清算土地增值稅傳達(dá)了政府調(diào)控的決心，其調(diào)控的鼓勵(lì)方向和限制方向非常明確，主要在于鼓勵(lì)低毛利率的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；抑制高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；抑制土地囤積現(xiàn)象；形成利益的再分配。
在這樣的情況下，地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)模式將會(huì)有什么變化呢？高通智庫(kù)研究部的工作人員對(duì)記者進(jìn)行了分析。
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，使自己的利潤(rùn)最大化主要有三種路徑：一是盡量提高售價(jià)，以獲取盡可能高的毛利率；二是加快產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和銷售，通過(guò)提高周轉(zhuǎn)率，降低資金的成本，提高盈利能力；三是在低利潤(rùn)下，提高開(kāi)發(fā)規(guī)模。
土地增值稅嚴(yán)格征收清算管理，選擇第一種路徑將面臨交納巨額增值稅的沖擊，因此，選擇縮短開(kāi)發(fā)期和擴(kuò)大規(guī)模來(lái)提高資金回報(bào)率的后兩種路徑似乎不受增值稅的影響。
在上市的房地產(chǎn)公司中，萬(wàn)科是第二種路徑選擇的代表，平均每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期小于12個(gè)月，最快的項(xiàng)目可達(dá)到9個(gè)月。
由此，開(kāi)發(fā)模式的變化為在提高產(chǎn)品研發(fā)和開(kāi)發(fā)能力基礎(chǔ)上，加快周轉(zhuǎn)率或者加大低利潤(rùn)普通住宅開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)規(guī)模。
上述模式的改變，將導(dǎo)致普通住宅的供應(yīng)面積快速增加，以及利潤(rùn)率與土地增值稅介與平衡點(diǎn)的中檔商品房增加。房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)向制造業(yè)方向轉(zhuǎn)變。
不過(guò)，上述變化的前提是，清算土地增值稅對(duì)市場(chǎng)切實(shí)發(fā)揮了調(diào)節(jié)作用。
對(duì)這一政策，高通智庫(kù)研究部工作人員向記者表達(dá)了他們的擔(dān)憂，正如之前調(diào)控政策所遇到的問(wèn)題一樣，土地增值稅仍然會(huì)面臨地方政府的執(zhí)行問(wèn)題。而這一稅種的復(fù)雜性也使它會(huì)面臨更多漏洞。比如說(shuō)土地增值稅為地方稅種，力度取決于地方政府的積極性。2006年，全國(guó)土地增值稅收入為231億元，土地增值稅收入與土地收益以及其他房地產(chǎn)稅收比較，土地增值稅仍顯微波，地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣的期待，遠(yuǎn)大于對(duì)土地增值稅增加的期待。比如該稅種的征收難度大，稅收部門是否有足夠的人力物力準(zhǔn)確核算？比如開(kāi)發(fā)商有一定的空間通過(guò)調(diào)整成本進(jìn)行避稅。由于政策限制“直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征稅，對(duì)于公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，沒(méi)有明確的規(guī)定。類似8.31之前后的項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓仍會(huì)出現(xiàn)。
