。
目前我國物業(yè)稅稅率等還沒有明確，而據(jù)國外物業(yè)稅征收經(jīng)驗，一般是每年交房價（房屋估值）的1%左右。如果以一套房價100萬元的房產(chǎn)為例，一年就要繳納1萬元，70年就是70萬元。專家預計，國內(nèi)可能要低一些。
據(jù)了解，目前不少私營企業(yè)主為了防止實體經(jīng)濟下滑，停止了低端制造型企業(yè)的生產(chǎn)，有的甚至直接停廠關(guān)門，將手頭的資金直接投入了樓市，購置了眾多房產(chǎn)，用來防止自己資金縮水。
有研究報告指出，目前通脹的風險不斷增強，大量有閑置資金的高購買人群為規(guī)避風險，將投資較穩(wěn)妥的高端住宅市場。以保值增值為目標的購房者通常選擇高品質(zhì)項目或者稀缺的市中心項目。
薛建雄告訴記者，2007年高通脹的時候，當時物業(yè)稅也曾在幾個城市進行試點，但是同樣并沒有控制住房地產(chǎn)的投資和房價的上漲。
新聚仁機構(gòu)總裁李嘉政在接受媒體采訪時強調(diào)，在巨大的通脹預期面前，如今的產(chǎn)業(yè)困局之下，沒有什么好的投資工具，不動產(chǎn)必然也將是絕大多數(shù)國人的首要選擇，這不僅是博弈，更是無奈的選擇。
李嘉政還表示，全國房價漲聲一片讓國家宏觀調(diào)控陷入尷尬，房價的上漲抑制了老百姓其他領(lǐng)域的消費需求，內(nèi)需無力將持續(xù)；而通脹預期下，大量產(chǎn)業(yè)資本重新進入股市、樓市，通過國家大額投入拉動內(nèi)需的愿望有被架空的危險，房地產(chǎn)調(diào)控政策的突襲可能會隨時觸發(fā)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，物業(yè)稅開征時機，當然是在房地產(chǎn)上升期時候更容易推進，這有利于抑制投資需求，可以明顯增加持有成本。目前的環(huán)境相對來說還是較為適合推出物業(yè)稅。
仍需細節(jié)鋪墊
還未開征，一股腦的問題便已經(jīng)拋向了“未見其人先聞其聲”的物業(yè)稅。專家的疑惑是：物業(yè)稅按什么標準征收？無論是以面積、套數(shù)、交易頻率當中的任何一個標準征收，都面臨缺少真實材料去界定；如何界定自住型和改善型與投資型需求，各個分別該如何征收？物業(yè)稅與之前購房者所需繳納的各種稅費如何對接？物業(yè)稅和一次性繳納的70年土地出讓金是否會重復？……
購房者擔憂的是：一個家庭的首套住房是否要征收物業(yè)稅？豪宅、普通住宅、經(jīng)濟適用房及限價房等的物業(yè)稅如何征收？全國所有的住房信息是否已經(jīng)互相連通并全部登記可查？一個人在各地有多處房產(chǎn)，各地房地產(chǎn)交易系統(tǒng)不聯(lián)網(wǎng)怎么查，如何確保公平公正？……
開征物業(yè)稅提法前后經(jīng)歷了六年的時間，但公眾關(guān)于物業(yè)稅的各種一系列問題卻有增無減，并且問題越來越細致，有待開征的物業(yè)稅，還需細節(jié)鋪路。
有知情人士指出，物業(yè)稅開征不是簡單的稅費改革，涉及土地使用制度、市場調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等多方面，“目前暫未看到較成型的草案”。社科院研究員易憲容表示，征收房地產(chǎn)物業(yè)稅好處眾多，但目前中國還沒有征收房地產(chǎn)物業(yè)稅的條件。如缺乏詳實的不動產(chǎn)登記資料、缺乏對房地產(chǎn)進行低成本估價的科學方法、政府的稅收征管能力欠缺、缺乏嚴格細化科學的征收規(guī)則等。
一位不愿透露姓名的房產(chǎn)投資者向早報記者坦言：“開征物業(yè)稅的消息出來之后，我一直在關(guān)注，綜合各方面報道分析之后，我覺得這次仍然是雷聲滾滾但難成暴雨，短期內(nèi)物業(yè)稅很難出臺，估計還得等上很長一段時間。對于我們來說，并沒有什么特別可怕的。”
焦點2：改善型需求調(diào)節(jié)市場結(jié)構(gòu)
樓市政策調(diào)控將讓步于市場調(diào)節(jié)。由于改善型需求的爆發(fā)，“90/70”政策或?qū)⑶娜坏錾虾鞘小?zhí)行3年時間，“90/70”政策最終將功成身退？
近日在上海土地交易市場舉行的寶山土地專場推介會上，“90/70”政策開始淡化，此前在出讓文件中強制規(guī)定的90平方米以下小戶型比例的要求已經(jīng)不再出現(xiàn)。有關(guān)人士透露，上海有關(guān)部門近期召集了各區(qū)縣規(guī)土局負責人開會，明確了小戶型比例的規(guī)定將有所放松。
而今年樓市改善型需求的迅速爆發(fā)，是“90/70”政策逐漸淡出市場的一個重要原因。
從今年前五個月樓市成交行情來看，樓市呈現(xiàn)出成長性恢復回暖的特點。2-3月份剛性需求得到極大釋放推動成交井噴，到了3-4月份，改善型需求尾隨進場，進一步促進成交攀升，等到了5月份，投資客又異軍突起，他們瞄準的正是大面積的豪宅和別墅。
此外，改善型需求增強在二手房市場同樣表現(xiàn)明顯。據(jù)了解，雖然目前小戶型成交占到了70%~80%，但是大戶型成交比例日益增加，日前已經(jīng)有了5%~10%的增長幅度。
易居中國分析師薛建雄指出，在剛性需求帶動成交快速回升，房價轉(zhuǎn)跌為漲的情況下，大量的改善和投資需求入市并發(fā)揮了非常重要的作用。
