開征城鎮(zhèn)土地使用稅造成一些誤解和一個(gè)疑問。
誤解之一，是很多媒體把城鎮(zhèn)土地使用稅和物業(yè)稅比較，認(rèn)為城鎮(zhèn)土地使用稅開征是物業(yè)稅啟動(dòng)的探測(cè)器。我不清楚政府在相關(guān)決策中是否有此意圖，但兩稅顯然區(qū)別較大，不足以起到投石問路的作用。
城鎮(zhèn)土地使用稅的征收對(duì)象是使用中的土地，物業(yè)稅的征收對(duì)象是以房屋為物理形式的財(cái)產(chǎn)，雖然同是保有環(huán)節(jié)的稅種，征收對(duì)象并不緊密相關(guān)。
誤解之二，是城鎮(zhèn)土地使用稅繳稅多少，要看納稅人實(shí)際占用土地面積。有報(bào)道按照房屋建筑面積乘以所在等級(jí)區(qū)域年單位面積稅額估算出年應(yīng)繳稅款，不對(duì)。一處房屋實(shí)際占用土地面積不等于其建筑面積，相同建筑面積、不同容積率的房屋實(shí)際占用土地面積不同，而很多房屋實(shí)際占地面積在房產(chǎn)證上并未載明。因此，由這種估算方法推導(dǎo)出“出租房稅負(fù)增三成多”的結(jié)論不成立。
疑問，是上海市政府曾于1989年出臺(tái)《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱“辦法”），1991年上海市人民政府第9號(hào)令修改后重新發(fā)布。該“辦法”第七條列明了可以免繳土地使用稅的土地，其中第五款為“按《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》獲得土地使用權(quán)的土地”。這一免繳對(duì)象不在2006年修訂的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》免繳對(duì)象之中。至今年11月12日，市政府通知發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“規(guī)定”）。關(guān)于免征、減征城鎮(zhèn)土地使用稅的對(duì)象，僅在第二條中說明“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。那么，有關(guān)規(guī)定包不包括“辦法”呢？“規(guī)定”第十一條明確，“自2007納稅年度起，本市城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理依照《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》和本規(guī)定執(zhí)行”，沒有講清“辦法”是否已廢止。如果“辦法”不曾廢止，經(jīng)有償轉(zhuǎn)讓的土地使用者都不需要繳土地使用稅。如果“辦法”已因“規(guī)定”生效而自動(dòng)廢止，在“規(guī)定”中明確這一法規(guī)接替關(guān)系，應(yīng)該不是浪費(fèi)文字。
誤解和疑問都是技術(shù)問題，無關(guān)大局。更值得重視的，是城鎮(zhèn)土地使用稅征收對(duì)居住用出租房屋市場(chǎng)的影響。不管多少，征收土地使用稅確實(shí)增加了房東出租房屋的成本，一定程度上，抑制了房東出租房屋的意愿。房屋不出租，就會(huì)出現(xiàn)在二手房市場(chǎng)上？不一定，除非二手房?jī)r(jià)暴漲到房東認(rèn)為難以為繼，或者，房東現(xiàn)金流動(dòng)性出了問題。所以，出租意愿降低，只會(huì)絕對(duì)減少出租市場(chǎng)的供應(yīng)，卻未必增加買賣市場(chǎng)的供應(yīng)。另外，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地使用稅增加的稅負(fù)不會(huì)導(dǎo)致房東轉(zhuǎn)嫁成本、市場(chǎng)租金上漲，理由是居住用出租房屋供過于求。可是，假設(shè)市場(chǎng)房屋租金比目前水平下降一成、兩成或者三成，還會(huì)供過于求嗎？且不說房東會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)嫁成本因人而異、因房而異，稅負(fù)對(duì)房東降低租金的意愿而言，是一種反向激勵(lì)�？梢�，對(duì)居住用出租房屋征稅，可能減少居住產(chǎn)品的供給，阻礙房東在市場(chǎng)供過于求時(shí)通過降價(jià)達(dá)成交易，或不利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。建議減免。
