國(guó)稅總局16日下發(fā)了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確規(guī)定從2月1日起，稅總將進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅的清算管理，符合清算條件的納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
土地增值稅清算引起了多少不該有的風(fēng)風(fēng)雨雨，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上演的“哭荊州”忽悠了多少無(wú)辜民眾，錯(cuò)誤的政策解讀造成錯(cuò)誤的市場(chǎng)反應(yīng)，最終形成錯(cuò)誤的房?jī)r(jià)波動(dòng)，開(kāi)發(fā)商難辭其咎
土地增值稅清算的規(guī)定堵住了房地產(chǎn)偷漏稅
稅總關(guān)于土地增值稅清算的統(tǒng)治規(guī)定：符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
通過(guò)上面土地增值稅清算條件的規(guī)定，不僅土地增值稅的及時(shí)足額上繳能夠保證，房地產(chǎn)偷漏稅的問(wèn)題也能夠得到解決。根據(jù)房地產(chǎn)偷漏稅的一般方法，房地產(chǎn)企業(yè)都千方百計(jì)的拖延項(xiàng)目最后的竣工決算，造成了土地增值稅的流失。清算規(guī)定基本上對(duì)清算的條件和時(shí)間進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商再想拖延稅款的交納已經(jīng)不是很現(xiàn)實(shí)了。也有專(zhuān)家表示，稅總對(duì)土地增值稅清算的通知實(shí)質(zhì)上是在打擊房地產(chǎn)企業(yè)的偷漏稅問(wèn)題，而從規(guī)定的力度和內(nèi)容上，房地產(chǎn)企業(yè)基本上失去了透漏稅的空間和機(jī)會(huì)。
政策敏感期，一紙清算未免造成房?jī)r(jià)波動(dòng)
稅總通知下發(fā)引發(fā)了市場(chǎng)意外的巨大波動(dòng)。市場(chǎng)一度誤讀為是房地產(chǎn)企業(yè)正式開(kāi)始征收土地增值稅，隨后媒體統(tǒng)一認(rèn)為這是一個(gè)稅收新政，并紛紛對(duì)政策的前景進(jìn)行估計(jì)和預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛對(duì)政策對(duì)企業(yè)利潤(rùn)和房?jī)r(jià)的巨大影響進(jìn)行回應(yīng)，一時(shí)間市場(chǎng)恐慌的心理進(jìn)一步加劇，程度類(lèi)似于房地產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅新政和個(gè)人所得稅政策的推出。在股票市場(chǎng)上，房地產(chǎn)版塊應(yīng)聲大跌，種種市場(chǎng)反映大大出乎稅總的預(yù)料。
緊接著稅總不得不出面安撫市場(chǎng)：土地增值稅不是新的稅種，早在1994年開(kāi)始就征收了，本次通知是是一個(gè)稅收征管的文件，只是對(duì)土地增殖稅的最后交納期限和條件進(jìn)行了規(guī)定，是規(guī)范征收的通知。經(jīng)過(guò)稅總的澄清，市場(chǎng)終于平靜了下來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)比較冷靜的對(duì)待新通知對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響，房地產(chǎn)股票也逐漸回升，但市場(chǎng)還是有一定的恐慌，主要是在房?jī)r(jià)的走勢(shì)的擔(dān)心上。
為什么市場(chǎng)會(huì)有如此劇烈的意外的反應(yīng)呢？筆者認(rèn)為是稅總的稅收政策的市場(chǎng)效果讓市場(chǎng)形成了恐慌。如果從房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)作用考慮，稅總的政策好象是沒(méi)有什么效用的；但從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的政策環(huán)境來(lái)看，稅總的政策還是給國(guó)家的政策出臺(tái)提供了比較穩(wěn)定的環(huán)境的，太熱的市場(chǎng)不適合政策的出臺(tái)。而民眾不會(huì)這么認(rèn)為，他們的想法很現(xiàn)實(shí)：能夠控制房?jī)r(jià)的政策才是好的政策，那么稅總的政策表面上沒(méi)有控制住房?jī)r(jià)，反而成為了房?jī)r(jià)上漲的導(dǎo)火線，而實(shí)際上稅收政策其實(shí)是替現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況背了黑鍋的。由于公眾難以認(rèn)識(shí)到這樣的層次，他們簡(jiǎn)單的認(rèn)為稅收新政沒(méi)有起到應(yīng)有的作用，反而形成了不好的市場(chǎng)后果，那么每個(gè)稅收政策的變化就成了房?jī)r(jià)再次上漲的理由，因此對(duì)于政策產(chǎn)生了恐懼心理。所以稅總的政策變動(dòng)往往被異常的夸大；另外土地增值稅之前是對(duì)二手房交易開(kāi)始征收，此后市場(chǎng)對(duì)普遍征收有一定的預(yù)期，因此此次通知的出臺(tái)，市場(chǎng)以為是北京試點(diǎn)的全國(guó)推廣，進(jìn)而理解為是新的政策。
后來(lái)市場(chǎng)巨大的反應(yīng)還是公眾對(duì)于政策的恐懼心理在作怪，因此政策導(dǎo)致的結(jié)果出現(xiàn)了前后巨大的波動(dòng)，在這波動(dòng)中相當(dāng)大的一部分原因來(lái)自于政策恐懼心理。那么一旦這些心理在房?jī)r(jià)上發(fā)揮作用，影響市場(chǎng)交易主體的交易計(jì)劃，那么房?jī)r(jià)的波動(dòng)就再所難免了。
房?jī)r(jià)急劇向上的壓力大于繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的壓力
