物業(yè)稅“空轉實”還有多遠？
我市法律專家認為，物業(yè)稅還有諸多棘手難題，不可能今年開征
有人說，目前的中國房地產市場最怕兩大政策殺手銅，一是金融從緊，二是物業(yè)稅。如今金融調控已經落實，物業(yè)稅卻還是另一只未落下的鞋子。
去年末，有消息傳來，福建已被國家稅務總局和財政部批準為四個房地產模擬評稅試點地區(qū)之一，這標志著我省成為繼北京、遼寧、江蘇'、寧夏、重慶后的第二批試點地區(qū)，廈門何時開始房地產模擬評稅試點，尚待通知。還有消息人士預測，物業(yè)稅正式征收可能在2008年。雖然目前沒有具體動向，但物業(yè)稅何時“空轉實”無疑是業(yè)界和市場最愛猜測的懸疑。
不過：在我市法律專家陳紅梅和陳宇分析看來，物業(yè)稅“空轉實”還面臨諸多棘手難題，不可能今年開征。
我國開征物業(yè)稅有五大“攔路虎”
�。�1）土地批租制度短時難轉變
我國房地產開發(fā)用地實行的是“批租制”，即在土地使用權屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限的土地使用權，而其大部分稅費，用地者須一次性支付。依據這一制度，房產所有者在購入房地產時，其房價中已經包含了土地批租期限內的幾乎全部的房地產稅費。
而在“物業(yè)稅”的模式下，房地產業(yè)的稅收征收環(huán)節(jié)后移，這樣可以令房價下降；業(yè)主購房之后，每年再繳納相應的稅金。這樣一方面可以降低居民的置業(yè)門檻；另一方面還可以為地方政府提供連綿不斷的、穩(wěn)定的稅源，使地方政府改變其短期行為，樹立可持續(xù)發(fā)展的投資理念，達到合理配置城市土地資源的目的。
但問題是：我國能否以及怎樣才能實現(xiàn)土地批租制向“物業(yè)稅”模式的轉變？
（2）房地產評估工作分工不明確
開征物業(yè)稅，就必須進行房地產評估工作。目前，我國房地產稅費的征收實際上由土地管理部門和稅務部門雙重管理。例如房地產稅由稅務部門征收，而土地出讓金則須向土地部門繳納。開征物業(yè)稅后，必須按照國際慣例定期進行土地評估，屆時這項具體而又基礎性的工作究竟由誰來承擔，尚無定論。
�。�3）產權不明阻礙開征物業(yè)稅
開征物業(yè)稅要求土地房屋的產權必須明晰。然而，我國目前有很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的用房，產權不清、產權與使用權分離的情況非常嚴重。有很多房屋只有使用權，根本沒有產權。在實際征管過程中，按照房屋產權人征稅的困難相當大，相當一部分人是使用人在繳稅。而物業(yè)稅作為財產稅的一種，從理論上講應當向房屋的產權人征收，但在目前的情況下，明晰產權關系尚有相當大的困難。
�。�4）物業(yè)稅稅負水平難確定
目前我國房地產業(yè)的整個行業(yè)鏈條中涉及了大量稅費，既有稅務機關在房地產取得、保有、轉讓環(huán)節(jié)征收的營業(yè)稅、城建稅、契稅、教育費附加、所得稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅等稅種；又有土地管理部門收取的土地出讓金等費用；還有房地產管理部門在房產登記、使用、經營交易、過戶以及日常管理等環(huán)節(jié)收取的各種費用。面對如此繁雜的稅費及計征辦法；要想盡快科學地、準確地測算出現(xiàn)行房地產稅的稅收負擔是較為困難的，有關數(shù)據采集和評估工作量極大，因而也使物業(yè)稅的稅負水平難以確定。
�。�5）舊房重復征稅問題難解決
開征物業(yè)稅有利于避免“土地批租制”的弊端，但從“土地批租制”過渡到“物業(yè)稅”，顯然要經過一番十分復雜的演化過程。因為土地批租制至今已實行了20多年，相當數(shù)量的房地產已經一次性交納了多年的土地稅費。
換句話說，目前的買房人已經承擔了政府批租后高昂的房價，政府事實上是一次性收了70年的“物業(yè)稅”。如果將房地產開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費轉入物業(yè)稅，對所有的房地產一律按新稅法收稅，也就意味著重復計征，因此，如何解決舊的重復征稅就成為最棘手的問題。
空轉是怎么回事？
目前，被媒體稱為“空轉”的物業(yè)稅是怎么回事呢？兩位律師介紹說，其實就是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，并進行評估和稅收統(tǒng)計。屬于開征前的理論研究階段，其包括數(shù)據采集以及評估二個環(huán)節(jié)。
據了解，目前物業(yè)稅的“空轉”還處于統(tǒng)計測算數(shù)據階段即基礎數(shù)據的采集收錄工作環(huán)節(jié)，而對房產價值的評估即評稅階段還需要有專門的評估機構負責評估。因此，以此看來，目前的試點工作尚處于初級階段的第一環(huán)節(jié)。
而“空轉”即模擬評稅的關鍵點在于第二環(huán)節(jié)，即有關機構先要評估出房產的價值，作為征稅的依據，并隨著市場價值的變動不斷修正估值。但評估需要對房地產的房齡、朝向、結構、建筑成本、坐落位置、附近公用設施等許多數(shù)據資料進行采集統(tǒng)計的數(shù)據做支撐。這個評估值將作為征稅的依據，所以必須準確，這顯然是個龐大而不容有失的工作量。
“空轉實”需要的條件和程序
同時也要看到，這幾年國家在物業(yè)稅的試驗上已經取得了不小的成績和進展。從2003年進行6個試點地區(qū)兩年多的物業(yè)稅模擬試點評稅工作，已經為我們初步積累了以下成果：一是創(chuàng)建了符合國情的評稅工作模式。二是開發(fā)了計算機批量評稅軟件。三是建立了政府部門間的良好合作機制。四是培養(yǎng)了一批熟悉房地產稅征收管理，又掌握評稅業(yè)務的專門隊伍。
2007年增加為十個空轉省市，目的非常明確，就是擴大數(shù)據采集及評估范圍，充分體現(xiàn)稅收公平、合理原則。但不可否認，物業(yè)稅開征前的準備工作尚在試行階段，“空轉”尚未完成，如何“實轉”？
其次，物業(yè)稅作為一種新符'種，須通過全國人大常委會立法確定。而根據《立法法》以及立法慣例，即使物業(yè)稅進入立法計劃，物．業(yè)稅相關準備工作也需要兩年左右，因此，物業(yè)稅立法工作尚未開始，尚不具備法律基礎，何來征收？
物業(yè)稅開征急不得
因此，物業(yè)稅開征還面臨諸多棘手難題，不可能今年開征。從兩部局的工作要點看，物業(yè)稅改革顯然加大了步伐，物業(yè)稅試點范圍也明顯進一步擴大。但從其政策制定的本意看，物業(yè)稅改革尚處于模擬評稅試點這一初級階段。
所謂的物業(yè)稅“今年正式開征”的說辭，顯然是誤讀了政策規(guī)定。鑒于中國的現(xiàn)實狀況，物業(yè)稅的開征急不得，相關準備工作需要細致而周密，相關立法工作需要嚴謹而切合實際。“空轉”的物業(yè)稅尚未為“實轉”做好準備，其改革顯然與“燃油稅”如出一轍，定是“千呼萬喚”還須慎之又慎地“始出來”！
