國家稅務(wù)總局和財(cái)政部近日將房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)（“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)）從6個(gè)擴(kuò)大到10個(gè)，并有相關(guān)官員表示，試點(diǎn)明年有可能轉(zhuǎn)入實(shí)際運(yùn)行。從2003年起，物業(yè)稅的準(zhǔn)備工作就開始了，如要正式出臺(tái)，還有很多的工作需要做，比如稅制方案的成形、人大常委會(huì)審議等。
目前，增加“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)和“空轉(zhuǎn)”將變“實(shí)轉(zhuǎn)”的消息，被一些人理解為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)措施。此前不久，新的房貸政策提高了第二套住房貸款的首付比例和利率；國土資源部進(jìn)一步嚴(yán)格和規(guī)范土地的招拍掛制度，要求開發(fā)商及時(shí)繳清土地出讓價(jià)款。
從稅制改革的角度考慮，物業(yè)稅的出臺(tái)需要審慎而長期的過程；而如果是作為一項(xiàng)調(diào)控措施，它應(yīng)該迅速出臺(tái)。這兩個(gè)目標(biāo)之間存在著矛盾。稅制改革的目標(biāo)是簡化和穩(wěn)定稅制，為了調(diào)控而加稅則會(huì)使稅制復(fù)雜而且多變。
目前房地產(chǎn)方面稅費(fèi)種類繁多，包括土地出讓金、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、所得稅等十幾種，此外各地還有一些“特色”收費(fèi)項(xiàng)目。多類稅費(fèi)造成了征收和管理方面的困難。稅制改革的目標(biāo)是使稅制向“寬稅基、少稅種、低稅率”的國際慣例轉(zhuǎn)變，根據(jù)這樣的要求，物業(yè)稅應(yīng)該是取代現(xiàn)有的多個(gè)稅種和收費(fèi)項(xiàng)目，稅收總額不會(huì)有太多增加。但打擊投機(jī)者的調(diào)控目標(biāo)則要求，物業(yè)稅應(yīng)該是加稅措施，其他稅種可能仍然保留。稅制將變得復(fù)雜。
假如僅是為調(diào)控而出臺(tái)物業(yè)稅，可能會(huì)影響稅制的穩(wěn)定性。目前房地產(chǎn)業(yè)處于繁榮階段，為抑制投機(jī)征收物業(yè)稅，那么，再過幾年，如果房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入蕭條階段，為了刺激投資，是否又要取消物業(yè)稅呢？宏觀經(jīng)濟(jì)具有周期性，調(diào)控措施一般是針對(duì)短期形勢(shì)，如果將物業(yè)稅作為調(diào)控措施，那就難免打上短期形勢(shì)的烙印，可能出現(xiàn)周期性變化，這與稅制改革穩(wěn)定稅制的目標(biāo)相不符。
那么在這兩個(gè)存在矛盾的目標(biāo)中，物業(yè)稅應(yīng)該遵從哪一個(gè)是個(gè)兩難，但現(xiàn)實(shí)會(huì)為我們作出更加明智的選擇。稅制改革是要建立長效機(jī)制，它的意義和影響更為深遠(yuǎn)，不應(yīng)為短期的形勢(shì)所左右。對(duì)于短期形勢(shì)，利率等貨幣政策以及建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等財(cái)政政策更為有效，稅制的改變則并不一定會(huì)如預(yù)期。
一些人期盼物業(yè)稅出臺(tái)，是相信它會(huì)起到特別的調(diào)控效果。他們認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)、輕保有，致使投資者占有住房的成本太低，而物業(yè)稅是針對(duì)保有環(huán)節(jié)的稅種，將增加投資者占有住房的成本，減少住房的空置率。這種理解并不完全正確，實(shí)際上，獲得住房的成本（包括在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)）會(huì)轉(zhuǎn)化為保有住房的成本：如果是自有資金買房，那這筆資金不能再用作其他用途，由此產(chǎn)生的機(jī)會(huì)成本就是投資者的保有成本；如果是貸款買房，定期支付的本金和利息就是投資者的持有成本。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收增加（這增加了投資者獲得房屋的成本）同樣會(huì)增加投資者的保有成本，物業(yè)稅在增加投資者保有成本方面，并沒有不同于流轉(zhuǎn)稅種的特別作用。如果是以加重投機(jī)者負(fù)擔(dān)作為目標(biāo)，物業(yè)稅就會(huì)變?yōu)橐豁?xiàng)普通的加稅措施。
但簡單的加稅無助于房地產(chǎn)業(yè)狀況的改善，這為以往的經(jīng)驗(yàn)所證明，迄今為止已經(jīng)出臺(tái)了一些加稅措施，但房價(jià)依然快速上漲，重要原因就是投資者順利地將稅收成本轉(zhuǎn)嫁給了購買者。在目前稅收大幅增長的形勢(shì)下，加稅須謹(jǐn)慎，調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)則顯得緊迫，這要通過稅制改革去實(shí)現(xiàn)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房價(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房價(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房價(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
