近日，上海市政府發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實施規(guī)定》，決定自2007納稅年度（1月1日起至12月31日止）起，按照新的稅額標(biāo)準(zhǔn)對使用土地的單位和個人征收城鎮(zhèn)土地使用稅，其中最高征收標(biāo)準(zhǔn)為每年30元/平方米。消息一出即引起業(yè)內(nèi)外關(guān)注。
“該政策讓近期處于低迷的上海樓市前景更加撲朔迷離�！鄙虾h宇地產(chǎn)研究部分析師邵明浩接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，該政策中的諸多要點，將對上海住宅市場的未來走勢起到關(guān)鍵的影響作用。
抑制投資
據(jù)有關(guān)媒體報道，上海方面規(guī)定市民已居住或?qū)①忂M的房子都免征土地使用稅，空置房屋也屬免征之列，而用于出租的房屋則要繳土地使用稅。但對于商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)廠房等非居住用房，都不免征。
“這體現(xiàn)了土地使用稅保護自住、打擊投資的傾向�！鄙勖骱普J(rèn)為，由于目前對自住還是投資（空置）界定比較難，所以做此規(guī)定最大限度地保護了自住。而用于出租的物業(yè)肯定不是屬于自住的范圍，所以對能夠界定清楚的投資行為進行打擊是土地使用稅最有新意的地方。
受此影響，上海住宅市場的投機行為和活躍程度將進一步降低，這對于穩(wěn)定房價、防止樓市長期低迷后的快速反彈是非常有意義的。
但是他也指出，該政策在執(zhí)行上依然有難度。根據(jù)該公司的統(tǒng)計，目前住宅租賃市場成交的物業(yè)中進行租賃登記的不足4成，很多物業(yè)沒有進行租賃登記，所以，由于租賃行為造成的納稅也就不存在了。
不過，房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師同時也是上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)評論人士章林曉接受本報記者采訪時表示，征收土地保有稅對擁有住房的普通居民影響甚微、甚至可以說微不足道，因為普通居民擁有的商品房不要說屬于在免征之列，即便是屬于開征之中，其分?jǐn)偟耐恋孛娣e往往很小，只有幾平方米最多不超過幾十平方米，因此稅額也微乎其微。
打擊囤地、捂盤
“征收土地使用稅增加了土地持有成本和捂盤成本，從而調(diào)整供需關(guān)系�！鄙勖骱普J(rèn)為，土地使用稅最大的功效來自于對一手發(fā)展商持有土地或物業(yè)成本的增加。不論是土地還是已建成未銷售的樓盤，發(fā)展商都需要按期交稅，這對發(fā)展商的心理預(yù)期和實際的成本影響都不小。
如果部分發(fā)展商對未來不看好，在此政策影響下會加快建造速度和放盤速度，從而實質(zhì)性地增加市場的新房供應(yīng)量。
對此，章林曉表示，土地使用稅提高標(biāo)準(zhǔn)并強征，對動輒幾十萬平方米低成本大肆擴張的工商企業(yè)、大量囤積土地和捂盤不賣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響將非常大。
但邵明浩也指出，盡管土地使用稅對發(fā)展商的絕對額很大，但相對額度卻很小。比如內(nèi)環(huán)內(nèi)土地使用稅30元/平方米/年，而目前上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的住宅價格已經(jīng)遠(yuǎn)高于2萬元/平方米。
所以相對于房價，土地使用稅依然是“毛毛雨”。當(dāng)然，在政策的執(zhí)行方面，是不是很到位，發(fā)展商在這方面的操作空間有多大，還是個疑問。
他認(rèn)為，總的來說，土地使用稅對上海樓市不論是一手房、二手房的房價波動影響都不大。由于稅額比較低，再考慮到很多租賃物業(yè)并不會實際納稅，所以對租賃市場的價格也沒有實質(zhì)性的影響。但土地使用稅的出臺以及由此顯現(xiàn)出的宏觀調(diào)控新思路會對上海樓市的買方、賣方心理預(yù)期產(chǎn)生長期、深遠(yuǎn)的影響。
章林曉也認(rèn)為，土地使用稅雖然有助于房地產(chǎn)市場秩序的規(guī)范，但對于房地產(chǎn)價格最終會起到何種程度的影響，還有待于觀察。
為物業(yè)稅鋪路？
“值得注意的是，征收土地使用稅首次提出了在保有環(huán)節(jié)收稅的調(diào)控新思路。”邵明浩表示，在土地稅之前，上海住宅市場針對保有環(huán)節(jié)的費用幾乎沒有，所以在此環(huán)節(jié)進行征稅是宏觀調(diào)控的一種嘗試，也為未來物業(yè)稅的推出做好了鋪墊。
他認(rèn)為，既然土地使用稅已為保有稅的征收破了題，物業(yè)稅還會遠(yuǎn)嗎？而物業(yè)稅在很多人心中是穩(wěn)定房價的強心劑。在此心理預(yù)期下，不論一手房還是二手房都會受到一定的影響，不論投機者還是投資者在購置物業(yè)的時候都會有更多的顧慮。
而章林曉則認(rèn)為，土地使用稅與物業(yè)稅雖同屬保有階段的稅種，但兩者征收對象不同，土地使用稅是按土地使用者使用土地的面積定額征收，而物業(yè)稅則是針對物業(yè)持有人在持有階段按照“房屋評估價值”逐年征收的一種稅收。
土地面積由于有建設(shè)用地批文和房地產(chǎn)權(quán)證很好明確，但房屋價值由于涉及到價值的界定和評估，相對來說其界定的難度就大得多了。因此，土地使用稅遠(yuǎn)較物業(yè)稅的征收來得方便。
而相關(guān)“免征”規(guī)定，一方面固然是出于減輕市民負(fù)擔(dān)的考慮，但另一方面又何嘗不是為了降低土地使用稅征收的難度呢？
中國經(jīng)濟時報
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和供給雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
