早幾年，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資快速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)快速飚升，政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控也就越來(lái)越密集，出臺(tái)的房地產(chǎn)也就越來(lái)越多。早幾年，隨著房?jī)r(jià)快速飚升，不少房地產(chǎn)開發(fā)商總是會(huì)鼓吹，這是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求，是中國(guó)土地稀缺而使房地產(chǎn)供應(yīng)不足，因此，在他們看到，要解決中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)快速上漲問(wèn)題就得增加土地供給、增加住房的供給，甚至用巨量供給來(lái)沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度需求。但是實(shí)際上，這些觀察或是只看到問(wèn)題表面，或是背后隱藏著既得利益集團(tuán)的利益動(dòng)機(jī)。
正如我一直在強(qiáng)調(diào)的那樣，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，不僅在是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式、消費(fèi)政策、信貸政策有問(wèn)題，而且房地產(chǎn)稅收政策也有問(wèn)題。在一個(gè)發(fā)達(dá)的市場(chǎng)體制下，政府完全可以通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式的界定、信貸政策調(diào)整、消費(fèi)政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策及住房稅收政策來(lái)調(diào)整，來(lái)達(dá)到政府的住房政策的目標(biāo)。
也就是說(shuō)，無(wú)論是早幾年房地產(chǎn)的投資過(guò)熱及價(jià)格快速飚升，還是最近住房銷售萎縮而房?jī)r(jià)不變化，這些不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式與信貸政策不合理有關(guān)，而且也沒(méi)有通過(guò)好的房地產(chǎn)稅收政策來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)行為，來(lái)平衡城市居民的住房福利水平有關(guān)。比如，目前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅征收，更注重不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、不動(dòng)產(chǎn)取得和所得環(huán)節(jié)征稅，而不注重不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅。這樣，在早幾年房?jī)r(jià)只漲不跌的情況下，對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、取得環(huán)節(jié)及所得征稅，不動(dòng)產(chǎn)稅的征收不僅不能夠起到調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)的個(gè)人收入分配的問(wèn)題，反之通過(guò)稅收轉(zhuǎn)稼效應(yīng)，嚴(yán)重增加住房自住者的購(gòu)買成本，降低自住房購(gòu)買者的住房福利水平。而在住房?jī)r(jià)格在進(jìn)入下降的通道時(shí)，盡管出臺(tái)了一系列減少房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的政策，但是，在房?jī)r(jià)較高的情況下，對(duì)于支付能力不高的民居民來(lái)說(shuō)，這樣的稅收優(yōu)惠政策也只是杯水車薪。對(duì)中低收入者進(jìn)入高房?jī)r(jià)市場(chǎng)所起到作用十分有限。正因?yàn)�，中�?guó)的房地產(chǎn)稅收政策的嚴(yán)重不足，這不僅造成了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重的財(cái)富分配不公，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)商沒(méi)有激勵(lì)生產(chǎn)更多的中低產(chǎn)品，持有較多的住房的投機(jī)者不愿把手中國(guó)住房流入市場(chǎng)，人為制造房地產(chǎn)供求關(guān)系的緊張，從而不斷地推高房?jī)r(jià)。即使在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下降通道時(shí)，由于住房持有成本低或無(wú)成本，從而使得房地產(chǎn)投機(jī)者手有持有住房待價(jià)而沽，不僅影響房地產(chǎn)銷售而且影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整及經(jīng)濟(jì)調(diào)整。因此，如何要形成一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期規(guī)劃，房地產(chǎn)的稅收政策也是重要的一部分。
房地產(chǎn)的稅收政策應(yīng)該包括四個(gè)方面的內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，可以通過(guò)稅收的補(bǔ)助與減免來(lái)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)生產(chǎn)政府房地產(chǎn)目標(biāo)所設(shè)定的產(chǎn)品。比如目前中國(guó)的廉租屋的生產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)濟(jì)適用房的生產(chǎn)與開發(fā)。在這方面，有相應(yīng)的稅收政策，但所補(bǔ)助的力度與廣度還不夠。
