閑置房屋75%以上 應征閑置稅
“上海湯臣一品開盤，每平方米11萬多，可3年來只賣了幾套，這是典型的商品房閑置。”全國政協(xié)委員、建設部房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)濟專家委員會委員、山東大學房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長郭松海就商品房空置問題在此次全國兩會提案建議，認為應針對商品房大量空置問題，向開發(fā)商以及多套閑置房屋擁有者征收不動產(chǎn)閑置稅。
今年兩會，郭松海連續(xù)提交多份有關房地產(chǎn)市場的提案建議。昨日，在他接受記者專訪時強調，房地產(chǎn)市場要趨于健康發(fā)展，必須把保障性住房抓好。
【觀點】
■如果開發(fā)商竣工驗收后的商品房，有超過75%屬于空置狀態(tài)，在空置一段合理時間如一年或二年后，應被認定為閑置房屋。
■開征不動產(chǎn)閑置稅的措施，打破部分開發(fā)商捂盤惜售、待價而沽的夢想，增加市場的有效供給。
■對擁有多處房產(chǎn)而又閑置的戶主，開征不動產(chǎn)閑置稅，可以抑制其過度投資需求。
■我不認為征收不動產(chǎn)閑置稅會讓房地產(chǎn)市場疲軟，這是一種規(guī)范房地產(chǎn)市場的手段。
征收閑置稅 用于保障性住房
郭松海說，據(jù)國家統(tǒng)計局公布，截至2008年12月底，全國商品房空置面積1.64億平方米，其中，空置商品住宅9069萬平方米。如按2007年全國商品房均價估算，商品房占壓資金約6000億元。在他看來，存在一定房屋空置率是很正常的，但如果由于某市場主體行為哄抬房價，導致房地產(chǎn)空置率增加過快，那將可能給房地產(chǎn)市場乃至對經(jīng)濟運行帶來嚴重問題。比如上海“湯臣一品”掛牌均價為每平方米11萬至12萬元，開盤3年多僅租售出幾套。該項目房價居高不下的示范效應，帶動了周邊樓盤價格，并隨其滯銷，在一定程度上也導致整個上海房市逐步走入滯銷。
郭松海說，一邊是上億平方米的房屋空置，一邊是需要房屋的居民居住困難。政府應該主動地運用稅收杠桿，采取開征不動產(chǎn)閑置稅的措施，打破部分開發(fā)商捂盤惜售、待價而沽的夢想，以增加市場的有效供給。另一方面，對擁有多處房產(chǎn)而又閑置的戶主，開征不動產(chǎn)閑置稅，可以抑制其過度投資需求。另外，閑置稅可以增加當?shù)卣呢斦杖�，能夠在一定程度上改變地方政府的短期性的批租土地行為，增加政府行為的長期性和理性因素。
哪些房屋應被認定為閑置房屋？郭松海認為，如果開發(fā)商竣工驗收后的商品房，有超過75%屬于空置狀態(tài)，在空置一段合理時間如一年或二年后，應被認定為閑置房屋。
“我不認為征收不動產(chǎn)閑置稅會讓房地產(chǎn)市場疲軟，這是一種規(guī)范房地產(chǎn)市場的手段。”郭松海說，政府在征收閑置稅后，可以將這部分財政收入用于經(jīng)濟適用房以及廉租房等的建設中。
針對“月光族”推出經(jīng)濟租賃房
郭松海分析，由于目前金融危機的影響仍在繼續(xù)，因此未來的房價帶有很強的不確定性。此前，北京、上海市長相繼表態(tài)，認為北京、上海的房價確實過高，上海的經(jīng)濟適用房已陸續(xù)推出，北京也推出限價房、廉租房等政策。因此現(xiàn)在看來，在北京、上海等大城市，房價在一段時間內仍有繼續(xù)下降的趨勢。
廉租房、經(jīng)濟適用房，主要針對城市低收入家庭，可對那些剛剛畢業(yè)、收入相對較低的“月光族”來說，他們無法享受這些優(yōu)惠。郭松海因此建議，支持開發(fā)企業(yè)將普通商品住房改售為租，對其租金收入免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。鼓勵政府采購小戶型商品住房作為經(jīng)濟租賃住房，租給屬于“月光族”、“漂流族”的大中專畢業(yè)生，幫助他們解決住房困難。
發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金
“目前國內房地產(chǎn)投資融資的渠道還是太狹窄，因此必須拓寬房地產(chǎn)的融資渠道。”郭松海為此開出的藥方是，進一步發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金。郭松海說，信托資金可以用于收購和持有經(jīng)濟型租賃住房、廉租房，以解決當前保障性住房開發(fā)融資難的問題，進而推動住房金融市場發(fā)展，提高資源的配置效率。信托資金應輔以部分經(jīng)營性的公建項目，以平衡租金收入，實現(xiàn)受益人的預期收益。
建立房地產(chǎn)社會監(jiān)督機構
郭松�？磥�，房地產(chǎn)市場要陽光透明，必須要改革現(xiàn)行房地產(chǎn)市場的監(jiān)管運作體制，把專業(yè)執(zhí)法檢查與社會監(jiān)督有機地結合起來，在行政執(zhí)法檢查、人大的執(zhí)法檢查等之外，建立一個房地產(chǎn)社會監(jiān)督機構。此外，要探索建立民間各階層人員組成的評議會，對房地產(chǎn)相關問題進行集體審議，通過發(fā)表意見或建議，參與監(jiān)督評議等工作。
