「背景」
國家稅務(wù)總局近日表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作。專家指出，這一信息意味著物業(yè)稅從“空轉(zhuǎn)”到落實(shí)即將實(shí)現(xiàn)。
有市場人士預(yù)測，物業(yè)稅正式征收可能在2008年。對(duì)此，國家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)人表示，開征物業(yè)稅尚無明確時(shí)間表。
物業(yè)稅的出臺(tái)對(duì)于房地產(chǎn)市場的影響，業(yè)界眾說紛紜、莫衷一是。有人認(rèn)為物業(yè)稅的出臺(tái)將改變市場供需結(jié)構(gòu)、抑制市場投機(jī)，它的出現(xiàn)將顛覆房價(jià)；也有人認(rèn)為物業(yè)稅的出臺(tái)必然打入房產(chǎn)成本，這些成本最終還是攤到消費(fèi)者頭上，從而就抬高了房產(chǎn)的價(jià)格。
對(duì)這一話題，本報(bào)特邀北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士王宏新、復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉、金達(dá)利房地產(chǎn)綜合研究中心高級(jí)研究員趙釗、上海市君悅律師事務(wù)所律師許海波進(jìn)行討論分析。
目標(biāo)是“劫富濟(jì)貧”？
正方：
趙釗：可能物業(yè)稅這一次真的是一個(gè)劫富濟(jì)貧的取向，就我們自己作為一個(gè)老百姓，作為一個(gè)業(yè)內(nèi)人來講，都希望會(huì)變成這樣的一種方向。
反方：
許海波：稅收有三個(gè)職能，第一個(gè)是財(cái)政職能，稅收可以增加國家的財(cái)政收入；第二個(gè)是監(jiān)督職能――通過稅收對(duì)公民的經(jīng)濟(jì)行為、納稅義務(wù)進(jìn)行監(jiān)督；第三個(gè)職能是作為經(jīng)濟(jì)政策。
從宏觀角度來講，物業(yè)稅可以影響到房地產(chǎn)的供需總量、供需結(jié)構(gòu)以及市場微觀經(jīng)濟(jì)行為的選擇等方面，我認(rèn)為，國家考慮這個(gè)問題，更多是從宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)職能上來考慮。
兩年以前就在談物業(yè)稅的問題，現(xiàn)在還在談，進(jìn)度非常的緩慢。物業(yè)稅的出臺(tái)利益沖突很大，它對(duì)技術(shù)的要求也很高，我們一方面希望住宅市場健康發(fā)展，還是要鼓勵(lì)住宅的消費(fèi)；但是又不希望住宅投資投機(jī)過分，讓市場大起大落。
因此在物業(yè)稅的制定過程中，要考慮的第一個(gè)問題就是征稅對(duì)象，向誰來征稅；第二是征稅范圍怎么確定，哪些是應(yīng)該征的，哪些是不應(yīng)該征的，然后怎么征收。我們國家的情況相當(dāng)復(fù)雜，從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式到現(xiàn)在的市場經(jīng)濟(jì)，有商品房、商貸房、公房還有農(nóng)村房，應(yīng)區(qū)別對(duì)待，一方面要鼓勵(lì)住宅消費(fèi)，另一方面要抑制住宅的投機(jī)。
王宏新：在談到稅收，尤其是稅收政策的時(shí)候，它跟別的政策尤其是跟宏觀調(diào)控政策不太一樣，因?yàn)槎愂照呔哂虚L期性、穩(wěn)定性、中立性和公平性。從政策性的功能來講，如果物業(yè)稅是要調(diào)整我們資源占用，應(yīng)該是長遠(yuǎn)的調(diào)控，而不是短期行為。
征收稅率要統(tǒng)一？
正方：
趙釗：我希望政府能為自住購房者的的利益多考慮一下，稅率要低一些，征收范圍標(biāo)準(zhǔn)要高一點(diǎn)，覆蓋的范圍還要循序漸進(jìn)一點(diǎn)。
