物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”還有多遠(yuǎn)？
我市法律專家認(rèn)為，物業(yè)稅還有諸多棘手難題，不可能今年開征
有人說，目前的中國房地產(chǎn)市場最怕兩大政策殺手銅，一是金融從緊，二是物業(yè)稅。如今金融調(diào)控已經(jīng)落實(shí)，物業(yè)稅卻還是另一只未落下的鞋子。
去年末，有消息傳來，福建已被國家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)為四個房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)地區(qū)之一，這標(biāo)志著我省成為繼北京、遼寧、江蘇'、寧夏、重慶后的第二批試點(diǎn)地區(qū)，廈門何時開始房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)，尚待通知。還有消息人士預(yù)測，物業(yè)稅正式征收可能在2008年。雖然目前沒有具體動向，但物業(yè)稅何時“空轉(zhuǎn)實(shí)”無疑是業(yè)界和市場最愛猜測的懸疑。
不過：在我市法律專家陳紅梅和陳宇分析看來，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”還面臨諸多棘手難題，不可能今年開征。
我國開征物業(yè)稅有五大“攔路虎”
�。�1）土地批租制度短時難轉(zhuǎn)變
我國房地產(chǎn)開發(fā)用地實(shí)行的是“批租制”，即在土地使用權(quán)屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限的土地使用權(quán)，而其大部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付。依據(jù)這一制度，房產(chǎn)所有者在購入房地產(chǎn)時，其房價(jià)中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)。
而在“物業(yè)稅”的模式下，房地產(chǎn)業(yè)的稅收征收環(huán)節(jié)后移，這樣可以令房價(jià)下降；業(yè)主購房之后，每年再繳納相應(yīng)的稅金。這樣一方面可以降低居民的置業(yè)門檻；另一方面還可以為地方政府提供連綿不斷的、穩(wěn)定的稅源，使地方政府改變其短期行為，樹立可持續(xù)發(fā)展的投資理念，達(dá)到合理配置城市土地資源的目的。
但問題是：我國能否以及怎樣才能實(shí)現(xiàn)土地批租制向“物業(yè)稅”模式的轉(zhuǎn)變？
�。�2）房地產(chǎn)評估工作分工不明確
開征物業(yè)稅，就必須進(jìn)行房地產(chǎn)評估工作。目前，我國房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收實(shí)際上由土地管理部門和稅務(wù)部門雙重管理。例如房地產(chǎn)稅由稅務(wù)部門征收，而土地出讓金則須向土地部門繳納。開征物業(yè)稅后，必須按照國際慣例定期進(jìn)行土地評估，屆時這項(xiàng)具體而又基礎(chǔ)性的工作究竟由誰來承擔(dān)，尚無定論。
�。�3）產(chǎn)權(quán)不明阻礙開征物業(yè)稅
開征物業(yè)稅要求土地房屋的產(chǎn)權(quán)必須明晰。然而，我國目前有很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的用房，產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴(yán)重。有很多房屋只有使用權(quán)，根本沒有產(chǎn)權(quán)。在實(shí)際征管過程中，按照房屋產(chǎn)權(quán)人征稅的困難相當(dāng)大，相當(dāng)一部分人是使用人在繳稅。而物業(yè)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，從理論上講應(yīng)當(dāng)向房屋的產(chǎn)權(quán)人征收，但在目前的情況下，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當(dāng)大的困難。
�。�4）物業(yè)稅稅負(fù)水平難確定
目前我國房地產(chǎn)業(yè)的整個行業(yè)鏈條中涉及了大量稅費(fèi)，既有稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)取得、保有、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的營業(yè)稅、城建稅、契稅、教育費(fèi)附加、所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等稅種；又有土地管理部門收取的土地出讓金等費(fèi)用；還有房地產(chǎn)管理部門在房產(chǎn)登記、使用、經(jīng)營交易、過戶以及日常管理等環(huán)節(jié)收取的各種費(fèi)用。面對如此繁雜的稅費(fèi)及計(jì)征辦法；要想盡快科學(xué)地、準(zhǔn)確地測算出現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅收負(fù)擔(dān)是較為困難的，有關(guān)數(shù)據(jù)采集和評估工作量極大，因而也使物業(yè)稅的稅負(fù)水平難以確定。
