國(guó)務(wù)院5月25日公布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》透露，將在年內(nèi)研究開(kāi)征物業(yè)稅事宜。消息一出，A股地產(chǎn)板塊全面下挫，3億資金出逃。物業(yè)稅構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的新困惑，大約也會(huì)成為地方政府的新困惑：這是否意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)及其開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)養(yǎng)成的傳統(tǒng)優(yōu)越感將在未來(lái)被政策打壓？房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中不容置疑的王牌地位是否會(huì)動(dòng)搖？地方政府習(xí)慣并熱衷的賣(mài)地財(cái)政行為是否會(huì)因此被迫調(diào)整？當(dāng)然，對(duì)于廣大消費(fèi)者和投資者來(lái)說(shuō)，更關(guān)注的是開(kāi)征物業(yè)稅是否能趕走樓市投機(jī)者并擠出樓市泡沫，使樓市價(jià)格進(jìn)入一個(gè)更合理可承受的范圍。
記憶當(dāng)中，沒(méi)有一項(xiàng)稅種能帶來(lái)如此廣泛的猜想空間。先看物業(yè)稅是否會(huì)成為房地產(chǎn)王者地位的終結(jié)者。即使政策面確實(shí)有通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅剝離房地產(chǎn)與政府財(cái)政過(guò)于緊密的聯(lián)系的考量，也不是要驅(qū)逐。房地產(chǎn)的王者地位也仍會(huì)保持。原因是剛性需求的客觀(guān)存在。剛性需求不僅表現(xiàn)在一二線(xiàn)城市數(shù)量龐大的潛在購(gòu)房者的急切上，還表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)天然就具有決定種類(lèi)繁多的諸多行業(yè)景氣度的屬性。一個(gè)蕭條的房地產(chǎn)業(yè)將致使鋼鐵、水泥、電力等眾多經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和增長(zhǎng)的主要指標(biāo)陷入停滯，更別說(shuō)對(duì)于就業(yè)率的影響。實(shí)際上，培育房地產(chǎn)市場(chǎng)的一直是占據(jù)多數(shù)的自住性和改善性需求，投機(jī)性從來(lái)不是做大房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要推手。所以在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是最大政策課題的當(dāng)前，可以斷定，在政策面并沒(méi)有刻意打壓并矮化房地產(chǎn)業(yè)的目的。開(kāi)征物業(yè)稅的真實(shí)意圖，是要遏制這一領(lǐng)域時(shí)不時(shí)會(huì)聚集的投機(jī)風(fēng)云。同時(shí)，政策面的另一個(gè)針對(duì)目標(biāo)是地方政府竭澤而漁式的治政慣性。土地一賣(mài)了之好還是將物業(yè)稅養(yǎng)為一項(xiàng)長(zhǎng)期可靠的財(cái)源好，將成為地方政府可行的政策選擇。選項(xiàng)的增加，將對(duì)賣(mài)地財(cái)政產(chǎn)生直接影響。物業(yè)稅具有讓地方政府經(jīng)營(yíng)精細(xì)化、長(zhǎng)期化的一定強(qiáng)制性。另外，物業(yè)稅將迫使現(xiàn)有出租房業(yè)主大幅提高租價(jià)，從而強(qiáng)化租房人的購(gòu)買(mǎi)欲望。購(gòu)房者的隊(duì)伍將因此意外擴(kuò)大。量正是房地產(chǎn)業(yè)重新繁榮的首要因素。
房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)稅的到來(lái)而有所遏制？或許預(yù)期如此而現(xiàn)實(shí)不是。物業(yè)稅會(huì)打擊捂盤(pán)、投機(jī)等現(xiàn)象，并導(dǎo)致樓盤(pán)供應(yīng)量突然上升，從而使得買(mǎi)方獲得選擇和還價(jià)的機(jī)會(huì)，最終讓房?jī)r(jià)低下狂妄的頭。但這種景象恐怕很難在一二線(xiàn)城市出現(xiàn)。而且，這需要物業(yè)稅確實(shí)體現(xiàn)出政策想象中的那種作用。在這方面，操作難度巨大。
首先，物業(yè)稅按什么標(biāo)準(zhǔn)征收。無(wú)論以面積、套數(shù)、升值幅度、交易頻率當(dāng)中的任何一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)征收，都面臨既缺少真實(shí)資料難以界定，又不能掌握人的流動(dòng)性的難題。稅率的確定也是問(wèn)題。稅率全國(guó)統(tǒng)一或地方自訂，將影響物業(yè)稅的落實(shí)情況。如果全國(guó)統(tǒng)一，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育成熟的城市和沒(méi)有發(fā)育成熟的城市之間的差異將難以體現(xiàn)。如果地方自訂，物業(yè)稅不但可能不能平抑房?jī)r(jià)，反而可能使房?jī)r(jià)受到新的刺激從而與民意相違。
其次，如何鑒別不同需求。自住性和改善性需求與投資性需求之間沒(méi)有明確的區(qū)分模式，投資性需求和投機(jī)性需求之間更難劃分。在居民缺少投資選擇的情況下，如果因噎廢食地將正常的投資性需求一勺燴掉，實(shí)際上就是阻斷了居民創(chuàng)造財(cái)產(chǎn)性收入的一個(gè)主要渠道。
第三，物業(yè)稅與之前購(gòu)房所需交納的各種稅費(fèi)如何對(duì)接。實(shí)際上這是一個(gè)利益問(wèn)題。如果把之前各種稅費(fèi)的征收部門(mén)看做利益獲得者，那么他們是否愿意或者能夠放棄現(xiàn)有利益？已征收的土地出讓金退不退？不同住房類(lèi)型的稅費(fèi)怎么核算返還？這似乎是很難完成的任務(wù)。如果在開(kāi)征物業(yè)稅之后，原有的獲益者不愿意退出而以各種正當(dāng)名目維持原有稅費(fèi)或轉(zhuǎn)稅為費(fèi)，那么物業(yè)稅就成了新增稅負(fù)，就走向了其設(shè)計(jì)意愿的反面。避免這種情況發(fā)生的唯一途徑是各利益方要有充分協(xié)調(diào)并公之于眾。這或許是比技術(shù)性環(huán)節(jié)更難的地方。
早在2003年，物業(yè)稅就被提到了正式的文件中擬議。整整過(guò)了六年才進(jìn)入議事日程安排。物業(yè)稅這種既涉及利益又涉及民意還涉及地方政府治政習(xí)慣的議題今天開(kāi)征條件已經(jīng)成熟，還是為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖后做鋪墊？尚不得而知。經(jīng)驗(yàn)表明，缺乏細(xì)節(jié)的時(shí)候，細(xì)節(jié)最像魔鬼。在現(xiàn)在，物業(yè)稅仍是政策氣球，等待著細(xì)節(jié)檢驗(yàn)。