反方：
華偉：事實(shí)上，有關(guān)怎樣征收物業(yè)稅，現(xiàn)在很多地方還不明確，比如，為什么只對(duì)住宅收，對(duì)寫字樓酒店會(huì)不會(huì)也要征收？這些大家都沒研究過。
而在住宅里面，由于目前國內(nèi)的房價(jià)波動(dòng)很厲害，所以對(duì)房價(jià)的跟蹤相對(duì)困難，長期來看成本也很高。我們會(huì)對(duì)怎樣的住宅來征收物業(yè)稅，高端的，大戶型的？但是在上海是一般價(jià)位的房子，在中部地區(qū)就很高檔了；長三角地區(qū)人口密度高，長三角的大戶型到了新疆、西藏也就很普通了。所以這個(gè)制定標(biāo)準(zhǔn)無法由全國來統(tǒng)一，要下放到地方政府來決策。
許海波：我覺得將來如果出臺(tái)物業(yè)稅的話，首先國家還是鼓勵(lì)消費(fèi)、鼓勵(lì)自住的；第二，要解決高空置率的問題，這是資源浪費(fèi)，也使想買房子的人買不到合適的房子；第三，將來還要根據(jù)國家的國情區(qū)分，來制定技術(shù)性更強(qiáng)的規(guī)范，以便政策最后的落實(shí)和執(zhí)行。
將顛覆高漲的樓價(jià)？
正方：
趙釗：我覺得肯定會(huì)有影響。首先它肯定會(huì)牽涉到房產(chǎn)開發(fā)這一塊，開發(fā)商拿到土地的時(shí)候向中央、地方付出地租，比如現(xiàn)金地租、承諾地租等，目前我們之所以這么熱鬧地談這個(gè)問題，是因?yàn)橹醒胴?cái)政和地方財(cái)政有沖突，物業(yè)稅有調(diào)節(jié)和平衡的作用。其次，就目前國內(nèi)已經(jīng)購房和準(zhǔn)備購房的人群來講，大家對(duì)物業(yè)都是有升值的預(yù)判，因此物業(yè)稅至少對(duì)投機(jī)者有一定的影響，因?yàn)槠涑雠_(tái)肯定會(huì)增加投資者每年收益的阻力。我們更期望物業(yè)稅在未來長久穩(wěn)定實(shí)施之后，對(duì)房地產(chǎn)市場的健康走向有一個(gè)正面的影響。
許海波：物業(yè)稅是一個(gè)很大的外力，對(duì)這個(gè)市場會(huì)產(chǎn)生什么樣的沖擊，我覺得還是要看物業(yè)稅怎么樣設(shè)計(jì)的，如果這個(gè)設(shè)計(jì)真的很嚴(yán)密的話，也不排除市場會(huì)發(fā)生很大的震蕩；如果是比較溫和的話，變化會(huì)慢慢顯現(xiàn)，物業(yè)稅毫無疑問對(duì)這個(gè)市場是有實(shí)質(zhì)性的調(diào)控。
反方：
王宏新：第一，我認(rèn)為它顛覆不了房價(jià)；第二，物業(yè)稅是不是實(shí)質(zhì)上能夠增加持有者的持有成本，我持懷疑的態(tài)度；第三，房價(jià)事實(shí)上是由市場而不是開發(fā)商來主導(dǎo)的。很多人都認(rèn)為是地價(jià)的成本高而造成了房價(jià)高，而現(xiàn)實(shí)情況是，如果沒有人們的需要，就不會(huì)有對(duì)這個(gè)土地的需要，也就不會(huì)有地王的頻頻出現(xiàn)了。
這幾年大家發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，以二手房為例，當(dāng)房價(jià)上漲得很快的時(shí)候，政府往往用稅收來抑制需求以達(dá)到房價(jià)調(diào)控的目的，而這種抑制需求的稅收最后不可避免地轉(zhuǎn)嫁給下一個(gè)接手的人。購房者會(huì)想，反正我買這個(gè)房子有賺頭，就轉(zhuǎn)給下一個(gè)人，下一個(gè)人認(rèn)為也是有賺頭的。如果你轉(zhuǎn)嫁不了，持有這個(gè)房子就會(huì)增加成本，那就會(huì)抑制需求。但當(dāng)前的狀況是，市場供不應(yīng)求，人們的預(yù)期很強(qiáng)，價(jià)格還一直往上漲。如果漲價(jià)過程的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于物業(yè)稅的成本，那物業(yè)稅的效果自然也不大。
