近日，當(dāng)各方還在為第二套住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)而爭(zhēng)論不止時(shí)，又有消息傳來(lái)，福建已被國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)為四個(gè)房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)之一，這標(biāo)志著我省成為繼北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶后的第二批試點(diǎn)地區(qū)。不少業(yè)內(nèi)專家指出，物業(yè)稅的征收，表明國(guó)家調(diào)控之手已由流通環(huán)節(jié)延伸到持有環(huán)節(jié)，但是該政策能否平抑房?jī)r(jià)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)仍有待觀望。
事件：“物業(yè)稅”爭(zhēng)議多
自2006年初開(kāi)始，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6個(gè)城市和地區(qū)對(duì)物業(yè)稅征收進(jìn)行試點(diǎn)，但目前這些試點(diǎn)仍處于“空轉(zhuǎn)”階段，并沒(méi)有實(shí)際運(yùn)行。雖然前期已經(jīng)做了大量調(diào)研和試點(diǎn)工作，但是由于物業(yè)稅開(kāi)征爭(zhēng)議較大，所牽涉的工作和部門較多，物業(yè)稅的推行難度很大。同時(shí)，也有部分試點(diǎn)城市擔(dān)憂物業(yè)稅的開(kāi)征對(duì)吸引外來(lái)投資產(chǎn)生較大沖擊。
在此背景下，財(cái)政部已經(jīng)啟動(dòng)了第二輪模擬試點(diǎn)，9月5日，國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)安徽、河南、福建和天津4個(gè)省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)，這標(biāo)志著我省成為第二批試點(diǎn)地區(qū)之一。
一時(shí)間，對(duì)物業(yè)稅的關(guān)注聲不絕于耳，各種坊間傳聞流傳。“開(kāi)征物業(yè)稅后，至少可以將現(xiàn)行房?jī)r(jià)降低10%～20%，降價(jià)幅度最高甚至可達(dá)35%以上�！比涨斑@種觀點(diǎn)正在報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體泛濫開(kāi)去。這種觀點(diǎn)的依據(jù)在于，通常而言，物業(yè)稅開(kāi)征在理論上應(yīng)該和調(diào)整土地出讓金同時(shí)進(jìn)行，而土地出讓金原由開(kāi)發(fā)商支付，屬于房?jī)r(jià)成本的一部分，開(kāi)征物業(yè)稅后，土地出讓金將減少或者取消，這會(huì)直接帶動(dòng)房?jī)r(jià)的降低。為此，“土地出讓金從一次性征收改為物業(yè)稅逐年繳納，從而帶來(lái)房?jī)r(jià)下降”的說(shuō)法在社會(huì)上廣為流傳。
但近段時(shí)間，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和國(guó)土資源部的官員在多個(gè)場(chǎng)合明確表示“正在推進(jìn)的物業(yè)稅改革，不會(huì)將土地出讓金并入其中；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得土地，仍需一次性交納土地出讓金”，這讓物業(yè)稅是降房?jī)r(jià)的利器這一傳言不攻自破。
省政府發(fā)展研究中心副主任楊益生認(rèn)為，物業(yè)稅如果要同時(shí)牽動(dòng)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，可能性不大。物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)要盡可能的簡(jiǎn)明化，其實(shí)際上就是財(cái)產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅，是屬于消費(fèi)型的稅源，而土地出讓金是屬于生產(chǎn)型的稅源。兩種稅源不具備合并的可行性。物業(yè)稅的出臺(tái)，“劍指”持有多套住宅或者是豪宅的購(gòu)房者，對(duì)首次置業(yè)的普通老百姓影響不是太大。物業(yè)稅體現(xiàn)了社會(huì)公平公正的原則，可以強(qiáng)化對(duì)財(cái)富的調(diào)節(jié)，緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況。楊益生的觀點(diǎn)得到了諸多業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)可。