業(yè)內(nèi)關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題討論的比較熱烈，這也是公眾比較關(guān)心的。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算雖然影響的不是企業(yè)的利潤(rùn)部分，但是對(duì)于現(xiàn)有的利益格局來(lái)說(shuō)，仍然是利益的減少，那么企業(yè)聲稱(chēng)自己的利潤(rùn)受很大的影響的說(shuō)法是比較夸大的，也是根本不正確的，原本屬于國(guó)家的稅款怎么能是企業(yè)的利潤(rùn)呢？以前沒(méi)有對(duì)清算做規(guī)定的時(shí)候，企業(yè)一直在把原本上繳的稅款通過(guò)各種途徑據(jù)為己有，居然還敢說(shuō)是自己的利潤(rùn)。
那究竟對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)有沒(méi)有影響呢？筆者認(rèn)為根本沒(méi)有任何的影響。企業(yè)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間就已經(jīng)開(kāi)始了，鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本部分在銷(xiāo)售初期不能準(zhǔn)確的計(jì)算，才實(shí)行了土地增值稅預(yù)征的規(guī)定，等到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工決算的時(shí)候再進(jìn)行土地增值稅的匯算清繳，由于沒(méi)有對(duì)清算的條件進(jìn)行限制，成了企業(yè)偷稅的漏洞。那么以前的預(yù)征的方式是依照清算來(lái)說(shuō)的，也是正常的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間內(nèi)應(yīng)該交納的。清算的規(guī)定是規(guī)定了最終進(jìn)行決算的條件，根本對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)不會(huì)造成任何的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)問(wèn)題上存在嚴(yán)重的誤讀。
當(dāng)然政策的出臺(tái)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成一定的影響，原因就是打破了房地產(chǎn)企業(yè)原有的利益格局，原有的偷漏稅部分不再是企業(yè)的利潤(rùn)，而成了名副其實(shí)的國(guó)家稅款，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理難免會(huì)出現(xiàn)影響。公眾對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況沒(méi)有具體的認(rèn)識(shí)，對(duì)于以前的土地增值稅征管不到位認(rèn)為是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠，清算是取消了優(yōu)惠政策，那么對(duì)于公眾來(lái)說(shuō)，這樣的變化其實(shí)就是政策的大變動(dòng)了。可以說(shuō)在輿論上，媒體沒(méi)有起到把關(guān)的作用，在開(kāi)始的政策誤度，到后來(lái)企業(yè)聲稱(chēng)利潤(rùn)影響多少多少的不聞不問(wèn)，那么房地產(chǎn)企業(yè)制造市場(chǎng)緊張氣氛的舉動(dòng)就真的成了現(xiàn)實(shí)。一旦民眾的心理預(yù)期產(chǎn)生改變，交易就少了很多的不理性因素。筆者預(yù)計(jì)由于市場(chǎng)心理的恐懼和不理性，未來(lái)房?jī)r(jià)在穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上會(huì)有心理的因素作怪，不排除上漲的壓力大于此前市場(chǎng)的正常發(fā)展。
筆者認(rèn)為土地增值稅的清算規(guī)定沒(méi)有對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)造成任何的影響，即使現(xiàn)在從房地產(chǎn)企業(yè)所謂成本上升到房?jī)r(jià)上漲的傳導(dǎo)途徑基本是順暢的，但這樣的過(guò)程也不能完成。市場(chǎng)要對(duì)稅總的通知進(jìn)行正確理解，按照正常的執(zhí)行的話，筆者認(rèn)為稅總的預(yù)計(jì)是不會(huì)造成房?jī)r(jià)的異常波動(dòng)的。而現(xiàn)在市場(chǎng)心理已經(jīng)急度恐慌，恐怕房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)有新的狀況出現(xiàn)。
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。
編輯留言：
石家莊1.3億元的偷漏稅事實(shí)驚動(dòng)了國(guó)務(wù)院，筆者認(rèn)為地方政府和開(kāi)發(fā)商不正常的利益關(guān)系也促成了偷漏稅的產(chǎn)生，進(jìn)而成為尋租資金來(lái)源。而土地增值稅的清算規(guī)定則堵住了偷漏稅的漏洞，隨著地下利益關(guān)系的明朗化，開(kāi)發(fā)商和地方政府是最心痛的。
嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，征收土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)基本沒(méi)有影響，從資金的時(shí)間價(jià)值上考慮，相對(duì)與高額的利潤(rùn)，根本不值得一提，進(jìn)而也根本談不到房?jī)r(jià)的影響問(wèn)題上。但是房地產(chǎn)企業(yè)足以利用這樣一個(gè)政策契機(jī)來(lái)忽悠廣大民眾，而開(kāi)發(fā)商尋租成本的增加也會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)當(dāng)中，就像“歪嘴和尚念歪經(jīng)”，政策本沒(méi)有錯(cuò)，而在執(zhí)行當(dāng)中出現(xiàn)問(wèn)題。天才的政策指定者遇到蠢材的執(zhí)行者，后果只能適得其反。
