10月12日，《上海證券報(bào)》的一則消息將備受矚目的物業(yè)稅再次推到了風(fēng)口浪尖，報(bào)道稱(chēng)，國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部已批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)，至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開(kāi)始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。
明年物業(yè)稅有望實(shí)轉(zhuǎn)試點(diǎn)
10月18日，一直在配合國(guó)家有關(guān)部門(mén)進(jìn)行物業(yè)稅論證的專(zhuān)家、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓教授向記者透露，有關(guān)部門(mén)已經(jīng)在物業(yè)稅空轉(zhuǎn)階段積累了豐富經(jīng)驗(yàn)并總結(jié)了一些問(wèn)題，為了更有針對(duì)性地解決問(wèn)題，物業(yè)稅有望在明年在部分試點(diǎn)城市進(jìn)入實(shí)轉(zhuǎn)，但正式實(shí)施還有待時(shí)日。
“最近公布的消息只不過(guò)是把我們做了好多年的工作公之于眾，物業(yè)稅‘空轉(zhuǎn)’雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門(mén)、房產(chǎn)部門(mén)以及土地管理部門(mén)共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。下一階段，我們將從這10個(gè)地區(qū)中選取一些進(jìn)行實(shí)轉(zhuǎn)演練，以有針對(duì)性地解決空轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。”10月19日，北京市地稅局一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人告訴記者。
物業(yè)稅也叫不動(dòng)產(chǎn)稅，它的征稅對(duì)象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。開(kāi)征物業(yè)稅將有利于抑制投資性需求，減少市場(chǎng)上大量存在的閑置房，并穩(wěn)定政府稅收來(lái)源。
目前，我國(guó)各地房地產(chǎn)發(fā)展極不平衡，在上海、北京等一些重點(diǎn)大中城市，房?jī)r(jià)在近幾年翻了幾番，而一些中小城市房?jī)r(jià)啟動(dòng)的形勢(shì)還不是很明顯。正是由于各地發(fā)展不平衡，在物業(yè)稅空轉(zhuǎn)階段，首批的六個(gè)試點(diǎn)地區(qū)采取了不同的多套方案。
劉桓告訴記者，物業(yè)稅從空轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入實(shí)轉(zhuǎn)重點(diǎn)要解決四大問(wèn)題：首先是確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)，就北京市來(lái)說(shuō)，北京市政府能管的房子大概有60%左右，還有40%是央產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育有一個(gè)重要的前提是產(chǎn)權(quán)的登記，必須重新確定房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)，該歸誰(shuí)管歸誰(shuí)管；其次是確認(rèn)個(gè)人擁有房子的信息，劉桓稱(chēng)：“目前認(rèn)定基本的住宅是不征稅的，擁有第二套以上的房子才構(gòu)成征稅對(duì)象，但這個(gè)怎么確認(rèn)，就要和房地產(chǎn)公司當(dāng)時(shí)售房的情況以及登記的數(shù)據(jù)基本資料相互溝通，目前這項(xiàng)工作正在開(kāi)展”；再次要解決全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、預(yù)防異地投資的問(wèn)題以及確定稅基。
“從空轉(zhuǎn)到實(shí)轉(zhuǎn)，實(shí)際情況要復(fù)雜的多，包括政策、稅制設(shè)計(jì)、情況調(diào)查等各方面，這是個(gè)系統(tǒng)工程。在2003年提出稅改的6個(gè)任務(wù)中，最難攻克的是物業(yè)稅的任務(wù)。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)往上漲超過(guò)人們投資的承受能力的時(shí)候，一旦經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，樓市就要暴跌，問(wèn)題就會(huì)很多。所以任務(wù)再難，這一關(guān)必須要過(guò)�！眲⒒刚f(shuō)。
物業(yè)稅要擠出房地產(chǎn)泡沫
物業(yè)稅核心問(wèn)題是對(duì)房屋在保有期間征稅，“現(xiàn)在大家看到房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品稀缺，就開(kāi)始囤積房子，這跟老人們過(guò)去囤積米面是一樣的，并沒(méi)有用。房子是用來(lái)住的，你有十套房也只能住一套，剩下的九套房空著，這就限制了別人的消費(fèi)，保有期間無(wú)稅正是造成這種現(xiàn)狀的原因之一。”劉桓說(shuō)。
因?yàn)槲覀儑?guó)家曾經(jīng)是國(guó)家、集體住房，在這種情況下，政府應(yīng)該實(shí)行一些強(qiáng)有力的行政措施，對(duì)占有第二套以上房子的投資行為進(jìn)行清理，但在當(dāng)前，對(duì)于能不能做到這一點(diǎn)，各方面還沒(méi)有把握，目前也只能通過(guò)房貸來(lái)進(jìn)行清理。但房貸仍然是在交易環(huán)節(jié)起作用，而物業(yè)稅最核心的內(nèi)容在于對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅，從而改變?nèi)藗兊耐顿Y行為和習(xí)慣，并有望對(duì)高昂的房?jī)r(jià)施加壓力。
北京科技大學(xué)教授趙曉指出：“物業(yè)稅對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將產(chǎn)生極其重大的影響。一是有利于降低房?jī)r(jià)。物業(yè)稅推出后，土地的專(zhuān)賣(mài)可以取消，改為每年征收物業(yè)稅，由于目前地價(jià)普遍占房?jī)r(jià)的一半左右，因此此舉可大幅降低房?jī)r(jià)。有一份研究報(bào)告指出，物業(yè)稅推出后，全國(guó)的房?jī)r(jià)下降幅度大約可達(dá)18%.”