影響：樓市靜待變革
物業(yè)稅的開(kāi)征對(duì)于市場(chǎng)和政府本身都是大有裨益的。當(dāng)前的調(diào)控政策多為外部用力，而物業(yè)稅則被喻為房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在穩(wěn)定器，由于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的良好預(yù)期，認(rèn)為房?jī)r(jià)必然繼續(xù)上漲，同時(shí)又不支付物業(yè)持有成本，這就鼓勵(lì)了投資性需求的膨脹。而開(kāi)征物業(yè)稅將有利于減少市場(chǎng)上大量存在的閑置房，也有利于高端住宅的需求；還將使政府有了穩(wěn)定的稅源。
“現(xiàn)在物業(yè)稅的征收還屬于試點(diǎn)階段，其基礎(chǔ)工作過(guò)于薄弱，也沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，因此首批物業(yè)稅的試點(diǎn)城市和地區(qū)遭遇‘空轉(zhuǎn)’并不奇怪，但是物業(yè)稅的開(kāi)征將保障樓市的健康發(fā)展，物業(yè)稅的開(kāi)征勢(shì)在必行�！遍_(kāi)發(fā)商王先生認(rèn)為。
投資需求遭打壓
業(yè)內(nèi)人士楊朝龍認(rèn)為，和一般產(chǎn)品不同，房產(chǎn)既有自住型的需求也有投資性的需求，征收物業(yè)稅的本意在于加大對(duì)物業(yè)的持有成本從而減少投資性的需求。物業(yè)稅如果要切實(shí)得以執(zhí)行，實(shí)施細(xì)則和相關(guān)配套法律支持要做好。從提高第二套住房的首付比例到如今醞釀出臺(tái)的物業(yè)稅，不難看出，政府的調(diào)控力量已經(jīng)著重于持有環(huán)節(jié)，并且從“銀根”延伸到“地根”，物業(yè)稅出臺(tái)的本意在于抑制高端物業(yè)的需求、引導(dǎo)投資的方向。
“無(wú)論是自住還是投資，如果按面積來(lái)征收物業(yè)稅是比較合理的�！睏钜嫔Q，鑒于中國(guó)地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，國(guó)家只規(guī)定物業(yè)稅0.1%～3%的幅度稅率，由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定的適用稅率。一般而言，以人均30平方米的面積作為起征點(diǎn)，既能合理地保證居民的小康居住條件，又能為征收物業(yè)稅提供依據(jù)。他認(rèn)為，物業(yè)稅的稅率也應(yīng)根據(jù)人均標(biāo)準(zhǔn)的不同而不同，可以根據(jù)30～50平方米、50～100平方米、100平方米以上的標(biāo)準(zhǔn)征收不同的稅率。誰(shuí)享受得多一些，誰(shuí)交的稅費(fèi)就應(yīng)該高一些，這樣才能體現(xiàn)社會(huì)公平。另外征收物業(yè)稅可以參照所得率，采取累進(jìn)式的征收，以達(dá)到抑制囤房、炒房等行為，解決“居者有其屋”的問(wèn)題。
房?jī)r(jià)跳水很有限
“房?jī)r(jià)關(guān)鍵取決于供求關(guān)系，其次是土地價(jià)格�！睒I(yè)內(nèi)人士楊朝龍認(rèn)為，盡管最近政府緊鑼密鼓地出臺(tái)了一系列的政策，使得不少人持觀望的態(tài)度，如果物業(yè)稅正式出臺(tái)，可能觀望的態(tài)度還會(huì)更濃一些。但是現(xiàn)在的市場(chǎng)依舊是賣方市場(chǎng)，剛性的購(gòu)房需求還很旺盛�！叭绻琴�(gòu)買中小戶型的首次置業(yè)者，即使開(kāi)征物業(yè)稅其稅率肯定也不是太高，對(duì)于購(gòu)買高端物業(yè)的人來(lái)說(shuō)，即便征收物業(yè)稅也不能放棄豪宅帶來(lái)的舒適生活�！睏畛埛Q。
業(yè)內(nèi)人士王先生認(rèn)為，即便是取消土地出讓金能帶來(lái)成本下降，但是在求大于供的市場(chǎng)條件下，追求企業(yè)利潤(rùn)最大化的房地產(chǎn)商，也不會(huì)輕易讓利給購(gòu)房者。
“通觀市場(chǎng)，伴隨‘海西’知名度的不斷飆升，越來(lái)越多物業(yè)持有人盡管擔(dān)心政策危及自身的利益，但出于對(duì)市場(chǎng)的良好預(yù)期，他們對(duì)物業(yè)的升值前景信心充足�？梢钥吹奖M管受政策組合拳的影響，很多賣家開(kāi)始拋售房源，同時(shí)買家也還在觀望。但是賣家的價(jià)格卻沒(méi)有絲毫松口的跡象。”業(yè)內(nèi)人士余先華認(rèn)為，即便是物業(yè)稅開(kāi)征，房?jī)r(jià)還會(huì)是處于高企。
后市：投資客另謀出路
如果物業(yè)稅開(kāi)征，對(duì)持有多套住宅的炒房者而言，資金壓力將大幅增加，在這種情況下，房產(chǎn)越多，負(fù)擔(dān)就越重。因此，肯定會(huì)有更多的業(yè)主將手上的多套房產(chǎn)掛牌出讓，讓更多的房源流向市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士王先生說(shuō)，“我想物業(yè)稅的開(kāi)征也是想要把炒房者從購(gòu)房者隊(duì)伍中清除出去，讓他們的資金去證券、股票、基金市場(chǎng)一展身手。”