華偉：短期內(nèi)，物業(yè)稅很難成為主流稅種，也很難成為國家主要的稅收來源，只是一種試點(diǎn)而已。想要通過物業(yè)稅來降低房價(jià)是不可能的，但是可以用來改善兩極分化。物業(yè)稅只是用來增加房地產(chǎn)的持有成本，如果這一成本能夠順利轉(zhuǎn)嫁的話，更加起不到抑制房價(jià)的作用了。
開征時(shí)機(jī)成熟嗎？
反方：
許海波：現(xiàn)在談物業(yè)稅首先不能回避的一個(gè)現(xiàn)狀，就是目前房地產(chǎn)市場是否健康。近三個(gè)月，上海很多樓盤漲價(jià)幅度是非常高的，目前市場不是簡單的供不應(yīng)求的問題，而是不健康。
首先，現(xiàn)在市場里的錢太多、流動(dòng)性過剩；其次，大家的預(yù)期都認(rèn)為房價(jià)會(huì)繼續(xù)漲，這導(dǎo)致自住的人反而買不到房子，同時(shí)空置率又過高。國家在這個(gè)前提下出臺(tái)物業(yè)稅的政策，就要考慮對(duì)房地產(chǎn)供需的總量、供需結(jié)構(gòu)以及未來市場變化的預(yù)期產(chǎn)生影響。
王宏新：從我的角度來講，我比較反對(duì)目前倉促開征物業(yè)稅。我一直認(rèn)為我們國家這幾年的財(cái)政狀況太好了，三季度已經(jīng)基本把全年的任務(wù)完成了。
有一個(gè)說法是為什么要搞物業(yè)稅，是因?yàn)楝F(xiàn)在的稅種太多了，通過設(shè)計(jì)出物業(yè)稅就可以把各種各樣雜亂的稅收合并一下。我覺得沒必要去找這樣的理由，不該收的就不收，該合并的就合并，不該打著物業(yè)稅的名義向人們來征稅。
老百姓目前對(duì)于樓市最關(guān)心的兩點(diǎn)，第一是房價(jià)太高，政府應(yīng)該解決的是如何讓房價(jià)趨于合理，如何讓市場的供應(yīng)趨于平衡，在這個(gè)基礎(chǔ)上能夠讓老百姓買得起房。第二個(gè)就是提高收入的能力，這樣才能來買房。政府應(yīng)該在這兩個(gè)方面來著手，而不是通過增加持有成本。
從物業(yè)稅的本質(zhì)上來講，這個(gè)跟政府應(yīng)該做的事情是相違背的，究竟一個(gè)合適的物業(yè)稅開征的時(shí)機(jī)是什么？目前全球200多個(gè)國家里面有80多個(gè)國家開征物業(yè)稅，這80多個(gè)國家都是西方的發(fā)達(dá)國家，現(xiàn)在老百姓還在擔(dān)心買不買得起房子，主要的問題是要解決人們買房子的問題，而不是讓你不要買的問題。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有點(diǎn)問題，其實(shí)是把三種不同的問題和三種不同的政策混合在一起造成這樣的結(jié)果。一個(gè)是住房問題，這是社會(huì)問題；一個(gè)是房地產(chǎn)問題，這是產(chǎn)業(yè)問題；一個(gè)是房地產(chǎn)市場的問題。對(duì)應(yīng)的三種問題有三種不同的政策，一個(gè)就是對(duì)住房問題是住房政策，比如24號(hào)文就是住房政策，屬于民生類、保障類的；對(duì)市場問題就是調(diào)控政策，現(xiàn)在市場高一點(diǎn)就調(diào)控到低一點(diǎn)，市場現(xiàn)在不太景氣我刺激一下；而房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策問題是，這個(gè)產(chǎn)業(yè)是應(yīng)該支持它發(fā)展還是適當(dāng)限制、分類指導(dǎo)。我們以前恰恰把這三個(gè)問題混在一起，最后沒有達(dá)到一個(gè)目的。如果開征物業(yè)稅的話，希望能夠把這些問題分開來看，需要解決的是哪一個(gè)問題。