其次是在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)與交易環(huán)節(jié)對(duì)購(gòu)買住房者及有房者稅收補(bǔ)貼與減免。其中包括對(duì)中低收入者來(lái)說(shuō)，交易稅的優(yōu)惠，消費(fèi)性按揭貸款利息稅收減免、自住性住房不動(dòng)產(chǎn)稅減免、第一套住房出售所得稅減免，以及其他的各種稅收優(yōu)惠政策。就目前中國(guó)的情況來(lái)看，現(xiàn)在房地產(chǎn)交易稅僅是優(yōu)惠一般，沒(méi)有差異化。至于其他減免稅收基本上沒(méi)有這樣一些減免稅種。
第三是住房租賃方面的稅收安排。由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛發(fā)展10年，二手房市場(chǎng)發(fā)展相當(dāng)緩慢。由于二手房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，從而也無(wú)法帶動(dòng)住房租賃市場(chǎng)繁榮。市場(chǎng)沒(méi)有出來(lái)，相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策也就無(wú)法出臺(tái)。但是，如果是一種中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，為了保護(hù)中收低家庭基本居民條件，租賃市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策同樣是十分重要。
第四是不動(dòng)產(chǎn)稅。如何通過(guò)有效的不動(dòng)產(chǎn)稅政策來(lái)保護(hù)絕大多數(shù)民眾的利益，來(lái)增加地方財(cái)政收入、如何來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格關(guān)系，不動(dòng)稅征收是房地產(chǎn)政策重要的方面。
可以說(shuō)，早幾年，房?jī)r(jià)的上漲過(guò)快、房地產(chǎn)投資過(guò)熱，如何通過(guò)征收不動(dòng)產(chǎn)稅來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)這種態(tài)勢(shì)，連續(xù)幾年都有人大代表提出議案，希望通過(guò)中國(guó)開征不動(dòng)產(chǎn)稅，來(lái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)高空置率。我們注意到，從2005年起，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心也完成了《中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策研究》報(bào)告。但是，幾年過(guò)去了，由于房地產(chǎn)稅收制度不健全，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題越來(lái)越多、越來(lái)越復(fù)雜，要求開征不動(dòng)稅的社會(huì)吹呼聲也越來(lái)越大。2009年又有代表提高開征房地產(chǎn)空置議案。但是房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)稅開征制度卻遲遲無(wú)法出臺(tái)？在這里，我們先得厘清幾個(gè)問(wèn)題。
一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)稅又稱房地產(chǎn)物業(yè)稅，它是一種選擇性的財(cái)產(chǎn)稅。它同其他財(cái)產(chǎn)稅一樣，是一個(gè)現(xiàn)代國(guó)家賦稅結(jié)構(gòu)的三大支柱(還有消費(fèi)稅、所得稅)。開征不動(dòng)產(chǎn)稅，可以矯正現(xiàn)行所得稅的某些缺陷，堵塞逃稅的漏洞；發(fā)揮量能課稅的原則，促進(jìn)社會(huì)所得的公平分配；提供政府豐富和穩(wěn)定的財(cái)政收入，改變目前地方政府土地財(cái)政困境；提高資金市場(chǎng)的利率，從而使生產(chǎn)成本的增加，引起產(chǎn)品及勞務(wù)價(jià)格的上漲，而部分稅務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)透過(guò)價(jià)格的上漲而轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者身上；同時(shí)改變住房持有條件，從而改變住房持有的行為等。
但是，不動(dòng)產(chǎn)稅作為以土地及建筑物等不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅收，它的課稅環(huán)節(jié)既包括房地產(chǎn)的持有，也包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易和取得。因此，不動(dòng)產(chǎn)稅可課稅依據(jù)為三類：不動(dòng)產(chǎn)保有稅、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、不動(dòng)產(chǎn)所得稅。通常的不動(dòng)產(chǎn)稅是指不動(dòng)產(chǎn)保有稅，它屬于財(cái)產(chǎn)稅類。而所謂不動(dòng)產(chǎn)保有稅是指對(duì)自然人或法人所持有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行課稅。
一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)保有稅的課稅對(duì)象只限于土地及房屋。在計(jì)算稅基的時(shí)候，房地產(chǎn)的抵押貸款即負(fù)債不得扣除。而且不動(dòng)產(chǎn)稅在大多數(shù)國(guó)家都屬于地方稅，為地方政府財(cái)政收入最重要的一部分。如美國(guó)1996年地方財(cái)政收入1萬(wàn)多億美元，其中不動(dòng)產(chǎn)稅就占20%以上。依照各國(guó)現(xiàn)行稅法，每一筆土地及房屋都得征稅，都得根據(jù)政府定期查定之價(jià)格加以加上征定。各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅的稅率水平差異很大，而且由于不動(dòng)產(chǎn)保有稅一般為地方稅，同一個(gè)國(guó)家的不同地方之間會(huì)有很大差異。但是從發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家情況來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)稅多采用單一稅率。
