本周內(nèi)，上海市政府發(fā)布了《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施規(guī)定》，隨后地稅局也先后發(fā)布了相關(guān)通知、公告，但是由于針對個(gè)人并沒有同時(shí)公布具體操作細(xì)則，仍有很多市民對“土地使用稅”疑問頗多，焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)記者為此專門咨詢財(cái)稅部門和專業(yè)律師。
疑問一：“土地使用稅”不是“土地使用費(fèi)”
土地使用稅開征的消息公布以后，有市民對土地使用稅概念存在疑問。焦點(diǎn)網(wǎng)友nnish 在帖子里說：“過去我家住的是市中心私房，每年都要繳納‘土地使用稅’，還有‘房產(chǎn)稅’�！恋厥褂枚悺且荒昀U一次，‘房產(chǎn)稅’是一年四次，后來改為二次。”
經(jīng)過焦點(diǎn)記者咨詢12366上海財(cái)稅咨詢服務(wù)熱線了解到，nnish說說的“土地使用稅”其實(shí)應(yīng)該是“土地使用費(fèi)”，這兩者并不是同一概念。
上海市建緯律師事務(wù)所律師宋安成介紹，由于歷史原因，上海市有部分私房并沒有購買70年土地使用權(quán)，所以這部分房子的業(yè)主，每年都需要交“土地使用費(fèi)”，不是“土地使用稅”。
疑問二：“出租”住房不在免征范圍內(nèi)
按照規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅減征、免征按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。如：直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地、個(gè)人居住用房屋及院落用地等免征城鎮(zhèn)土地使用稅。但有媒體報(bào)道，即使是居住用房，如果用于出租，那么還是要征收土地使用稅，這讓很多市民很疑惑。
宋安成律師認(rèn)為，從《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施規(guī)定》中對免征范圍用房規(guī)定來看，對于個(gè)人房產(chǎn)是否屬于免征房產(chǎn)，主要看其是否為個(gè)人居住用房屋，按照字面理解，應(yīng)該理解為用作居住需求的房屋都在免征范圍內(nèi)，如果這樣理解，即使是用于出租的房屋應(yīng)該依舊屬于免征土地使用稅的范疇。
不過，12366的工作人員表示，只要是出租的房屋就屬于土地使用稅征收范圍內(nèi)，不管是用于居住，還是用于做商鋪、辦公樓等商業(yè)用途。而當(dāng)記者追問如何界定是否為出租房，12366工作人員解釋，租賃房屋會有房租發(fā)票，或者按要求需要進(jìn)行房屋租賃登記，這是界定出租房的關(guān)鍵。
由此，從操作層面來看，是否界定出租房留有很大的空間，具體如何執(zhí)行還是要看地稅局稍后是不是有更詳細(xì)的規(guī)定。
疑問三：土地使用稅和物業(yè)稅什么關(guān)系？
在“物業(yè)稅”呼之欲出的大背景下，土地使用稅宣布開征，不免讓很多人對這兩項(xiàng)稅款之前的關(guān)系產(chǎn)生疑問。
宋安成律師認(rèn)為，土地使用稅開征可能是對房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收財(cái)產(chǎn)稅的開始。
他表示，在我國稅改革后，土地使用稅是屬于地方稅的一種，是基于繳稅人對資源的占用而征收的資源稅，其與前一時(shí)期炒的火熱的物業(yè)稅雖不是同一稅種，但其作用非常相似，也都是對房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)征稅。從稅收體系看，完整的稅收體系應(yīng)包括流轉(zhuǎn)稅類，比如說們的增值稅，所得稅類，比如我們的企業(yè)所得稅，財(cái)產(chǎn)稅類，比如物業(yè)持有稅。我國的財(cái)產(chǎn)稅征收情況較差，比如說城市房地產(chǎn)稅、車船使用稅等等，其在我們稅收收入中所占比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他兩個(gè)稅種，這是與其他稅收制度較為成熟的國家作法大不一致，所以，今后我國對財(cái)產(chǎn)類稅收必定加強(qiáng)，比如說物業(yè)持有稅、遺產(chǎn)稅等。就房地產(chǎn)來說，對房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的0收稅，已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控政策有利推進(jìn)的障礙，具體講，由于持有房產(chǎn)環(huán)節(jié)的0稅收，對于房地產(chǎn)過度投資行為、投機(jī)行為，當(dāng)前的房地產(chǎn)土地、稅收、金融政策顯的蒼白無力，所以國家出臺物業(yè)稅或者其他類似稅收政策已經(jīng)勢在必行。
