中國人民大學(xué)房地產(chǎn)研究中心一位人士透露，國家稅務(wù)總局正在與中國人民大學(xué)合作開展一項房地產(chǎn)稅制改革的研究課題，目前此項研究已經(jīng)接近尾聲，預(yù)計今年下半年一些房地產(chǎn)稅收方面的政策將密集出臺。
華稅律師事務(wù)所劉天永告訴記者，開征物業(yè)稅或其他房地產(chǎn)稅以改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制是必然趨勢，結(jié)合國家稅務(wù)總局日前下發(fā)的《關(guān)于應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計稅價格的意見》（以下簡稱“意見”），可以看出，房地產(chǎn)稅收體制改革的步伐正在加快。
評估體系成為瓶頸
北京市地稅局局長王紀平接受記者采訪時表示，當前房地產(chǎn)稅制改革的難點仍然是物業(yè)價格評估問題。
在北京等7個物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”城市向國家稅務(wù)總局提出物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”請求后，國家稅務(wù)總局根據(jù)各地反饋的意見，進行了綜合收集、評議工作。
在王紀平看來，物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”已不存在技術(shù)障礙，但是第一批參與試點的城市稅務(wù)部門對“實轉(zhuǎn)”擴大范圍仍存有爭議。以上海為主的幾個南方地區(qū)城市建議對普通住宅一并征收物業(yè)稅，而北京等幾個城市則認為應(yīng)該暫時不對普通住宅征收。
目前，北京市物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”實行0.8%-1.4%的征收稅率，僅商業(yè)住宅和公房面積就在4萬平方米以上，對這個物業(yè)群體進行征收物業(yè)稅，就可以每年增收50億元。
而北京等城市不愿意對民用普通住宅開征物業(yè)稅有兩個原因：一是目前房地產(chǎn)稅收體制呈現(xiàn)稅種多、征收復(fù)雜情況，在沒有對房地產(chǎn)稅收進行徹底一體化改革以前，開征物業(yè)稅會加重居民負擔；二是評估技術(shù)手段還遠不能覆蓋到所有住宅。
關(guān)于物業(yè)稅推向“實轉(zhuǎn)”的爭論從年初一直持續(xù)至今而未有結(jié)果。中國稅網(wǎng)專家于蕾介紹說，今年房地產(chǎn)市場不景氣，開征物業(yè)稅恐對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，因此今年年內(nèi)推出物業(yè)稅的可能性不大。
但是，今年不推出物業(yè)稅并不意味著房地產(chǎn)稅收不會再出新政策。
中國人民大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任袁開紅6月13日在“中國特色商業(yè)地產(chǎn)項目投資峰會暨山海關(guān)古城項目推介會”上透露，今年房地產(chǎn)稅收方面不僅會有物業(yè)稅改革的動作，還有包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)等稅收的新政策。
之前，國家發(fā)改委已經(jīng)出臺政策調(diào)整了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中介收費的標準。但是在實際執(zhí)行中，中介公司多數(shù)采取“陰陽合同”的方式來幫助客戶逃避房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費。在當前房地產(chǎn)市場交易量低迷的情況下，這一現(xiàn)象更甚。
劉天永認為，“意見”首先解決了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中偷逃稅的問題，北京、江蘇、浙江等7個試點先行開始以地區(qū)最低交易價作為指導(dǎo)價格，當房屋交易方申報的價格低于地區(qū)最低價格時，采取執(zhí)行最高價格的辦法，來避免房屋交易雙方偷逃營業(yè)稅、土地增值稅等稅收。
但是“意見”的意義還遠不止于此。劉天永認為，物業(yè)稅改革中最難的問題就是征收物業(yè)的評估價格問題，而二手房交易中的評估體系和平臺完全可以待到物業(yè)稅推出時，轉(zhuǎn)接過來。
如果各地具備了物業(yè)評估的法律、制度、機構(gòu)，則物業(yè)稅推出的最后一道障礙將被掃除。
長江實業(yè)地產(chǎn)投資公司董事郭子威在“譽天下”項目案名發(fā)布和體驗會上與記者交流時表示，物業(yè)稅推出將首先影響別墅等高檔住宅市場需求。