中小戶型成主導(dǎo)
90平方米以下的住宅應(yīng)是物業(yè)稅少征或者免征的對(duì)象，而大戶型或高端物業(yè)將成為物業(yè)稅征收的主體，因此小戶型將成為購(gòu)房者的首選。業(yè)內(nèi)人士楊朝龍說(shuō)：“在這種背景下，開(kāi)發(fā)商很可能順應(yīng)市場(chǎng)，主力構(gòu)造中小戶型，把中小戶型做精做細(xì)，這對(duì)購(gòu)房者而言是有利的�！�
物業(yè)稅成建設(shè)基金
物業(yè)稅屬于地方稅種，開(kāi)征物業(yè)稅能夠引導(dǎo)地方政府增加基礎(chǔ)設(shè)施，提供更多公共服務(wù)，改進(jìn)區(qū)域環(huán)境，從房地產(chǎn)價(jià)格升值中獲得更多收益。業(yè)界普遍認(rèn)為將采取累進(jìn)式的征收方式。主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，其稅值隨房產(chǎn)的升值而提高，也是地方財(cái)政的長(zhǎng)效收益。在近期內(nèi)，物業(yè)稅的征收旨在解決社會(huì)公平、百姓安居的問(wèn)題，用物業(yè)稅來(lái)擴(kuò)大建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等，以解決低收入人群的住房問(wèn)題；而遠(yuǎn)期目標(biāo)應(yīng)該著眼于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通發(fā)展等問(wèn)題。楊益生如是說(shuō)。
懸念：起征點(diǎn)如何界定
物業(yè)稅的征收，必定要制定一系列翔實(shí)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)稅的起征點(diǎn)如何界定，是按照面積還是按照套數(shù)？只有根據(jù)“試點(diǎn)”的精神，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r，才能制定出切實(shí)可行的起征點(diǎn)。這也是開(kāi)征物業(yè)稅最為基礎(chǔ)和關(guān)鍵的工作。
征收范圍如何界定
我國(guó)的房產(chǎn)屬性不盡相同，因此征稅的覆蓋范圍也需要逐一考量。只收城市不收農(nóng)村，還是城鄉(xiāng)統(tǒng)征？只征商品房不征單位房，還是商品房、單位房一起征？新房是否同舊房一起征收？自主性住房和投資性住房是否參照同一標(biāo)準(zhǔn)征收？這些都成為亟待解決的問(wèn)題。
值得一提的是，如果物業(yè)稅只針對(duì)城市，勢(shì)必導(dǎo)致多數(shù)人想方設(shè)法地往農(nóng)村建房，造成農(nóng)用地被大量征用、農(nóng)村建房處于失控狀態(tài)、國(guó)家稅收流失等不良后果。因此，從試點(diǎn)城市和地區(qū)開(kāi)始，就應(yīng)該建立城鄉(xiāng)公平的政策，把鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅也納入物業(yè)稅的征收范圍之列。法律依據(jù)還需細(xì)化
《物權(quán)法》將所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)厘清并納入法律框架，為征收物業(yè)稅提供了法律依據(jù)，但是很多細(xì)化的法律依據(jù)還存在缺口，例如如何界定是自住消費(fèi)還是投資消費(fèi)。
小貼士
物業(yè)稅：物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。通常情況下，物業(yè)是房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的別稱，物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅。在不同國(guó)家、地區(qū)其名稱不盡相同，有的稱“房地產(chǎn)稅”，有的稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”，有的則稱“物業(yè)稅”，要求其產(chǎn)權(quán)所有人或承租人每年繳付一定稅款，稅值隨土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的升值而提高。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這項(xiàng)政策的醞釀出臺(tái)，也是政府繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的信號(hào)。
海峽都市報(bào)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
