在印度新德里最繁華街區(qū)，科里先生擁有一套100平方米的房產(chǎn)。每到年初，他都會(huì)來(lái)到銀行大廳繳納大約1.6萬(wàn)盧比，約合3000元人民幣的不動(dòng)產(chǎn)稅。
在北京花園閘小區(qū)居住的胡崇光先生并不知道，從2005開始，北京已經(jīng)開始了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，今年北京兩會(huì)期間，市地稅局局長(zhǎng)王紀(jì)平更透露，北京今年已提出進(jìn)行物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”的申請(qǐng)，正待國(guó)家稅務(wù)總局的批準(zhǔn)。物業(yè)稅雖然沒(méi)有實(shí)際征收，但“空轉(zhuǎn)”的一切步驟和真實(shí)流程相同。我國(guó)居民在不久的將來(lái)也會(huì)像一些國(guó)家一樣按年繳納物業(yè)稅。
物業(yè)稅·影響
理論上房?jī)r(jià)會(huì)降
周智，2005年準(zhǔn)備買房，但至今一直觀望。物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”始于2005年，正值房?jī)r(jià)飆升。2007年，他下定決心要搞定房子以供結(jié)婚之用。但是在國(guó)家一系列重拳打壓下，房?jī)r(jià)攀升的勢(shì)頭得到了控制。在這種情況下，小周又加入了觀望大軍。周智說(shuō)：“聽說(shuō)物業(yè)稅要出臺(tái)，可能對(duì)房?jī)r(jià)還會(huì)有一定的控制作用吧。我要再看看�！�
中國(guó)社科院金融所發(fā)展研究室易憲容教授表示，物業(yè)稅是未來(lái)一定要征收的稅，老百姓將是其直接受益者。因?yàn)椤岸喑钟蟹孔泳鸵嘟欢悺�，這對(duì)市場(chǎng)是一個(gè)很好的事情。通過(guò)稅收不僅僅可以調(diào)節(jié)居民之間的住房持有，很可能會(huì)讓一些過(guò)多的需求得到一定的遏制，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)才能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。
日本還設(shè)有新建筑物減稅措施，買新房的人固定資產(chǎn)稅可以只交原來(lái)的1/2.當(dāng)然，減稅的對(duì)象主要指新建房屋在120平方米之內(nèi)，使用期超過(guò)3年的。這些政策對(duì)于豪宅來(lái)說(shuō)都是無(wú)效的。
專家指出，從國(guó)際慣例看，物業(yè)稅的征收都有一定的底線，主要是對(duì)投資、出租等經(jīng)營(yíng)性房屋在擁有環(huán)節(jié)征收，而對(duì)自住房屋則采取減免或少征的做法。對(duì)于自住型房屋購(gòu)買者來(lái)講，開征物業(yè)稅是利好。
在我國(guó)，房地產(chǎn)稅主要是在購(gòu)買環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中體現(xiàn)，而在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收幾乎處于空白地帶，除了對(duì)房屋出租的租金要收取一定的稅收外，對(duì)占有多套住房的投資行為，即使住房空置也不用收取費(fèi)用。而物業(yè)稅主要是增加對(duì)保有不動(dòng)產(chǎn)的稅收，那么今后擁有多套房產(chǎn)的人將付出更高代價(jià)。
有專家認(rèn)為，如果開征物業(yè)稅，在理論上說(shuō)，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。
易憲容表示，物業(yè)稅是個(gè)人持有住房所交的稅。一般來(lái)講，個(gè)人交稅有三大制度，即消費(fèi)稅、個(gè)人所得稅、物業(yè)稅。目前，中國(guó)的物業(yè)稅討論很多，但是因?yàn)槲飿I(yè)稅本身特性，一直沒(méi)有推行。從理論上講，如果有一個(gè)公平公正的物業(yè)稅體系，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題可以解決，房?jī)r(jià)也可以降下來(lái)。公平公正物業(yè)稅體系可降房?jī)r(jià)，受益的還將是百姓自己。
物業(yè)稅·釋義
物業(yè)稅≠物業(yè)費(fèi)