華偉：我們現(xiàn)在首先要搞清楚的不是怎么收稅，而是收來干什么用。我認(rèn)為盲目借鑒發(fā)達(dá)國家來征收物業(yè)稅是不行的，一定要謹(jǐn)慎。
王宏新：另外，我補(bǔ)充兩點(diǎn)，第一是我對(duì)物業(yè)稅的預(yù)期。按照我們國家目前法定的程序，如果要開征物業(yè)稅的話，首先必須政府向人大來提立法議案。但我們談了3年，到現(xiàn)在為止已經(jīng)證實(shí)了人大還沒有收到政府部門提交的立法議案，也就是說尚未進(jìn)入人大的議事日程�！段餀�(quán)法》出來的時(shí)候是經(jīng)過了6、7年的時(shí)間，修改了7稿。物業(yè)稅真正從空轉(zhuǎn)實(shí)，走向試點(diǎn)、走向全國實(shí)行三到五年都是一個(gè)問題。因此只有當(dāng)物業(yè)稅進(jìn)入了人大的議事日程，才能說明是離我們?cè)絹碓浇�。但從目前的狀況來看，我覺得在3年之內(nèi)，稅務(wù)主管部門能不能提出一個(gè)完善可行的方案都是一個(gè)問題。
他們?cè)趺词瘴飿I(yè)稅（他山之石）
中國香港：出租征稅15％
在中國香港地區(qū)，如房地產(chǎn)作出租用途，則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅是在每一個(gè)課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評(píng)稅凈值，以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收，若物業(yè)擁有人為法團(tuán)并作出書面申請(qǐng)，則租金收入可視為公司營業(yè)收入，免繳物業(yè)稅而征收利得稅。物業(yè)稅適用稅率為15％。
加拿大：100％物業(yè)征稅
加拿大的溫哥華，地產(chǎn)財(cái)政的主要來源是地稅（物業(yè)稅）收入，約占總財(cái)政收入的58.4％。而溫哥華的地稅不是按土地面積征收的，而是按物業(yè)的總價(jià)值（土地和房屋）分別情況，按不同稅率征收，以此抑制貧富差距無限拉大，并通過對(duì)貧苦居民的福利補(bǔ)貼來保持社會(huì)的基本平衡。
溫哥華市政府對(duì)物業(yè)管理非常嚴(yán)格，對(duì)房地產(chǎn)每年評(píng)估一次，評(píng)估由政府主持，費(fèi)用也由政府負(fù)責(zé)。依據(jù)評(píng)估總價(jià)值征收地稅，自己居住、自住加出租、商業(yè)性等不同用途的地產(chǎn)，而地稅也不相同。對(duì)自居、退伍軍人、65歲以上老人、殘疾人等優(yōu)惠30％至50％。除此以外。不僅100％收稅，對(duì)擁有二套住宅的人還以高稅率征收。
法國：征收土地年度稅
法國采用土地年度稅的形式征收不動(dòng)產(chǎn)稅，在這個(gè)名目下包括三類房地產(chǎn)稅，即“未建成區(qū)的地產(chǎn)稅”、“建成區(qū)土地稅”和“住宅稅”。
按規(guī)定，“未建成區(qū)的地產(chǎn)稅”由空地的所有者繳納稅金，征稅根據(jù)是土地的出租價(jià)值，其稅金減免部分是20％：“建成區(qū)土地稅”由建筑物（住宅或其他建筑物）的業(yè)主繳納稅金，征稅根據(jù)是建筑物的出租價(jià)值，其租金減免部分是50％：“住宅稅”由住宅居住者繳納稅金，但沒有減免部分。
在上述三類房地產(chǎn)稅中，有兩類是由業(yè)主繳納，一類由居住者繳納，由業(yè)主繳納的兩類考慮了業(yè)主的成本，因此有減免部分，而由居住者繳納的一類則沒有減免。可見對(duì)于出租的房地產(chǎn)來說，其稅負(fù)是分別由出租方和承租方承擔(dān)的。從其稅收政策中，看不出明顯的鼓勵(lì)或不鼓勵(lì)出租的取向。
荷蘭：分類課稅 鼓勵(lì)出租
荷蘭對(duì)房屋課征的稅收，一種是地方政府課征的財(cái)產(chǎn)稅，主要課稅對(duì)象是房屋。第二種是房屋消費(fèi)稅，對(duì)房屋使用者課征。另外，中央政府征收的凈值稅也包括對(duì)房屋征稅。
