“我們花費(fèi)兩半年的時間看房，但每次都因?yàn)?0%個稅的問題而不能交易”一直在深圳準(zhǔn)備買套二手樓的香港人YOYO已經(jīng)看樓看得筋疲力盡，“中介說只能以房產(chǎn)證上的原來價(jià)格來過戶，不然就得由賣方來支付20%的稅額�！�
以一套不滿5年轉(zhuǎn)讓的非普通住宅為例，所發(fā)生的稅費(fèi)至少會占現(xiàn)行房價(jià)總額的11%以上，這尚不算買方所支付的其他成本，而在2005年之前，這個稅費(fèi)可能僅為房價(jià)總額的不足5%.以龍華一套107平方米的多層3房為例，售價(jià)85萬元，涉及的賬面稅費(fèi)就可能在9萬元以上。
不過，按照評估公司的評估價(jià)格，該項(xiàng)目合理的市場評估價(jià)約為70萬元，即便如此，其計(jì)算下來的各項(xiàng)稅費(fèi)總額也超過了8.5萬元，約占房屋總價(jià)款的11%.也就是說，如果該房屋成交，買家將至少需要支付88.5萬元的價(jià)格，折合單價(jià)已經(jīng)接近1萬元/平方米。
逃稅是目的為了促成交易，地產(chǎn)中介公司一般要求雙方簽兩份協(xié)議，所謂的“陰陽合同”，即國土局備案價(jià)格遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)格，導(dǎo)致合同顯示賣家“無收益”，從而無需繳納個稅。比如售價(jià)60萬元的房子，在房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)時只登記為30萬元，賣家就可以“節(jié)約”6萬元個稅。
深圳市房地產(chǎn)交易中心的尹潛德博士告訴記者，這種“陰陽合同”的把戲在深圳樓市中較普遍，估計(jì)可以占到交易總量的20％~30％。
據(jù)深圳市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，每年深圳二手房供應(yīng)量大約有300萬平方米，損失的稅收超過5億元。盡管對于如何阻截陰陽合同的方案尚未有定論。但基本的思路是使用政府的評估價(jià)格，作為納稅的根據(jù)，從而使“陰合同”失去價(jià)值。
在二手房的買賣中，為了逃避增值部分的稅收，賣方和買方往往簽訂兩份合同，一份是以協(xié)議的形式以真實(shí)的成交價(jià)格簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，另一份是在國土局備案中以原房產(chǎn)證價(jià)格簽訂的正式合同。因?yàn)閮煞莺贤�，一份是私下的，一份是公開的，所以被形象地稱為“陰陽合同”，一位業(yè)內(nèi)人士這樣解釋說。
“規(guī)避法律的行為是無效的，但是政府取證非常困難�！鄙呖诼蓭熓聞�(wù)所魏影表示。陰陽合同在北京、深圳等活躍的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)非�；钴S。“在深圳已經(jīng)成為潛規(guī)則，二手房交易幾乎每套必用�！敝薪楣救耸糠Q。
然而，“長時間以來，由于陰陽合同的普遍盛行，深圳市政府二手房市場的統(tǒng)計(jì)是無效的。”中原地產(chǎn)李耀智說，實(shí)際上從2004年開始，二手房的價(jià)格上升非�？�，但是政府的數(shù)據(jù)沒有體現(xiàn)出來。
更為重要的是，每年由于陰陽合同，政府少收巨額稅負(fù)。每年深圳二手房供應(yīng)量大約有300萬平方米，損失的稅收超過5億元。深圳社會科學(xué)院地產(chǎn)研究所主任高海燕對記者說。
強(qiáng)征個稅缺乏細(xì)則“深圳市稅務(wù)局已經(jīng)向國土部門咨詢解決有關(guān)‘陰陽合同’的問題，不久將可能推出相應(yīng)的政策�！�3月底，深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局房地產(chǎn)業(yè)管理處一位負(fù)責(zé)人在電話中向記者表示。
而中原深圳地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智透露：“深圳龍崗布吉已經(jīng)開始試行，政府正在等待市場檢驗(yàn)的結(jié)果�！�
“該方案最遲于今年上半年推出�！绷硪恢槿耸勘硎�。
去年7月26日，《國稅總局征收個人住房轉(zhuǎn)讓所得稅有關(guān)問題通知》由國家稅務(wù)總局正式發(fā)出，通知要求自2006年8月1日開始，二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅正式開征，對于出售購買未滿5年新房的房主而言，賣房產(chǎn)生的收益部分將被課以20%的稅收，營業(yè)稅及個人所得稅這兩項(xiàng)稅費(fèi)成了不可避免的售房成本。
事實(shí)上，據(jù)記者調(diào)查，早在2006年上半年甚至更早之前，深圳就已經(jīng)以龍崗為試點(diǎn)，率先啟動個稅的強(qiáng)制征收工作了。由專業(yè)評估人員擬定出分區(qū)商品房的市場評估基準(zhǔn)價(jià)，作為核定個稅征收的參考依據(jù)，如果房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)明顯低于這個基準(zhǔn)價(jià)，賣方將有可能被地稅部門按照市場評估基準(zhǔn)價(jià)征收個稅。
而對于本次業(yè)界盛傳的深圳將在全市范圍內(nèi)推廣龍崗個稅政策，深圳市地稅局辦公室一位負(fù)責(zé)人表示，地稅局對龍崗區(qū)的嘗試密切關(guān)注，但目前尚無詳細(xì)的在全市范圍內(nèi)鋪開的計(jì)劃以及時間表。
“加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管工作已經(jīng)成為今年地稅局的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，我們已經(jīng)向市里打了報(bào)告，今年將重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理工作�！鄙鲜鲐�(fù)責(zé)人表示，“可以肯定，今后有關(guān)房地產(chǎn)稅收管理將會越來越嚴(yán)格�！�
對于如何避免陰陽合同，深圳相關(guān)部門目前尚未做出細(xì)致規(guī)定，而目前深圳二手房交易仍舊按照《國稅總局征收個人住房轉(zhuǎn)讓所得稅有關(guān)問題通知》之前的操作進(jìn)行。而深圳業(yè)界目前則對政府可能采取的措施進(jìn)行了多種猜測和建議。