“物業(yè)稅？就是物業(yè)費(fèi)吧，很多收費(fèi)都把費(fèi)改成稅了，這個(gè)也是吧？”家住五道口小區(qū)的董嫣女士在被問(wèn)及物業(yè)稅時(shí)這樣回答本報(bào)記者�！拔飿I(yè)稅”這個(gè)一旦征收將關(guān)系千家萬(wàn)戶切身利益的稅種，在許多普通市民眼里還是個(gè)新名詞兒。
物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。物業(yè)費(fèi)則是業(yè)主向物業(yè)公司交納一定的服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)稅在我國(guó)首次出現(xiàn)是在十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中，規(guī)定指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)�！庇纱耍拔飿I(yè)稅”一詞進(jìn)入百姓視線。
“物業(yè)稅和物業(yè)費(fèi)使用范圍不同，前者在小區(qū)外，后者在小區(qū)內(nèi)�！笔姓䥇f(xié)委員、市地稅局局長(zhǎng)王紀(jì)平在剛剛閉幕的北京兩會(huì)上強(qiáng)調(diào)說(shuō)，物業(yè)稅屬地方稅，用途主要是消防、綠化、市政道路等全體納稅人公共利益。因此，交納物業(yè)稅不可替代物業(yè)費(fèi)，將來(lái)更不會(huì)讓物業(yè)公司或社區(qū)代收代繳。
物業(yè)稅·征法
第二套以上房最可能“嘗鮮”
李建，月薪5000元。五年前他在通州北苑買了一套90平方米的兩居室，月供2000多元已經(jīng)給他的生活帶來(lái)了一定壓力。每當(dāng)遇到與物業(yè)稅相關(guān)的報(bào)道都會(huì)一字不落地看完，因?yàn)槎愂找欢〞?huì)給他的生活帶來(lái)些許改變。在物業(yè)稅呼之欲出的時(shí)候，他開始擔(dān)心自己的房產(chǎn)是否要交稅。
印度政府按照土地的地理位置、繁華程度以及交通便利情況，將全國(guó)土地分為8個(gè)檔次，每平方米相應(yīng)的價(jià)格從17元人民幣到106元人民幣不等。對(duì)于普通家庭，印度規(guī)定，每個(gè)家庭允許有一套自住房享受50％的不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)折扣，小于100平方米的房屋還可以再享受10％的折扣，房主擁有的住房超過(guò)一定年限也可以享受10％到20％的折扣；如果房屋所有人是婦女、殘疾人等弱勢(shì)群體或政府公務(wù)員，還可以再享受30％的折扣。一個(gè)大中城市100平方米的自住普通住房，需要交納的不動(dòng)產(chǎn)稅基本維持在4000盧比到6000盧比之間，約合675元至1010元人民幣。
王紀(jì)平介紹，目前物業(yè)稅的稅率尚未出臺(tái)，但北京征收物業(yè)稅很可能采用“從量定額”到“從價(jià)定率”的標(biāo)準(zhǔn)。即在開征初期，按房屋面積每平方米每年繳納若干元，條件成熟后再轉(zhuǎn)為根據(jù)房屋評(píng)估值，按照屆時(shí)的物業(yè)稅稅率征收。
對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)財(cái)政稅務(wù)系教授、博士生導(dǎo)師孔淑紅認(rèn)為，“征收物業(yè)稅要有一定的區(qū)分，如果物業(yè)稅實(shí)行統(tǒng)一的征收標(biāo)準(zhǔn)，那么對(duì)富人來(lái)說(shuō)可能支出成本并不高，但對(duì)中低收入的私有住房擁有者來(lái)說(shuō)，征收物業(yè)稅會(huì)增加他們的生活成本和負(fù)擔(dān)�！�
王紀(jì)平表示：“開征物業(yè)稅不會(huì)增加納稅人的負(fù)擔(dān)，因?yàn)檎畷?huì)通過(guò)減免其他稅收的方式進(jìn)行彌補(bǔ)，如減免納稅人的個(gè)人所得稅，使稅負(fù)總額保持平衡。”
