閑置房屋75%以上 應(yīng)征閑置稅
“上海湯臣一品開(kāi)盤(pán)，每平方米11萬(wàn)多，可3年來(lái)只賣了幾套，這是典型的商品房閑置。”全國(guó)政協(xié)委員、建設(shè)部房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)委員、山東大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)郭松海就商品房空置問(wèn)題在此次全國(guó)兩會(huì)提案建議，認(rèn)為應(yīng)針對(duì)商品房大量空置問(wèn)題，向開(kāi)發(fā)商以及多套閑置房屋擁有者征收不動(dòng)產(chǎn)閑置稅。
今年兩會(huì)，郭松海連續(xù)提交多份有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的提案建議。昨日，在他接受記者專訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)要趨于健康發(fā)展，必須把保障性住房抓好。
【觀點(diǎn)】
■如果開(kāi)發(fā)商竣工驗(yàn)收后的商品房，有超過(guò)75%屬于空置狀態(tài)，在空置一段合理時(shí)間如一年或二年后，應(yīng)被認(rèn)定為閑置房屋。
■開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅的措施，打破部分開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、待價(jià)而沽的夢(mèng)想，增加市場(chǎng)的有效供給。
■對(duì)擁有多處房產(chǎn)而又閑置的戶主，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅，可以抑制其過(guò)度投資需求。
■我不認(rèn)為征收不動(dòng)產(chǎn)閑置稅會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，這是一種規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段。
征收閑置稅 用于保障性住房
郭松海說(shuō)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，截至2008年12月底，全國(guó)商品房空置面積1.64億平方米，其中，空置商品住宅9069萬(wàn)平方米。如按2007年全國(guó)商品房均價(jià)估算，商品房占?jí)嘿Y金約6000億元。在他看來(lái)，存在一定房屋空置率是很正常的，但如果由于某市場(chǎng)主體行為哄抬房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房地產(chǎn)空置率增加過(guò)快，那將可能給房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)嚴(yán)重問(wèn)題。比如上海“湯臣一品”掛牌均價(jià)為每平方米11萬(wàn)至12萬(wàn)元，開(kāi)盤(pán)3年多僅租售出幾套。該項(xiàng)目房?jī)r(jià)居高不下的示范效應(yīng)，帶動(dòng)了周邊樓盤(pán)價(jià)格，并隨其滯銷，在一定程度上也導(dǎo)致整個(gè)上海房市逐步走入滯銷。
郭松海說(shuō)，一邊是上億平方米的房屋空置，一邊是需要房屋的居民居住困難。政府應(yīng)該主動(dòng)地運(yùn)用稅收杠桿，采取開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅的措施，打破部分開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、待價(jià)而沽的夢(mèng)想，以增加市場(chǎng)的有效供給。另一方面，對(duì)擁有多處房產(chǎn)而又閑置的戶主，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅，可以抑制其過(guò)度投資需求。另外，閑置稅可以增加當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入，能夠在一定程度上改變地方政府的短期性的批租土地行為，增加政府行為的長(zhǎng)期性和理性因素。
哪些房屋應(yīng)被認(rèn)定為閑置房屋？郭松海認(rèn)為，如果開(kāi)發(fā)商竣工驗(yàn)收后的商品房，有超過(guò)75%屬于空置狀態(tài)，在空置一段合理時(shí)間如一年或二年后，應(yīng)被認(rèn)定為閑置房屋。
“我不認(rèn)為征收不動(dòng)產(chǎn)閑置稅會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，這是一種規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段。”郭松海說(shuō)，政府在征收閑置稅后，可以將這部分財(cái)政收入用于經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房等的建設(shè)中。
針對(duì)“月光族”推出經(jīng)濟(jì)租賃房
郭松海分析，由于目前金融危機(jī)的影響仍在繼續(xù)，因此未來(lái)的房?jī)r(jià)帶有很強(qiáng)的不確定性。此前，北京、上海市長(zhǎng)相繼表態(tài)，認(rèn)為北京、上海的房?jī)r(jià)確實(shí)過(guò)高，上海的經(jīng)濟(jì)適用房已陸續(xù)推出，北京也推出限價(jià)房、廉租房等政策。因此現(xiàn)在看來(lái)，在北京、上海等大城市，房?jī)r(jià)在一段時(shí)間內(nèi)仍有繼續(xù)下降的趨勢(shì)。
廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，主要針對(duì)城市低收入家庭，可對(duì)那些剛剛畢業(yè)、收入相對(duì)較低的“月光族”來(lái)說(shuō)，他們無(wú)法享受這些優(yōu)惠。郭松海因此建議，支持開(kāi)發(fā)企業(yè)將普通商品住房改售為租，對(duì)其租金收入免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。鼓勵(lì)政府采購(gòu)小戶型商品住房作為經(jīng)濟(jì)租賃住房，租給屬于“月光族”、“漂流族”的大中專畢業(yè)生，幫助他們解決住房困難。
發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金
“目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資融資的渠道還是太狹窄，因此必須拓寬房地產(chǎn)的融資渠道。”郭松海為此開(kāi)出的藥方是，進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金。郭松海說(shuō)，信托資金可以用于收購(gòu)和持有經(jīng)濟(jì)型租賃住房、廉租房，以解決當(dāng)前保障性住房開(kāi)發(fā)融資難的問(wèn)題，進(jìn)而推動(dòng)住房金融市場(chǎng)發(fā)展，提高資源的配置效率。信托資金應(yīng)輔以部分經(jīng)營(yíng)性的公建項(xiàng)目，以平衡租金收入，實(shí)現(xiàn)受益人的預(yù)期收益。
建立房地產(chǎn)社會(huì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)
郭松海看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)要陽(yáng)光透明，必須要改革現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管運(yùn)作體制，把專業(yè)執(zhí)法檢查與社會(huì)監(jiān)督有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，在行政執(zhí)法檢查、人大的執(zhí)法檢查等之外，建立一個(gè)房地產(chǎn)社會(huì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)。此外，要探索建立民間各階層人員組成的評(píng)議會(huì)，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行集體審議，通過(guò)發(fā)表意見(jiàn)或建議，參與監(jiān)督評(píng)議等工作。