不再刻意強調(diào)“90/70”政策，商品住宅供應結(jié)構(gòu)比例將更多地由市場決定。開發(fā)商可以自己決定產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品也將更加貼近市場的需求。可以預見的是，未來大戶型供應也將增多，尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)大戶型比例將上升。
“現(xiàn)在最主要考慮的應該是市場的接受度，可以引導開發(fā)商建造什么樣的戶型，不需要政策的調(diào)控了。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟強調(diào)。
陸騎麟還指出，“90/70”政策淡出，政府的出發(fā)點應該是鼓勵開發(fā)商建房，保持經(jīng)濟的快速發(fā)展。目前市場上熱銷房源仍以90平方米左右小戶型為主，因此政策淡出之后，對于市場影響有限，開發(fā)商不一定會為了一味追求大戶型而與市場脫節(jié)，從而影響其銷售。
2006年5月29日國務院出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，首次明確提出新建住房結(jié)構(gòu)比例。政策出臺的背景是樓市高速發(fā)展、資產(chǎn)增值迅速，目的是平抑房價，讓老百姓獲得好的產(chǎn)品。
在三年時間中，“90/70”發(fā)揮了重要作用。尤其是去年樓市調(diào)整時期，萬科、金地便憑借小戶型低總價的特點，取得了非常不錯的銷售成績。
焦點3：資本金比例下調(diào)力保供應
地產(chǎn)商開發(fā)項目所需自有資金的壓力小了許多。
近期，國務院發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，對各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目的最低資本金比例進行調(diào)整。其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從原先的35%下調(diào)至20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例從35%下調(diào)至30%。
值得注意的是，這是自1996年建立房地產(chǎn)項目資本金比例制度后，13年來的首次下調(diào)該比例，并且一次性下調(diào)了15個百分點。而項目資本金比例實際上為房地產(chǎn)開發(fā)商松綁，意味著開發(fā)商貸款門檻變得更低，可以用更少的資金貸到更多的款。
上海一位開發(fā)商負責人向記者表示：“原先35%項目資本金比例是不低的，這曾給我們到銀行申請貸款，順利保證項目開發(fā)有一定難度。尤其是在去年資金鏈緊張的時候，我們的日子更加難過，房子銷售不出去，更別說新開工項目了，只能停滯拖延。”
值得注意的是，即便今年前五個月，樓市成交節(jié)節(jié)攀升至歷史最高點，但開發(fā)商在先行指標方面，仍然暴露出信心和底氣不足的現(xiàn)狀。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅僅5月份上海全市新建商品住宅成交面積達到204萬平方米，創(chuàng)下2007年10月以來20個月的新高，甚至近80個項目的成交均價創(chuàng)出了2008年以來的新高。
相比于成交回暖，商品住宅新開工則明顯減弱。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前五個月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資10165億元，增長6.8%，比去年同期回落25.1個百分點；房屋新開工面積3.57億平方米，同比下降16.2%；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積9875萬平方米，同比下降28.6%；完成土地開發(fā)面積8845萬平方米，同比下降13.3%。
同策研究報告指出，項目資本金下調(diào)降低了房地產(chǎn)企業(yè)自有資金占有率，原先需要35%的資金才能撬動100%的投資項目，現(xiàn)在僅需20%的資金便可撬動，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生一定的吸引力。
“資本金比例下調(diào)意味著，既定資金量下主體投資能力的增強，提高了資金的利用效率，更增加了開發(fā)商拿地、開工、建設(shè)的意愿。”上述開發(fā)商還強調(diào)。
另外，此前出臺的各種地產(chǎn)新政，如降低首付比例、利率折扣、各種稅費等，政策主要針對買房者；而此次項目資本金下調(diào)則是針對開發(fā)商，是為保證房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的通暢，保證樓市未來供應量。
資本金下調(diào)也引發(fā)房價上漲的擔憂。有業(yè)內(nèi)專家指出，兩者并沒有直接關(guān)系，開發(fā)商資金鏈雖然得到緩解，但卻更多地用于加大開工量，對于保證樓市未來供應量、改變樓市供求關(guān)系有積極作用。
此外，資本金下調(diào)對土地市場繁榮起到一定程度促進作用。同策報告指出，這給地產(chǎn)商吃下定心丸，使其有多余資金投入土地市場，增加拿地熱情，促進房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。