“物業(yè)稅會(huì)擠出樓市存在的泡沫需求，但是我們要擠出的是需求上的泡沫，而不是經(jīng)濟(jì)學(xué)上所講沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力的泡沫。針對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，要讓它回歸到居住屬性。”劉桓說(shuō)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，如果都是居住需求就沒(méi)有泡沫，如果投資性需求大量存在，哪怕買(mǎi)房都是100%一次性付清房款，也是需求泡沫。
“讓大家見(jiàn)證中國(guó)樓市泡沫的破裂是非常糟糕的，在還沒(méi)有達(dá)到這種情況之前，我們完善稅制是個(gè)好事情，它是避免我們國(guó)家發(fā)生樓災(zāi)的預(yù)警措施�！眲⒒刚f(shuō)。
而作者在一個(gè)房地產(chǎn)群里測(cè)試這一話(huà)題時(shí)，有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，即便物業(yè)稅政策可以擠出房地產(chǎn)的泡沫，但其效果著實(shí)有限，因?yàn)閷?duì)于買(mǎi)得起房的人漲多少也買(mǎi)得起，對(duì)于買(mǎi)不起的人降多少還是買(mǎi)不起。歸根到底，它只能對(duì)一些實(shí)力較弱的投資者有效果，而一些買(mǎi)得起房、實(shí)力雄厚的人，將會(huì)成為最終的受益者。
北京現(xiàn)利空 天津無(wú)表現(xiàn)
劉桓指出，一旦物業(yè)稅開(kāi)征，投資客就會(huì)考慮保有房子的成本有多高，這會(huì)促使人們進(jìn)行核算，不合適就賣(mài)掉，用錢(qián)去做其它投資，這樣一來(lái)能夠改變供求關(guān)系，從稅理和人的心理判斷，物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)前幾次的調(diào)控。
“要嚴(yán)格說(shuō)起來(lái)，相對(duì)于投資房地產(chǎn)，還是買(mǎi)股票更合適，從2003年開(kāi)始，北京不錯(cuò)的住宅6000元每平方米，一直漲到1.8萬(wàn)每平方米，漲了3倍。但是你買(mǎi)任何一支股票，最差漲了1倍，好的漲了10倍都不止，平均漲了3倍以上，這種效果應(yīng)當(dāng)讓百姓明白。物業(yè)稅開(kāi)征的核心意義是在這，就是不管買(mǎi)賣(mài)房屋還是租房，各個(gè)環(huán)節(jié)都有稅，讓存量放能產(chǎn)生擠出效應(yīng)，投資房產(chǎn)要承擔(dān)其他投資行為要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)�！�
針對(duì)自住性需求，物業(yè)稅從空轉(zhuǎn)到實(shí)轉(zhuǎn)的需要考慮設(shè)的一點(diǎn)是設(shè)計(jì)多高的起征點(diǎn)。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩說(shuō)：“如果購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型，不征稅，甚至可能有補(bǔ)貼，買(mǎi)大戶(hù)型的話(huà)，要征稅，戶(hù)型越大，征稅的比重越高，這樣每個(gè)消費(fèi)者他除了要考慮一次性的購(gòu)買(mǎi)成本外，還不得不考慮終生的持有成本，就會(huì)回到相對(duì)理性的決策上來(lái)�！�
“我個(gè)人做個(gè)大膽推測(cè)，房?jī)r(jià)見(jiàn)頂?shù)臅r(shí)候就快到了。征收物業(yè)稅是加速房?jī)r(jià)峰值的到來(lái)。物業(yè)稅將帶來(lái)兩個(gè)影響，一個(gè)是物業(yè)稅的實(shí)際影響，二是對(duì)人們對(duì)于房?jī)r(jià)心理預(yù)期的影響，影響一旦出現(xiàn)的話(huà)很多問(wèn)題就好辦了。”劉桓說(shuō)。
《樓市》北京記者日前在朋友聚會(huì)上聽(tīng)到的一句話(huà)：“受不了了，頻繁加息、提高首付不算，這又要開(kāi)征物業(yè)稅，還讓不讓人活了？”這位發(fā)出感慨的朋友正是上述政策的重點(diǎn)打擊對(duì)象——投資者中的一員。
在北京的記者走訪(fǎng)北京個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域高檔樓盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn)，與他認(rèn)識(shí)的這位朋友一樣，許多投資者對(duì)北京樓市后市的發(fā)展已經(jīng)開(kāi)始看空。
蔡玲玲（應(yīng)被采訪(fǎng)對(duì)象要求采用化名）是北京CBD區(qū)域某高檔樓盤(pán)的銷(xiāo)售總監(jiān)，10月20日，在與記者的交談中，她透露，目前該區(qū)域樓盤(pán)退房率已經(jīng)達(dá)到歷年來(lái)新高，以她負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的樓盤(pán)為例，不少已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了該樓盤(pán)一套物業(yè)，并交了第二套房定金的業(yè)主，這一周以來(lái)紛紛退掉了第二套房。