從目前的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅征收情況來(lái)看，一方面是稅種繁多、收費(fèi)復(fù)雜、租費(fèi)雜亂，如各種所得稅、印花稅、城市建設(shè)稅等有6種之多，另一方面不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)過(guò)重。比如，房地產(chǎn)稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財(cái)政收入的比重也僅為8.12%。這不僅增加征稅征費(fèi)的成本，也為逃稅漏稅、貪污腐化提供了條件與土壤，同時(shí)也導(dǎo)致了國(guó)家的財(cái)政收入大減，削弱了國(guó)家的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
更為嚴(yán)重的是，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè)稅費(fèi)偏低及凌亂無(wú)序，房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作嚴(yán)重，從而使得通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)讓社會(huì)財(cái)富在短期時(shí)間內(nèi)向少數(shù)人集中，社會(huì)財(cái)富兩極分化越來(lái)越嚴(yán)重，從而導(dǎo)致了群體性的社會(huì)矛盾與沖突四起，引起整個(gè)社會(huì)生活的不和諧。
由于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的偏低也使個(gè)人住房消費(fèi)盲目擴(kuò)張。比如目前國(guó)內(nèi)購(gòu)房者最大主要對(duì)象是25-35歲的人，但是歐美國(guó)家這個(gè)年齡段很少自己購(gòu)房的，基本上是租房住；還有使得國(guó)內(nèi)城市居民住房持有率嚴(yán)重偏高，在香港20世紀(jì)80年代民眾住房得持有率不到30%，但是現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的每一個(gè)人恨不得都能有一套房子；再就是每套住房面積的夸張性擴(kuò)張，如在香港20世紀(jì)90年代，60平方米以下的住房占72%以上，90平方米以上的住房不足10%，但是在目前國(guó)內(nèi)，無(wú)論是人口(中國(guó)人口少)還是財(cái)富水平(國(guó)內(nèi)收入水平低)來(lái)看，哪一點(diǎn)都不及香港，可是中國(guó)住房開發(fā)其面積動(dòng)輒100平方米以上，大的200多平方米，即所謂購(gòu)買住房一步到位。
再就是房地產(chǎn)稅費(fèi)偏低也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作十分嚴(yán)重，房?jī)r(jià)快速上漲。而房地產(chǎn)投資炒作嚴(yán)重，不僅使得許多民眾居住條件不能改善，帶來(lái)了許多嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，而且導(dǎo)致國(guó)內(nèi)不少地方的房地產(chǎn)泡沫四起，使得國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)、銀行體系面臨著巨大的潛在危機(jī)。還有，就目前的情況來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收過(guò)低，不僅使得房地產(chǎn)開發(fā)商住房銷售行為扭曲(早期住房銷售悟盤)，而且使得國(guó)內(nèi)不少居民購(gòu)買住房后空置十分嚴(yán)重。據(jù)了解，不少城市的住房，居民購(gòu)買后空置率十分高。住房資源十分浪費(fèi)。
因此，開征不動(dòng)產(chǎn)保有稅不僅勢(shì)在必行，而且對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)全面多贏的事情。特別是對(duì)目前國(guó)內(nèi)不少地方的房地產(chǎn)炒作較為嚴(yán)重的地方，通過(guò)開征不動(dòng)產(chǎn)保有稅，讓房地產(chǎn)炒作者顆粒無(wú)收，即讓房地產(chǎn)炒作者損手而出，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格一定會(huì)回落到真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格上來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫也會(huì)自然消退，從而來(lái)保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。
為什么征收不動(dòng)產(chǎn)稅的好處這樣多，但這項(xiàng)稅收的征收政策遲遲無(wú)法出臺(tái)？最為根本的就在于目前中國(guó)有沒(méi)有征收不動(dòng)產(chǎn)稅的條件。依照各國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅稅制，每一筆土地及房屋都得征稅，都得根據(jù)政府定期查定之價(jià)格加以計(jì)算征定。為了課稅的目的，政府通常會(huì)在每隔一階段就會(huì)對(duì)所管轄區(qū)域內(nèi)之房地產(chǎn)進(jìn)行一次估價(jià)，此工作完成后，每幢房產(chǎn)應(yīng)納稅就得根據(jù)查定價(jià)格加以計(jì)算。而這種查定的價(jià)格，在進(jìn)行下一次查定價(jià)格之前，沒(méi)有重大事故發(fā)生，不得變更。
同時(shí)，如同個(gè)人所得稅的征收一樣，不動(dòng)產(chǎn)保有稅的征收同樣對(duì)某些特定人持有房地產(chǎn)設(shè)定優(yōu)惠辦法。其優(yōu)惠對(duì)象通常包括：政府機(jī)構(gòu)所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非營(yíng)利機(jī)構(gòu)所擁有的房屋；自用住宅及個(gè)人收入低于某一水準(zhǔn)或年齡高于某一水準(zhǔn)者所持有的房屋。在這意義上說(shuō)，對(duì)過(guò)度性住房消費(fèi)收取不動(dòng)產(chǎn)保有稅費(fèi)，既要對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度消費(fèi)征收一定的稅收，又得對(duì)滿足基本住房消費(fèi)者給予一定人稅收優(yōu)惠。