王紀平表示，北京已經(jīng)收到了國家稅務(wù)總局轉(zhuǎn)來的“意見”�！耙庖姟敝袑⒍址拷灰自u估價格工作了具體部署，其中包括各地如何建立房屋交易價格評估系統(tǒng)、機構(gòu)，以及如何對申報稅價格與地區(qū)最低價格出現(xiàn)爭議時如何仲裁解決等問題。
由于二手房交易本身就有房屋價值評估的環(huán)節(jié)，政府介入后，可利用社會評估機構(gòu)對地區(qū)性最低價格作出公允評估，并上升成為地方稅務(wù)部門執(zhí)法的依據(jù)。
北京等城市遞交的物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”申請計劃當中，就將成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目作為主要征收對象，而商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，本身就是“二手房”交易。
地方尋求新稅源
雖然今年年內(nèi)出臺物業(yè)稅的可能性不大，但是國稅總局仍然在積極推動房地產(chǎn)稅體制改革工作。
于蕾認為，國家稅務(wù)總局推進的房地產(chǎn)稅收體制改革不僅包括物業(yè)稅政策，還包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的系列稅收整合。房地產(chǎn)稅收體制改革的整體思路是，在不增加行業(yè)稅負的情況下，簡化征稅品種，推進房地產(chǎn)稅收一體化改革。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，房地產(chǎn)稅收法規(guī)改革最大的難題是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不清，這也是制約房地產(chǎn)稅收體制改革的主要阻力。
目前房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)要涉及土地增值稅、房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅等多達幾十個稅種，加上地方政府配套的行政事業(yè)收費，實際稅收負擔成本較高。
而復(fù)雜的稅收體系不僅加重了企業(yè)負擔，也為政府監(jiān)管制造了很大的麻煩。劉天永說，僅土地增值稅和營業(yè)稅就讓納稅企業(yè)和個人很難吃透，而多年來政府在房地產(chǎn)方面的稅收改革工作，多是在以前房地產(chǎn)稅種基礎(chǔ)上“打補丁”。
例如，土地增值稅曾在2002年時要被取消，但是隨后出現(xiàn)房價快速上漲現(xiàn)象，政府不但沒有取消土地增值稅，還進行了土地增值稅清算政策。
也正因為房地產(chǎn)稅收體制存在稅種復(fù)雜等問題，很多房地產(chǎn)公司采取“納稅統(tǒng)籌”的方式來規(guī)避、逃避稅收。
例如，有的企業(yè)會做大房地產(chǎn)項目開發(fā)成本來減少土地增值稅清算額度。2007年，全國房價整體上漲幅度超過50%，房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)凈利潤平均水平在50%以上，而根據(jù)房地產(chǎn)上市公司2007年年報計算，行業(yè)公布的平均利潤只有20%左右。
如果說推進房地產(chǎn)稅制改革是中央進行物業(yè)稅等房地產(chǎn)稅種改革的主要動力，那么尋求新主稅種，則是各個地方積極申請物業(yè)稅的主要原因。
有“地方二財政”之稱的土地出讓金收入，又實行了新的中央與地方分成方法，并且規(guī)定地方土地出讓金收入主要用于土地整理和農(nóng)田復(fù)墾。
在此情況下，各地迫切想尋求一個新的地方主稅種。物業(yè)稅由于征稅對象為不動產(chǎn)，地方屬性強，因此成為各地政府積極爭取的稅種之一。
王紀平日前在北京部分區(qū)縣地稅局工作會上表示，北京市家庭裝修年花費400億元，按說應(yīng)該能征收20億-30億元的稅收，但實際征收只有幾億元。類似不動產(chǎn)稅主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)上，至今北京仍按照房屋原值的70%計算征稅額，而這幾年北京市房價已經(jīng)上漲了幾倍，這種征稅方法也早已不適應(yīng)需要。
于蕾等專家介紹，在國家稅收體制整體從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)時，抓住一兩個給地方的不動產(chǎn)稅，是分稅制改革背景下，地方政府一個利益訴求。而對于積極爭取試點、先“實轉(zhuǎn)”的城市來說，“先到就意味著先得”。
