“房價大漲制約了低收入家庭的購房需求,不利于和諧穩(wěn)定;房價驟然大跌也會帶來消費(fèi)不振、經(jīng)濟(jì)低迷、社會動蕩等問題。”昨日抵京的恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席、十一屆全國政協(xié)委員許家印在接受本報記者采訪時,表示他將建議國家用“三控”手段來降低房價。
許家印認(rèn)為,地價、稅費(fèi)和利潤是構(gòu)成房價的三大關(guān)鍵因素,一旦采取強(qiáng)力的“三控”措施,政府讓利、國家讓利、企業(yè)讓利,將從根本上杜絕房價飛漲及購房成本被無限轉(zhuǎn)嫁給購房者的“羊毛出在羊身上”的現(xiàn)象,有利于真正降低并穩(wěn)定房價。
房價大起大落危害國家經(jīng)濟(jì)
根據(jù)他的調(diào)查,截至去年底,我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模1.39萬億,個人貸款規(guī)模3.34萬億,兩者合共約占銀行貸款總額16.23萬億中的30%。這意味著房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展,對經(jīng)濟(jì)全局十分重要。
“目前國際公認(rèn)的較為合理的房價收入比在4~6倍之間,但是我國的房價收入比平均為15倍,個別大城市更高。”許家印說。目前社會上對于如何控制房價說法不一,許家印認(rèn)為,要采取措施防止房價大起大落和維護(hù)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康,首先要厘清房價的五大主要構(gòu)成要素。
“第一項(xiàng)是工程建設(shè)及配套成本;第二項(xiàng)是財(cái)務(wù)、銷售及管理費(fèi)用;第三項(xiàng)是土地成本;第四項(xiàng)是各類稅費(fèi);第五項(xiàng)是企業(yè)利潤。通常情況下,后面三項(xiàng)才是真正影響房價的變量。”
“一旦政府嚴(yán)控地價、稅費(fèi)在一定范圍,鎖定企業(yè)利潤區(qū)間并保持政策的長期性和持續(xù)性,房價就會下降;房價下降至一定價位就會長期穩(wěn)定,市場也將長期穩(wěn)定健康發(fā)展。”許家印說。
對于地價,許家印指出,目前我國各城市土地成本占房價的平均比已達(dá)30％左右,“房地產(chǎn)企業(yè)將這一高昂成本轉(zhuǎn)嫁至房價,又推動了房價上漲。”他建議,在目前的土地招拍掛過程中,地方政府不但要控制地價下限,還應(yīng)考慮控制地價上限。一旦兩家（含兩家）以上開發(fā)商報價超過最高限價,土地出讓即告流標(biāo),留待下次重新出讓。當(dāng)然,實(shí)現(xiàn)這種控制地價的方式,前提是保證充足的土地資源,確保土地市場供需平衡,這也符合供需必須保持平衡的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
建議直接改征“地產(chǎn)稅”
其次,目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費(fèi)高達(dá)一百多項(xiàng),稅費(fèi)成本加起來要占到房價的30%~40％,這些將直接轉(zhuǎn)嫁給購房者。稅費(fèi)越高,購房者間接承受的壓力越大,特別是低收入家庭的購房壓力大大加重。
他建議國家完善房地產(chǎn)稅費(fèi)體系,取消大部分不合理稅費(fèi),這將有利于大幅降低房價。例如按企業(yè)毛利潤30%~60%清算并實(shí)行預(yù)繳的土地增值稅屬人工增值,可直接取消,改為以企業(yè)凈利潤計(jì)算的“地產(chǎn)稅”。粗略估算,僅此一項(xiàng)可節(jié)省企業(yè)開發(fā)成本17.4%。
此外,本身就是一名地產(chǎn)商人的許家印“跳出來”主張,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在企業(yè)公民的高度追求合理利潤,積極讓利于民、努力回饋社會。“房價過快上漲,超出市場承受度帶來的泡沫破滅,危害的是包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的市場各方的根本利益,危害的是國家經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定。從長遠(yuǎn)來看,房地產(chǎn)企業(yè)理性控制利潤,使房價下降直至保持合理穩(wěn)定,才能保證房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定健康發(fā)展,這和房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)利益也是一致的。”
他建議,國家控制企業(yè)利潤在一個合理的區(qū)間,一旦企業(yè)利潤超過合理區(qū)間,國家將特別加大稅收征繳額度。
許家印: 房價五要素
第一項(xiàng)是工程建設(shè)及配套成本;第二項(xiàng)是財(cái)務(wù)、銷售及管理費(fèi)用;第三項(xiàng)是土地成本;第四項(xiàng)是各類稅費(fèi);第五項(xiàng)是企業(yè)利潤。通常情況下,后面三項(xiàng)才是真正影響房價的變量。
一旦政府嚴(yán)控地價、稅費(fèi)在一定范圍,鎖定企業(yè)利潤區(qū)間并保持政策的長期性和持續(xù)性,房價就會下降。
聲音
只有一些犯了重大錯誤的房地產(chǎn)開發(fā)商死掉了,新的生命才能夠起來。
我說話盡管聲音不高,可是底氣足,因?yàn)槲覀冑~面上還有超過100億元的現(xiàn)金今年準(zhǔn)備投資。這個就是信心。作為開發(fā)商來說,是你把錢扔到市場里去才證明你有信心。
——SOHO公司董事長潘石屹
房地產(chǎn)在高價的時候積壓了土地,鋼鐵在高價的時候積壓了鐵礦石,情況是一樣的。所以去庫存的問題不是我們房地產(chǎn)有,去庫存的一個辦法就是減價。
——全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生
現(xiàn)在不是沒有需求,關(guān)鍵是通過一種什么方式把它引導(dǎo)出來。——北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長董藩
開發(fā)商確實(shí)也需要在價格上做一定的讓步,如果開發(fā)商把房子所有的錢都賺完了,那么誰愿意去投資呢？
——北京銀信投資有限公司董事長張民耕
地價、稅費(fèi)和利潤是構(gòu)成房價的三大關(guān)鍵因素,一旦采取強(qiáng)力的“三控”措施,政府讓利、國家讓利、企業(yè)讓利,將從根本上杜絕房價飛漲及購房成本被無限轉(zhuǎn)嫁給購房者的“羊毛出在羊身上”的現(xiàn)象,有利于真正降低并穩(wěn)定房價。
——恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印