也就是說(shuō)，開征不動(dòng)產(chǎn)保有稅需要一定的基礎(chǔ)條件，一是詳實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，即能夠全面了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的實(shí)際情況；二是用科學(xué)方法或市場(chǎng)方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價(jià)；三是政府有稅收征管能力；四是要有嚴(yán)格細(xì)化科學(xué)規(guī)范的征收規(guī)則。如不動(dòng)產(chǎn)稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關(guān)系、中央與地方之間稅收分配、征稅的減免與優(yōu)惠對(duì)象界定等，只有在這些方面創(chuàng)造條件，不動(dòng)產(chǎn)稅的開征才能有效地進(jìn)行，并達(dá)到開征不動(dòng)產(chǎn)稅所要達(dá)到的目標(biāo)。所以開征不動(dòng)產(chǎn)稅先得制定法律與規(guī)則、然后試點(diǎn)，并在這基礎(chǔ)上全面展開。
但是，就目前的情況來(lái)看，由于中國(guó)住房體系的復(fù)雜性，如有商品房、單位建房、公房、個(gè)人建房等，如果不對(duì)當(dāng)?shù)氐恼麄�(gè)住房存量有一個(gè)全面清楚的了解，不僅不動(dòng)產(chǎn)稅的稅基無(wú)法確立，而且也不能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)稅的稅收減免做一個(gè)清楚的規(guī)定。二是由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛發(fā)展幾年，二手房市場(chǎng)相當(dāng)不發(fā)達(dá)。在二手房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的情況下，有效住房評(píng)估體系也就無(wú)法確立。還有，物業(yè)法律缺乏、個(gè)人征信體系的缺乏、銀行信用體系不健全，這些都是征收不動(dòng)產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件。如果這些基礎(chǔ)條件沒(méi)有，要開征不動(dòng)產(chǎn)稅要面對(duì)著許多困難。
但是，如果能夠讓不動(dòng)產(chǎn)稅制簡(jiǎn)化，也能夠創(chuàng)造條件開征不動(dòng)產(chǎn)。比如，首先規(guī)定，每一個(gè)家庭持有一套住房不必征稅(第一套住房無(wú)論其條件如何，家庭情況如何都不征不動(dòng)產(chǎn)稅)，而不動(dòng)產(chǎn)稅從征收第二套住房開始。而第二套住房征稅，不同地方所征收的稅率不同，基本上由各地方來(lái)決定，但稅收分配，則采取越是發(fā)達(dá)地方或房?jī)r(jià)高的地方，其地方所占的比重越低。這樣，一則使得地方政府沒(méi)有動(dòng)力來(lái)推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，二則可用中央所收取不動(dòng)產(chǎn)稅轉(zhuǎn)移到不發(fā)達(dá)地方。然后，在這基礎(chǔ)上逐漸完善中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅征收制度。當(dāng)然，要做到這一點(diǎn)，首先就對(duì)全國(guó)住房進(jìn)行普查，則嚴(yán)格采取住房購(gòu)買實(shí)名制(在這一點(diǎn)上，政府可以采取嚴(yán)格的規(guī)則對(duì)不采取實(shí)名的住房購(gòu)買，不可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓與交易等)。
可以說(shuō)，目前不動(dòng)產(chǎn)稅之所以遲遲沒(méi)有啟動(dòng)，市場(chǎng)的困難與問(wèn)題、體制的問(wèn)題是自然，更為重要的不動(dòng)產(chǎn)稅制度規(guī)則制定與推動(dòng)者往往是最大既得利益者，如果在這一點(diǎn)有所突破，中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅的出臺(tái)還是遙遠(yuǎn)的事情。這就與以前單位的住房福利分配委員會(huì)一樣，無(wú)論分配規(guī)則如何改變，都不會(huì)以委員會(huì)的人有多少利益沖突。但是，為了保證中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)公平公正及持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，中國(guó)也要?jiǎng)?chuàng)造條件開始征收不動(dòng)產(chǎn)稅。征收不動(dòng)稅可以先從簡(jiǎn)單開始。
總之，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)高速的發(fā)展，在中國(guó)土地資源十分稀缺，無(wú)論是房地產(chǎn)過(guò)度投資及過(guò)度消費(fèi)都與中國(guó)的國(guó)情相悖的。而要解決這個(gè)問(wèn)題既有中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式的問(wèn)題、信貸政策的問(wèn)題，也有稅收政策調(diào)整問(wèn)題。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)稅，不僅能夠增加政府財(cái)政收入來(lái)源，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益公平分配，也是減少房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)與過(guò)度消費(fèi)、遏制房?jī)r(jià)瘋漲、減少房地產(chǎn)非法行為，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展的重要一步。但愿政府能夠創(chuàng)造條件來(lái)制定與完善不動(dòng)產(chǎn)稅制度。但是，這種不動(dòng)產(chǎn)稅制度更應(yīng)該是公平公正的，更應(yīng)該是關(guān)注與保護(hù)中低收入者的利益。
