最近一段時間，有關(guān)央行提高二次房貸首付的話題很是熱鬧了一陣子。
然而，就在人們還在為“第二套房”糾纏不清之時，來自國土資源部和國家稅務(wù)總局方面的消息顯示，物業(yè)稅的出臺已如箭在弦，除“銀根”外“地根”也同時收緊。
種種跡象表明，樓市正經(jīng)歷有史以來最嚴厲調(diào)控。
樓市遭遇最嚴厲調(diào)控
據(jù)新華社報道，國家稅務(wù)總局相關(guān)負責人10月12日在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會上表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作。有分析人士指出，這一動態(tài)傳遞的信息意味著物業(yè)稅從“空轉(zhuǎn)”到落實或許僅剩下一步之遙。
據(jù)上述人士介紹，從2003年起，稅務(wù)總局和財政部就先后批準了北京、江蘇、深圳等六個省市作為試點先行單位，進行房地產(chǎn)模擬評稅試點。今年又批準了河南、安徽、福建、大連四個地區(qū)部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評稅擴大試點范圍。
這位負責人同時表示，稅務(wù)總局和財政部加強了與有關(guān)專家及國際組織的合作、溝通、聯(lián)系，創(chuàng)建了符合國情的評稅工作模式，開發(fā)了計算機評稅軟件，建立了政府部門間的良好合作關(guān)系，同時也培養(yǎng)了一批專業(yè)人才。上述大量準備工作為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造了條件。
除物業(yè)稅可能出臺之外，上周，值得關(guān)注的消息措施還包括央行再次提高存款準備金率及國土資源部新頒布的39號文件。
10月13日下午央行發(fā)布公告稱：決定自2007年10月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行今年以來第八次上調(diào)銀行存款準備金率。在此之前，央行發(fā)行了1500億元央票，此舉與提高存款準備金率均被業(yè)界視為央行意欲再次加息前兆。僅進入2007年以來央行已連續(xù)五次升息，貨幣政策出臺接連不斷。有金融專家斷言，年底央行肯定還會繼續(xù)加息。
上周，繼9月末央行與銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政以后，國土資源部頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》煿土資源部部長令200739號，簡稱39號令牐進一步嚴格和規(guī)范土地的招拍掛制度，收緊土地融資，嚴控土地開發(fā)期限，其中明確規(guī)定：“未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。”該法規(guī)將于11月1日起正式實施。
與央行連續(xù)加息及提高二次房貸首付相比，開征物業(yè)稅與明令禁止開發(fā)商分期領(lǐng)取土地證顯然更像是兩枚“重榜炸彈”。
今年早些時候，由于傳聞物業(yè)稅可能即將出臺，許多打算二次置業(yè)或欲購買高檔住宅的市民均推遲了購房計劃，京城大戶型高檔住宅市場驟然遇冷，時至今日，其元氣仍未完全恢復。京城大戶型高檔住宅銷售仍然相對低迷。
實際上，從2005年國務(wù)院出臺“國八條”算起，包括后來的“國六條”、限制外資政策、加強住房保障、提高二次房貸首付、歷次加息以及提高存款準備金率，兩年多的時間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上均屬罕見。
樓市會否降溫？
“樓市未來可能會出現(xiàn)一定程度的觀望情緒，但目前還很難說會降溫。”10月11日，戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理雷志超先生在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，央行提高二次房貸首付對于購房者來說，影響并不是很大�！澳苜I得起第二套房的人，首付提高10％對于他們來說并不會很在乎。”雷志超稱。
按照央行新的貸款政策，貸款購買第二套房產(chǎn)將在現(xiàn)有基準利率上再上調(diào)10％的浮動利率。以同樣貸款60萬元，貸款期限20年購買第二套房計算，新政策出臺后除了首付門檻提高了10％外，若與2004年第一次加息時利率水平比較，購房者還將多支出30.6萬元的真金白銀。對于普通百姓來說，這是一個相當驚人的數(shù)字。
“銀行提高首付款比例，是對開發(fā)商資金鏈的重要考驗。資金來源方面，商業(yè)銀行將嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，比如項目資本金比例達不到35％，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款，開發(fā)商面臨資金短缺的壓力。銷售收入方面，由于提高第二套房首付比例及利率，房產(chǎn)投資及部分自住需求都將受到一定的抑制，銷售房款的回收進度因此將受到一定影響。”鏈家地產(chǎn)相關(guān)人士認為，加息及物業(yè)稅是最有可能兌現(xiàn)并對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生實質(zhì)性影響的政策。
“在目前整體經(jīng)濟快速增長情況下，加息更大的目的在于緩解通貨膨脹的壓力，但是近兩年來頻繁的加息對房地產(chǎn)行業(yè)所產(chǎn)生的疊加效應(yīng)已不容忽視�！庇袑＜疫M而指出，樓市降溫或再所難免。
最近一攬子的政策效果在部分城市已經(jīng)顯露出端倪。央行上�？偛拷瞻l(fā)布的三季度貨幣信貸運行顯示，在央行“進一步控制投放”政策下，上海9月房貸增速回落，滬上樓市“金九銀十”風光不再，與此同時央行數(shù)據(jù)顯示：房貸已經(jīng)成為上海人最大的負擔！另悉，為控制風險，上海對“第二套房”已停止發(fā)放定息房貸，建行上海分行則計劃“從嚴”控制第二套房貸首付，并擬提高至五成。
深圳國土房產(chǎn)局公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，進入10月份后，深圳樓市非但未出現(xiàn)“金九”盛景，新房還出現(xiàn)了急劇萎縮。據(jù)10月1日—9日的公示數(shù)據(jù)，深圳新房成交1.82萬平方米，日均僅為2026平方米，環(huán)比9月日均成交量下降高達八成之多。
業(yè)內(nèi)人士表示，分期領(lǐng)證是過去開發(fā)商典型的打政策擦邊球行為，國土資源部部長令如得到切實執(zhí)行，將對開發(fā)商通過拖欠土地出讓金同時撬動多個開發(fā)項目的做法提出嚴峻挑戰(zhàn)，同時對這類開發(fā)商的資金鏈也是一大嚴峻考驗。另有專家表示，相關(guān)金融調(diào)控措施將促進房地產(chǎn)行業(yè)重組整合，隨著地價的上漲，越來越多的小公司將在競爭中被淘汰出局。
東北新聞網(wǎng)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調(diào)控，長遠來看不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