荷蘭的財(cái)產(chǎn)稅屬地方稅收，是地方政府為數(shù)很少的幾個(gè)稅種中最重要的稅種。課稅對(duì)象包括土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)和某些動(dòng)產(chǎn)。但主要是房屋，故對(duì)許多土地有免稅規(guī)定。房屋價(jià)值由地方政府參照房屋的市場價(jià)值評(píng)估確定，稅率由各地政府自定。
荷蘭中央政府征收的凈值稅，課稅對(duì)象也包括個(gè)人住宅和營業(yè)用房。對(duì)營業(yè)用房有減免規(guī)定，在13.1萬荷蘭盾以下的房屋金額免稅，超過13.1萬荷蘭盾以上的減征40％的稅款，減免稅額最高不得超過58萬荷蘭盾。對(duì)低收入者以房屋租賃維持生存都給予減稅照顧。
荷蘭對(duì)房屋使用者征收一種房屋消費(fèi)稅。納稅人是房屋消費(fèi)者或使用者，包括自用房屋和租用房屋的人。計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)為房屋租金和房屋內(nèi)使用的家具的價(jià)值。稅率是比例稅率，按家具和房屋租金分別課以不同稅率。允許從租金中扣除一定數(shù)額，就其余額課稅。
荷蘭的這種稅收制度顯得與眾不同，它的凈值對(duì)營業(yè)用房有減免，而對(duì)個(gè)人住宅沒有。它的房屋消費(fèi)稅可以說是世界上獨(dú)一無二的，這種稅收政策鼓勵(lì)業(yè)主將住房出租。另外，它還鼓勵(lì)低收入者出租房屋。
美國：征收個(gè)稅和不動(dòng)產(chǎn)稅
在美國涉及到房產(chǎn)的稅主要是個(gè)人所得稅和不動(dòng)產(chǎn)稅。在買賣過程中幾乎涉及不到什么稅。
在美國買的房產(chǎn)如果持有兩年以上（以過戶時(shí)所發(fā)的房契時(shí)間為準(zhǔn)）再出售的，夫妻倆可以有50萬美元的免稅額，也就是說如果房產(chǎn)增值沒有超過50萬元就可不交稅。而單身的免稅額在25萬美元。如果超過此數(shù)目聯(lián)邦政府要對(duì)漲價(jià)部分征20％的個(gè)人所得稅。如果持有時(shí)間不滿兩年，所有漲價(jià)部分全部要交20％的個(gè)人所得稅。但裝修以及其他改進(jìn)房屋的費(fèi)用和貸款利息扣除。在每年的春季報(bào)稅時(shí)由自己報(bào)稅。
此外，擁有房產(chǎn)后每年交不動(dòng)產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產(chǎn)價(jià)值（政府一般每兩年左右評(píng)估一次）的1％到2％之間，分兩次付清。
新西蘭、澳大利亞：不動(dòng)產(chǎn)稅率最高1％
新西蘭和澳大利亞買賣房屋時(shí)也不涉及什么稅，只是賣家涉及個(gè)人所得稅。如果一個(gè)人擁有幾套房產(chǎn)，稅務(wù)部門就會(huì)對(duì)其格外關(guān)注。在每年3月報(bào)稅時(shí)，如果對(duì)獲利隱瞞不報(bào)的，處罰非常嚴(yán)甚至坐牢。不動(dòng)產(chǎn)稅則是政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進(jìn)行評(píng)估的房屋價(jià)值按0.3％到1％征收。
人民網(wǎng)－《國際金融報(bào)》
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房價(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房價(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房價(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