�。�5）舊房重復(fù)征稅問題難解決
開征物業(yè)稅有利于避免“土地批租制”的弊端，但從“土地批租制”過渡到“物業(yè)稅”，顯然要經(jīng)過一番十分復(fù)雜的演化過程。因?yàn)橥恋嘏庵浦两褚褜?shí)行了20多年，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)已經(jīng)一次性交納了多年的土地稅費(fèi)。
換句話說，目前的買房人已經(jīng)承擔(dān)了政府批租后高昂的房價(jià)，政府事實(shí)上是一次性收了70年的“物業(yè)稅”。如果將房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)入物業(yè)稅，對所有的房地產(chǎn)一律按新稅法收稅，也就意味著重復(fù)計(jì)征，因此，如何解決舊的重復(fù)征稅就成為最棘手的問題。
空轉(zhuǎn)是怎么回事？
目前，被媒體稱為“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅是怎么回事呢？兩位律師介紹說，其實(shí)就是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評估和稅收統(tǒng)計(jì)。屬于開征前的理論研究階段，其包括數(shù)據(jù)采集以及評估二個環(huán)節(jié)。
據(jù)了解，目前物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”還處于統(tǒng)計(jì)測算數(shù)據(jù)階段即基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集收錄工作環(huán)節(jié)，而對房產(chǎn)價(jià)值的評估即評稅階段還需要有專門的評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)評估。因此，以此看來，目前的試點(diǎn)工作尚處于初級階段的第一環(huán)節(jié)。
而“空轉(zhuǎn)”即模擬評稅的關(guān)鍵點(diǎn)在于第二環(huán)節(jié)，即有關(guān)機(jī)構(gòu)先要評估出房產(chǎn)的價(jià)值，作為征稅的依據(jù)，并隨著市場價(jià)值的變動不斷修正估值。但評估需要對房地產(chǎn)的房齡、朝向、結(jié)構(gòu)、建筑成本、坐落位置、附近公用設(shè)施等許多數(shù)據(jù)資料進(jìn)行采集統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)做支撐。這個評估值將作為征稅的依據(jù)，所以必須準(zhǔn)確，這顯然是個龐大而不容有失的工作量。
“空轉(zhuǎn)實(shí)”需要的條件和程序
同時也要看到，這幾年國家在物業(yè)稅的試驗(yàn)上已經(jīng)取得了不小的成績和進(jìn)展。從2003年進(jìn)行6個試點(diǎn)地區(qū)兩年多的物業(yè)稅模擬試點(diǎn)評稅工作，已經(jīng)為我們初步積累了以下成果：一是創(chuàng)建了符合國情的評稅工作模式。二是開發(fā)了計(jì)算機(jī)批量評稅軟件。三是建立了政府部門間的良好合作機(jī)制。四是培養(yǎng)了一批熟悉房地產(chǎn)稅征收管理，又掌握評稅業(yè)務(wù)的專門隊(duì)伍。
2007年增加為十個空轉(zhuǎn)省市，目的非常明確，就是擴(kuò)大數(shù)據(jù)采集及評估范圍，充分體現(xiàn)稅收公平、合理原則。但不可否認(rèn)，物業(yè)稅開征前的準(zhǔn)備工作尚在試行階段，“空轉(zhuǎn)”尚未完成，如何“實(shí)轉(zhuǎn)”？
其次，物業(yè)稅作為一種新符'種，須通過全國人大常委會立法確定。而根據(jù)《立法法》以及立法慣例，即使物業(yè)稅進(jìn)入立法計(jì)劃，物．業(yè)稅相關(guān)準(zhǔn)備工作也需要兩年左右，因此，物業(yè)稅立法工作尚未開始，尚不具備法律基礎(chǔ)，何來征收？
物業(yè)稅開征急不得
因此，物業(yè)稅開征還面臨諸多棘手難題，不可能今年開征。從兩部局的工作要點(diǎn)看，物業(yè)稅改革顯然加大了步伐，物業(yè)稅試點(diǎn)范圍也明顯進(jìn)一步擴(kuò)大。但從其政策制定的本意看，物業(yè)稅改革尚處于模擬評稅試點(diǎn)這一初級階段。
所謂的物業(yè)稅“今年正式開征”的說辭，顯然是誤讀了政策規(guī)定。鑒于中國的現(xiàn)實(shí)狀況，物業(yè)稅的開征急不得，相關(guān)準(zhǔn)備工作需要細(xì)致而周密，相關(guān)立法工作需要嚴(yán)謹(jǐn)而切合實(shí)際。“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅尚未為“實(shí)轉(zhuǎn)”做好準(zhǔn)備，其改革顯然與“燃油稅”如出一轍，定是“千呼萬喚”還須慎之又慎地“始出來”！