對(duì)此，天津信邦置業(yè)有限公司銷(xiāo)售經(jīng)理孫建勇接受《樓市》采訪(fǎng)時(shí)表示：這個(gè)話(huà)題也和業(yè)內(nèi)朋友聊過(guò)，但就我所了解的一些售樓處，基本看不到物業(yè)稅的影響。也許天津相比北京，整體的市場(chǎng)發(fā)展度低，也許大家都已經(jīng)經(jīng)歷了很多，所以對(duì)政策的敏感度不是很高。當(dāng)然，政府出臺(tái)這個(gè)政策，肯定會(huì)在市場(chǎng)上有所反映，但可能需要一個(gè)消化期。至少目前的影響不是很明顯�！�
但天津仁愛(ài)集團(tuán)前期市場(chǎng)部李鵬程對(duì)此持反對(duì)意見(jiàn)，他認(rèn)為，物業(yè)稅肯定會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，主要是時(shí)間問(wèn)題。屆時(shí)消費(fèi)者負(fù)擔(dān)加重，原來(lái)房奴的一座大山變成了三座，房?jī)r(jià)，利息和稅。
解密物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”：計(jì)稅模式區(qū)分投資與自住
物業(yè)稅一再被提到議事日程，引發(fā)了業(yè)界的廣泛關(guān)注。有關(guān)專(zhuān)家在接受記者采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，盡管物業(yè)稅一旦開(kāi)征必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生多重影響，但短期內(nèi)開(kāi)征物業(yè)稅的條件尚不十分成熟。
物業(yè)稅緣何“空轉(zhuǎn)”
在日前舉行的國(guó)家稅務(wù)總局第三季度新聞發(fā)布會(huì)上，有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在我國(guó)建立物業(yè)稅主要是為了完善我國(guó)的稅收制度。由于政策性比較強(qiáng)，物業(yè)稅在立法方面還需要進(jìn)行更多的研究探討，所以目前主要是從技術(shù)上為物業(yè)稅的開(kāi)征做好準(zhǔn)備。
這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，物業(yè)稅在國(guó)際上通常被稱(chēng)為房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，主要是針對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估值或接近市場(chǎng)價(jià)值來(lái)征稅，而目前我國(guó)實(shí)行的房地產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原值征稅，土地稅是按照土地的面積來(lái)征稅，這種做法與國(guó)際上有很大的差距。要實(shí)行與國(guó)際接軌的物業(yè)稅，首先就要從建立評(píng)稅制度開(kāi)始入手。前期六個(gè)試點(diǎn)地區(qū)的試點(diǎn)工作也是圍繞解決技術(shù)手段來(lái)開(kāi)展的。目前已初步取得了一定的效果，創(chuàng)建了符合國(guó)情的評(píng)稅工作模式，開(kāi)發(fā)了計(jì)算機(jī)評(píng)稅軟件，建立了政府部門(mén)間的良好合作關(guān)系，培養(yǎng)了一批專(zhuān)業(yè)人才。
該負(fù)責(zé)人還透露，今年，將在河南、安徽、福建、大連四個(gè)地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅擴(kuò)大試點(diǎn)工作。加上此前參與試點(diǎn)工作的北京、江蘇、深圳等六個(gè)地區(qū)，試點(diǎn)工作將擴(kuò)大到10個(gè)地區(qū)。
那么，為什么要選擇這些地區(qū)作為試點(diǎn)呢？中央財(cái)經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院副院長(zhǎng)、公共管理研究中心主任、物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)與城市公共管理模式選擇研究課題組負(fù)責(zé)人溫來(lái)成接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，2003年以來(lái)，他參與了有關(guān)部門(mén)物業(yè)稅制度的理論研究和探討工作。他認(rèn)為，一個(gè)稅種在全國(guó)范圍內(nèi)征收，要選擇有代表性的地區(qū)，比如北京屬于經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)地區(qū)；河南大致代表中部地區(qū)；寧夏代表西部地區(qū)，這可以為下一步正式實(shí)施物業(yè)稅提供一些有價(jià)值的參考經(jīng)驗(yàn)。對(duì)此，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示贊同。他說(shuō)，國(guó)家要考慮不同的地區(qū)水平來(lái)選擇試點(diǎn)，考慮到同一個(gè)政策表現(xiàn)和發(fā)揮功能、效力的不同，相對(duì)落后的地區(qū)作為選擇試點(diǎn)之一，便于國(guó)家掌握各個(gè)方面的基礎(chǔ)信息，有利于決策的正確性和全面性。
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相關(guān)專(zhuān)題：擬征大戶(hù)型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶(hù)型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