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)提出，向居民征收物業(yè)稅條件尚不成熟，需要解決房屋的真實(shí)價(jià)值判斷等一系列問(wèn)題。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康在接受《人民日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，目前完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，在產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)如何處理小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題等，都是物業(yè)稅出臺(tái)必須掃除的障礙。物業(yè)稅把房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅的依據(jù)，關(guān)系千家萬(wàn)戶，那么評(píng)估怎樣才能盡可能公平、合理，這些也都是需要穩(wěn)妥解決的問(wèn)題。
王紀(jì)平說(shuō)，住宅物業(yè)稅的征收同樣會(huì)遵循“生活必需品不得征稅”的原則。居民的基本住房需求不會(huì)受到物業(yè)稅影響，而第二套以上或大戶型住房則最有可能“嘗鮮”。
一位會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人認(rèn)為，租金更能代表房產(chǎn)現(xiàn)有的市場(chǎng)價(jià)格，以租金為物業(yè)稅的稅基更合適，也比較合理。對(duì)已購(gòu)房產(chǎn)，則不應(yīng)該再次被征收物業(yè)稅。因?yàn)楝F(xiàn)行稅制下，這些稅費(fèi)都在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)以房?jī)r(jià)的形式交納了。如果再征，就有重復(fù)征稅的嫌疑。
對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)孔淑紅教授則認(rèn)為：“物業(yè)稅是對(duì)保有房屋的行為征收的稅金，不是指購(gòu)買房屋的行為，和購(gòu)房時(shí)所征的契稅等不同。所以，如果征收，凡是符合規(guī)定的房屋，都要征收物業(yè)稅。否則也是對(duì)后購(gòu)房者不公平的體現(xiàn)。”
物業(yè)稅·時(shí)間表
今年京城有望開征
國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在年初的一次新聞發(fā)布會(huì)上表示，關(guān)于物業(yè)稅的征收，國(guó)家現(xiàn)在沒(méi)有具體方案，也沒(méi)有具體時(shí)間表。但可以肯定的是，物業(yè)稅將不會(huì)新增加稅收負(fù)擔(dān)，除了十個(gè)正在進(jìn)行物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)的省市外，今年準(zhǔn)備再選擇三到五個(gè)省市進(jìn)行試點(diǎn)。
幾天后，“物業(yè)稅將于2008年開始征收”的傳聞在社會(huì)上廣為流傳。中央財(cái)經(jīng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任劉鶴在《財(cái)經(jīng)》雜志年會(huì)上預(yù)測(cè)，物業(yè)類稅種在2008年將在試點(diǎn)地區(qū)開始征收。隨即，新一輪關(guān)于物業(yè)稅的爭(zhēng)論驟然掀起�！翱辙D(zhuǎn)”何時(shí)變“實(shí)轉(zhuǎn)”成了議論的焦點(diǎn)話題。
與此觀點(diǎn)不同的是，財(cái)政部副部長(zhǎng)朱志剛表示，雖然開征物業(yè)稅是遲早的事，但在目前條件下開征難度很大。
在2007年全國(guó)財(cái)政工作會(huì)議上，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人指出，2008年將繼續(xù)積極穩(wěn)妥地深化財(cái)稅改革，并勾畫稅制改革的基本圖譜，但此次會(huì)議并未提及物業(yè)稅。這與此前財(cái)政部、國(guó)稅總局頻繁提及物業(yè)稅的態(tài)度形成很大的反差。
市政協(xié)委員、市地稅局局長(zhǎng)王紀(jì)平透露，“北京今年已提出進(jìn)行物業(yè)稅‘實(shí)轉(zhuǎn)’的申請(qǐng)，目前正在等待國(guó)家稅務(wù)總局的批準(zhǔn)�！背跗谡魇諏�(duì)象為工業(yè)企業(yè)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)，暫不涉及居民住宅。
