“兩稅合一”是否如市場(chǎng)預(yù)測(cè)的那樣對(duì)內(nèi)資利好，對(duì)外資利空？對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅后凈利潤(rùn)提升有好處呢？北京一位開(kāi)發(fā)商商在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“兩稅合并”實(shí)施后，外資房產(chǎn)企業(yè)所享受的優(yōu)惠稅率將告終結(jié)，而對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的影響也是有差異的。
新的企業(yè)所得稅法預(yù)示著，原來(lái)外資房地產(chǎn)企業(yè)享有的稅收優(yōu)惠政策將告終結(jié)。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，外資房地產(chǎn)企業(yè)人為拖延納稅現(xiàn)象相對(duì)嚴(yán)重。因?yàn)榘凑沼嘘P(guān)規(guī)定要求，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)取得的預(yù)收款，應(yīng)按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算應(yīng)納稅所得額，并按季度預(yù)繳所得稅。但是不少開(kāi)發(fā)商卻采取各種手段隱瞞、轉(zhuǎn)移預(yù)收款收入，有的甚至將預(yù)收款直接轉(zhuǎn)入私人銀行卡，一直拖到房產(chǎn)交付使用后才入賬繳稅，使國(guó)家稅款不能及時(shí)、足額入庫(kù)�！艾F(xiàn)在，內(nèi)、外資房企統(tǒng)一納稅平臺(tái)，這對(duì)將來(lái)監(jiān)管也有好處。”該人士表示。
與此同時(shí)，也有一些外資房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為新稅率實(shí)際上減輕了外資的稅收負(fù)擔(dān)。新加坡企業(yè)仁恒投資（南京）有限公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理陳自力說(shuō)，作為外資房地產(chǎn)企業(yè)，有的時(shí)候所得稅稅率與內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)是一致的，新的企業(yè)所得稅法使得企業(yè)所得稅稅率有較大幅度下調(diào)，可以使外資房地產(chǎn)企業(yè)得到減稅的實(shí)惠，減輕外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，保守估計(jì)每年在1200萬(wàn)元左右。
“而對(duì)于內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，25%的統(tǒng)一稅率對(duì)稅負(fù)水平超過(guò)此標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)絕對(duì)是利好消息�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰拈_(kāi)發(fā)商告訴記者。平安證券研究員蔡大貴此前在接受一家房地產(chǎn)專業(yè)媒體采訪時(shí)分析，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2004年房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際所得稅稅負(fù)為28.06%，2005年的實(shí)際稅負(fù)為28.94%，2006年前三季度的實(shí)際所得稅稅負(fù)為25.70%.數(shù)據(jù)計(jì)算中剔除了虧損公司的影響。
看起來(lái)，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)跟兩稅合并后的25%沒(méi)有太大差別。但是目前，內(nèi)資上市公司實(shí)際執(zhí)行的所得稅稅率有33%、15%、0等3個(gè)檔次，差別很大，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅率也并不一樣，以2006年第三季度的數(shù)據(jù)，有“高新發(fā)展”這樣高達(dá)1502.68%的，也有“深房A”這樣僅為3.21%的，大多房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)集中在30%～40%.
“新的企業(yè)所得稅法實(shí)施前，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)所得稅稅率集中在平均33%的基礎(chǔ)上，而現(xiàn)在根據(jù)‘兩稅合并’的規(guī)定下降為25%，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)減少。”同時(shí)，新稅法也調(diào)整了抵扣項(xiàng)目，降低了內(nèi)資企業(yè)應(yīng)納稅所得額，這一所得稅稅基的降低，也能使內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的稅后凈利增加。
但是，“兩稅合并”對(duì)那些原來(lái)可以享受稅收優(yōu)惠待遇的內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的可能就不是利好影響。比如像實(shí)行優(yōu)惠稅15%的深圳特區(qū)就擁有大量發(fā)展項(xiàng)目的內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)，如果所得稅稅率以后統(tǒng)一為25%，那企業(yè)能享受的稅收優(yōu)惠就沒(méi)有了，開(kāi)發(fā)成本勢(shì)必增加。“例如萬(wàn)科，按原來(lái)所得稅稅率33%（深圳亦保持15%所得稅政策不變）計(jì)算，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科納稅時(shí)享受15%的優(yōu)惠政策。而如果統(tǒng)一為25%以后，萬(wàn)科未來(lái)需要交納的企業(yè)所得稅將提升�！痹撻_(kāi)發(fā)商認(rèn)為，新的企業(yè)所得稅稅法對(duì)目前扣除各項(xiàng)成本和費(fèi)用以后利潤(rùn)仍高于20%以上的房子，影響較大；對(duì)于毛利率低的企業(yè)，影響則相對(duì)較小。
“對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司來(lái)說(shuō)，統(tǒng)一后的25%新稅率顯然對(duì)增加公司稅后純收益有一定的好處�！蔽覑�(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉在接受記者采訪時(shí)表示，在企業(yè)所得稅法通過(guò)之前，業(yè)界都覺(jué)得原來(lái)的33%的企業(yè)所得稅稅率過(guò)高�！艾F(xiàn)在，調(diào)整低了以后，我們公司的凈利空間當(dāng)然會(huì)比以前有所提高�！�
據(jù)胡景暉介紹，在此之前，由于外資企業(yè)享有稅收優(yōu)惠政策，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)在成立之初就想辦法注冊(cè)成外資企業(yè)，為的是避稅。“但隨后中國(guó)加入WTO，這種現(xiàn)象已經(jīng)很少了。此次，隨著新稅率的實(shí)行，內(nèi)、外資企業(yè)統(tǒng)一納稅，對(duì)公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也有好處。”胡景暉說(shuō)，企業(yè)所得稅法的影響可能要過(guò)一段時(shí)間才能顯現(xiàn)出來(lái)，目前他們最關(guān)心的是細(xì)則的制定。
