財(cái)政部權(quán)威人士日前表示，物業(yè)稅屬于房地產(chǎn)稅，在很多國(guó)家是主流稅種，“推出物業(yè)稅是遲早的事情。”
隨著5月財(cái)政收入由負(fù)轉(zhuǎn)正，擴(kuò)充稅源的呼聲又漸漸出現(xiàn)。作為空轉(zhuǎn)許久的物業(yè)稅，自然再次進(jìn)入注意力焦點(diǎn)。
有媒體和專家解釋，物業(yè)稅可簡(jiǎn)單地理解為“把本來(lái)一次性交70年的‘土地出讓金’分成70年來(lái)收”，這樣就大大降低了房地產(chǎn)開發(fā)成本，將降低房?jī)r(jià)，同時(shí)也會(huì)遏制房地產(chǎn)投機(jī)。這種說(shuō)法，也在社會(huì)上廣為流傳，讓公眾充滿期待。
但是，幻想終究只是幻想，讓我們撥開迷霧，先弄明白物業(yè)稅與土地出讓金的關(guān)系吧。
實(shí)際上，正在推進(jìn)的物業(yè)稅改革，不會(huì)將土地出讓金并入其中。房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地，仍需一次性繳納土地出讓金。
物業(yè)稅和土地出讓金是完全不同的范疇。土地出讓金是土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價(jià)款，解決的是土地市場(chǎng)配置和土地產(chǎn)權(quán)交換問(wèn)題；而不動(dòng)產(chǎn)稅（物業(yè)稅）的目的是在市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)上，提高土地的保有成本，促進(jìn)集約利用，解決的是收益再分配問(wèn)題。因此，不能互相替代，開征物業(yè)稅并不會(huì)取消土地出讓金。
從開征物業(yè)稅的西方國(guó)家和香港來(lái)看，一次性向土地所有者支付地價(jià)后，購(gòu)房者還需每年繳不動(dòng)產(chǎn)稅（或物業(yè)稅）。因此，土地的拍賣跟物業(yè)稅并沒(méi)有什么關(guān)系，土地招拍掛的價(jià)格依然可以拍得很高，但并不意味著以后物業(yè)稅就不會(huì)征收。
并且，以物業(yè)稅取代土地出讓金也不具備操作上的可行性。取消土地出讓金，政府將如何分配土地資源？是否又將回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的土地?zé)o償分配體制？如果政府無(wú)償分配土地，也就意味著土地不是財(cái)產(chǎn)，土地使用者就無(wú)法將其作為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，也將引起更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。此外，如果土地?zé)o價(jià)，作為不動(dòng)產(chǎn)稅的物業(yè)稅將何從計(jì)征？
眾所周知，土地出讓金是目前地方政府的主要財(cái)政收入之一，占到許多地方政府收入的50%以上。但是，地方政府通過(guò)土地出讓得到的土地收益是一次性的。
當(dāng)這項(xiàng)地方政府主要財(cái)源逐漸枯竭的時(shí)候，為了維持地方政府的開支，開征房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)稅———物業(yè)稅成了不二的選擇。實(shí)際上，財(cái)產(chǎn)稅才是維持城市長(zhǎng)期發(fā)展的一個(gè)穩(wěn)定的重要資金來(lái)源。在很多國(guó)家，財(cái)產(chǎn)稅在地方政府的稅收中占有很大的比例。例如，上世紀(jì)70年代的美國(guó)，財(cái)產(chǎn)稅占到地方政府稅收的70%。
目前中國(guó)的物業(yè)稅改革正處于方案設(shè)計(jì)階段�；究梢源_定的是，將中國(guó)現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅加以整合，建立統(tǒng)一的物業(yè)稅，并對(duì)征稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行市場(chǎng)化的改革，這個(gè)方向是確定的。物業(yè)稅的開征不論是在短期，還是在中長(zhǎng)期，對(duì)地方政府的財(cái)政收入都將起到積極的作用。但是，它對(duì)房?jī)r(jià)的實(shí)際影響還很難說(shuō)。
