近日，北京市稅務(wù)局局長王紀(jì)平透露，“北京今年已提出進(jìn)行物業(yè)稅 ‘實轉(zhuǎn)’的申請，目前正在等待國家稅務(wù)總局的批準(zhǔn)。有望在6月份之前獲批并向工業(yè)企業(yè)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)征收�！币粫r間，關(guān)于物業(yè)稅的話題撥開“拐點論”的籠罩，成為了春節(jié)前業(yè)內(nèi)議論的熱點。
2007年，“物業(yè)稅”成為房地產(chǎn)市場最大的懸念，對開征物業(yè)稅的爭議和猜測也一直是地產(chǎn)圈的熱點問題。事實上，被喻為是政府打壓地產(chǎn)投機(jī)最后“法寶”的物業(yè)稅，從最開始的“空轉(zhuǎn)”試點到今年將正式由“空轉(zhuǎn)實”已經(jīng)4年有余。此次政府相關(guān)部門官員的表態(tài)，顯然與此前“狼來了”的預(yù)言大有不同，明確給出的時間表儼然是啟動了北京物業(yè)稅開征的最后倒計時。
豪宅、大戶型市場前景憂
經(jīng)紀(jì)公司感受“雪上加霜”
“即便本市對居民住宅開征物業(yè)稅，對房地產(chǎn)市場的影響也很有限。”在今年兩會上，王紀(jì)平如是說道。據(jù)悉，即將開征的住宅物業(yè)稅遵循“生活必需品不得征稅”的原則，居民的基本住房需求不會受到物業(yè)稅影響。相反，第二套以上或大戶型住房則最有可能“嘗鮮”。而征收標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)則是“從量定額”到“從價定率”。
盡管政府領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)表示實施物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”后，居民的基本住房不在征收之列。但由于明確指出了第二套住房或大戶型住房將有可能被征收，這無疑將會給京城高檔住宅再設(shè)一道高門檻，令眾多投資者產(chǎn)生進(jìn)一步的觀望。與此同時，也讓不少二手中介公司再嘗“雪上加霜”的滋味。
從目前來看，受到“拐點論”的影響，住宅交易普遍下降已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識，而豪宅和大戶型市場尚未有明顯波動。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京安信瑞德加盟店1月份豪宅部成交報告顯示，1月份高端市場放量上漲達(dá)5.2%，如CBD、朝陽公園、來廣營中央別墅區(qū)，一個普通專營豪宅的店面月均保持成交4-7套。
同時，來自鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計報告也顯示，自2007年9月27日央行頒布房貸新政，明示第二套房貸款首付提高一成、利率不低于同期基準(zhǔn)利率的1.1倍，極大地提高了“小房換大房”房貸消費者的置業(yè)成本。因此，傾向于置業(yè)一步到位的購房者持續(xù)上漲，直接帶動了120平方米以上大戶型的成交比重的上漲，統(tǒng)計資料顯示，1月中上旬120平方米以上的大戶型房產(chǎn)成交量比重為20.9%，較上個月同期16.8%的比重上漲了4.1個百分點。
由此可見，在“物業(yè)稅將從二套住戶和大戶型入手”的不利因素影響下，大戶型和豪宅這部分目前被京城中介視為“最后陣地”的市場，恐怕也將難逃“拐點”沖擊，而新政策動向也勢必會對購買者和投資者的預(yù)期產(chǎn)生重大的影響。
商業(yè)地產(chǎn)租金將上漲
此外，有望在今年6月份開征的物業(yè)稅已經(jīng)將商業(yè)地產(chǎn)定為了明確征收的對象。此前，北京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任馮長春就曾經(jīng)表示，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面積比較少，因此，物業(yè)稅最先從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)都應(yīng)該納稅。
對此，戴德梁行商鋪部董事張家鵬表示，這一信號無疑將造成持有型商鋪租金上漲，但總體來說，不會對商鋪市場造成太大的影響。同時，他也表示，物業(yè)稅如果開征可能會取代租賃稅。據(jù)記者了解，目前在商鋪租賃過程中一般要收取租金12.5%作為租賃稅，但由于監(jiān)管不嚴(yán)，該稅種一直形同虛設(shè)。
同時，云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院財稅金融系主任郭樹華認(rèn)為，如果物業(yè)稅開征后，很多投資者或?qū)⒉辉儋徺I商業(yè)地產(chǎn)。畢竟，與購買住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)都是投資或投機(jī)的，沒有剛性需求。國家宏觀調(diào)控拿這部分先“開刀”，較為容易抑制此部分需求，調(diào)控的效果也可能會短而快。以一些二線城市的情況為例，商業(yè)投資原本就比較謹(jǐn)慎，當(dāng)物業(yè)稅開收后，效果會更加明顯。因此在國家宏觀調(diào)控步伐趨緊的情況下，物業(yè)稅的出臺，必然會減少二三線城市對商業(yè)地產(chǎn)的投資需求。
工業(yè)地產(chǎn)面臨“滅頂之災(zāi)”？
此次，與二套住宅、豪宅、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)同時被納入物業(yè)稅開征范圍的還包括工業(yè)企業(yè)，而這也令不少業(yè)界人士感到出乎意料。張家鵬認(rèn)為，目前北京的工業(yè)地產(chǎn)還處于起步階段，北京并沒有幾家專業(yè)從事工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，如果針對工業(yè)企業(yè)開征物業(yè)稅，很可能將給剛剛起步的工業(yè)地產(chǎn)帶來“滅頂之災(zāi)”。
據(jù)了解，北京市國土資源局關(guān)于工業(yè)土地招拍掛的細(xì)則，預(yù)計將于今年內(nèi)出臺，該細(xì)則將明確規(guī)定北京市工業(yè)用地的招拍掛流程，并明確各園區(qū)工業(yè)用地招拍掛的最低價格，以增強(qiáng)市場透明度，進(jìn)一步規(guī)范市場。隨著細(xì)則的出臺，北京市工業(yè)用地價格預(yù)計將出現(xiàn)一定的上漲，而一系列針對工業(yè)地產(chǎn)的新政策出臺也或?qū)⒔o尚不成熟的工業(yè)地產(chǎn)帶來嚴(yán)重的打擊。
值得關(guān)注的是，近段時期，北京工業(yè)辦公物業(yè)市場很是活躍，這也使得更多園區(qū)開始在周邊區(qū)域開發(fā)辦公項目。如大興生物醫(yī)藥基地正計劃在園區(qū)內(nèi)建造一棟高品質(zhì)辦公樓，而天竺空港加工區(qū)周邊的獨棟辦公項目也受到市場的歡迎。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，去年下半年，約15.6萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)物業(yè)投入市場，總存量達(dá)到119萬平方米，僅半年新增供應(yīng)中標(biāo)準(zhǔn)化倉庫面積達(dá)到了9.6萬平方米。隨著今年第29屆奧運會臨近，業(yè)界普遍認(rèn)為將會使物流業(yè)得到迅猛發(fā)展。而在過去幾年中，一些國際工業(yè)地產(chǎn)巨頭已經(jīng)紛紛進(jìn)入北京。如普洛斯已經(jīng)完成在空港物流園和通州物流園的投資等。
