在上海樓市正處由熱轉暖、甚或變涼的敏感時期，土地使用稅從天而降，一時引起媒體及百姓的熱切關注。近日，上海市政府發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實施規(guī)定》：從今年起，按照最新稅額標準征收城鎮(zhèn)土地使用稅，最高征收標準為每年30元/平方米。值得關注的是，其它城市如深圳亦同期開征這一稅種。
這是一個什么樣的稅種？在雜稅紛呈的當下房地產業(yè)，許多人并不十分清楚，更難以忖測其影響力。其實，這并非新稅種，只是“老樹開新花”，1988年《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》發(fā)布，其中已明確規(guī)定對占有土地的企業(yè)和個人征收土地使用稅，但實際上一直未能有效落實，尤其對于個人而言，甚至本上沒征收。
而隨著房地產宏觀調控進入“攻堅階段”，新政策的花樣差不多玩了一個遍，仍不能達到理想調控目標，不得已，只能翻揀出一些老規(guī)定，重新修訂、再次頒布，以發(fā)揮其早應發(fā)揮的功用。如對二手房交易征收的個調稅、土地增值稅皆是如此。正是在這一宏觀背景下，2006年12月31日，國務院發(fā)布《國務院關于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉決定》，提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準至原來的3倍，并將城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍擴大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。
由此就可以明了，此次上海出臺的規(guī)定完全是響應中央號召，屬于去年年底國務院相關文件的地方性執(zhí)行細則。它具有三點精神：其一、整體上稅率標準大幅提高了2倍左右（按上海市具體情況落實）；其二、首次明確強調要對個人征收；其三、對企業(yè)征收的力度將明確加強。
這一稅收新政的影響力比較明確，必將加大企業(yè)和個人持有物業(yè)的成本，對于喜歡囤地和持有大量物業(yè)的開發(fā)商而言，這是一個十足的壞消息。筆者此文重點談談對個人的影響。上海城鎮(zhèn)土地使用稅按照區(qū)域不同共分6級，各級土地每平方米年稅額分別為1.5元至30元不等。如果一套建筑面積為200平米的內環(huán)一級地段房子（高檔公寓），容積率為2.5，則其一年土地使用稅額為30元*80平方米=2400元；這點錢對于住高檔公寓的業(yè)主也說算不了什么，比物業(yè)費便宜多了。如果一套建筑面積為100平米外環(huán)附近四級區(qū)域的房子（普通住宅），容積率為2，則其一年土地使用稅額為6元*50平方米=300元，也沒多少錢，普通百姓也不會為此大感“肉疼”。
這是從理論上進行分析，其實具體執(zhí)行到什么程度還很難說。在法制化程度較高的發(fā)達國家，個人照章納稅是件很嚴肅的事，而目前我國的現(xiàn)狀是個人納稅不積極、政府缺少有效監(jiān)管手段。就房地產稅而言，個調稅、土地增值稅都存在這一現(xiàn)象，最后都是在原有稅率上大打折扣。因此，真正的自住消費群體目前不必為此而擔心。而且在隨后出臺的《上海市地方稅務局關于征收2007年度城鎮(zhèn)土地使用稅的通告》中明確：個人住宅仍屬于免征范疇，由此可見針對個人住宅征稅還有一個緩沖期。
如果未來真要開征，則對于手中握有多套房子的投資投機都而言，無疑將是一筆不大不小的新增負擔。其實從政策的出發(fā)點觀察，主要目的也正是為了抑制企業(yè)囤地捂盤、散戶投資投機、海外基金整棟收購�；蛟S會有人說，地產商和投資客會借此提高房價轉嫁成本，但筆者一直認為會不會轉嫁關鍵要看市場形態(tài)，如果樓市步入盤整甚至是下調，則不由賣方說了算。因此，征收土地使用稅短期基本不會影響房價。作為目前房產持有環(huán)節(jié)的惟一稅種，土地使用稅的重征預示著國家對于物業(yè)稅的重視程度，或許這正是一次熱身。
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟適用房等需求得不到滿足，房地產商普遍在追求利潤的驅使下，盲目建設高檔商品房和商用房產，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應，優(yōu)先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調控房價需要從需求和供給雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控，長遠來看不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟調控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
