日前，在2008年博鰲房地產(chǎn)論壇上，國(guó)務(wù)院直屬企業(yè)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司理事長(zhǎng)孟曉蘇表示，小產(chǎn)權(quán)房遲早要被承認(rèn)，建議先從城里人住的小產(chǎn)權(quán)房，也就是沒(méi)交過(guò)土地出讓金的那部分人開(kāi)始征收物業(yè)稅，并借此推動(dòng)中國(guó)的產(chǎn)權(quán)創(chuàng)新。
一個(gè)是博弈10余年之久的小產(chǎn)權(quán)房，一個(gè)是“空轉(zhuǎn)”多年仍未“實(shí)轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅，兩個(gè)不確定的熱議主題相結(jié)合能否讓物業(yè)稅 “順產(chǎn)”，從而也讓小產(chǎn)權(quán)房絕處逢生？
“建議物業(yè)稅從小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)征”
在2008年博鰲論壇上，第一次參加論壇的孟曉蘇并不諱言，針對(duì)政府明令禁止的小產(chǎn)權(quán)房表達(dá)了自己的看法。
他認(rèn)為，現(xiàn)時(shí)“小產(chǎn)權(quán)房”已占居民樓盤(pán)很大比例，拆除或?qū)⑿‘a(chǎn)權(quán)房使用權(quán)征為國(guó)有不能從根本上解決問(wèn)題。目前可行的是推動(dòng)征地制度的改革和創(chuàng)新，通過(guò)承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房推動(dòng)中國(guó)的產(chǎn)權(quán)創(chuàng)新。
他表示，“物業(yè)稅的出臺(tái)有利于平衡貧富，在征收物業(yè)稅的同時(shí)，可以同時(shí)降低房地產(chǎn)其他生產(chǎn)環(huán)節(jié)的征稅�！�
不過(guò)，他也表示，現(xiàn)在物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)試點(diǎn)”已三年，開(kāi)征起來(lái)困難重重。因?yàn)槌鞘芯用穸冀涣?0年土地使用金，再交物業(yè)稅有些說(shuō)不過(guò)去。物業(yè)稅開(kāi)征最好是從沒(méi)有交過(guò)70年土地使用金的房屋開(kāi)始。
基于以上原因，孟曉蘇提出了大膽的建議，“先從城里人住的 ‘小產(chǎn)權(quán)房’，也就是沒(méi)交過(guò)土地出讓金的那部分人先開(kāi)始征收物業(yè)稅�！彼J(rèn)為，一方面沒(méi)有交過(guò)費(fèi)的交稅是理所當(dāng)然，另一方面可以給政府提供源源不斷的稅收。
對(duì)法律的挑戰(zhàn)還是完善？
小產(chǎn)權(quán)房的合法性一直備受爭(zhēng)議，但是孟曉蘇卻有著自己的獨(dú)特見(jiàn)解。他認(rèn)為，30年來(lái)我國(guó)兩次修改法律，使得農(nóng)村耕地推行土地承包制和城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓從不合法成為合法，沒(méi)來(lái)得及立法的是農(nóng)村建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)且虍?dāng)時(shí)還沒(méi)發(fā)現(xiàn)有這種需要。但現(xiàn)在實(shí)踐發(fā)展了，可以嘗試通過(guò)立法予以規(guī)范。
據(jù)2008年博鰲論壇上多位從重慶來(lái)的開(kāi)發(fā)商介紹，曾有多家權(quán)威媒體報(bào)道，重慶市已將“建立城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換機(jī)制”列入全國(guó)試點(diǎn)計(jì)劃，上報(bào)國(guó)務(wù)院審批。此舉是否意味著小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題會(huì)有新的突破，物業(yè)稅的起征會(huì)否成為小產(chǎn)權(quán)房的破冰點(diǎn)，值得關(guān)注。
小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)末路挽歌？
小產(chǎn)權(quán)房的合法性一直備受爭(zhēng)議。
今年年初，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)通知明確指出，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
不過(guò)，小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)購(gòu)熱潮并沒(méi)有因政府的一再告誡而中斷。一些已形成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，由于涉及到村民集體組織的利益，政府解決也會(huì)相對(duì)慎重。而對(duì)于已經(jīng)銷(xiāo)售入住的小產(chǎn)權(quán)房，同樣也涉及到普通消費(fèi)者的利益，目前為止，政府還沒(méi)有制訂最終的解決方案，它的出路需要更多的時(shí)間考驗(yàn)更多的博弈才能明晰。
物業(yè)稅何時(shí)“實(shí)轉(zhuǎn)”仍難定
物業(yè)稅指的是財(cái)產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅等不動(dòng)產(chǎn)稅。據(jù)悉，目前空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅征收有兩種計(jì)算模式，以房屋用途來(lái)區(qū)分。如果房屋是自住，以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的70%為基準(zhǔn)，征收稅基的1.2%為物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報(bào)為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅，但空轉(zhuǎn)中并沒(méi)有設(shè)定起征點(diǎn)。
目前，全國(guó)已有十省市開(kāi)始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。但是對(duì)于物業(yè)稅的“實(shí)轉(zhuǎn)”仍沒(méi)有時(shí)間表。有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，新稅種的開(kāi)征要經(jīng)過(guò)立法程序，由全國(guó)人大審批。同時(shí)，物業(yè)稅的開(kāi)征要以房屋的評(píng)估價(jià)位計(jì)稅依據(jù)，工作就相當(dāng)繁瑣和困難。物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費(fèi)之間的關(guān)系還有待理順，所以短期內(nèi)仍難實(shí)現(xiàn)“實(shí)轉(zhuǎn)”。
