國家稅務(wù)總局日前發(fā)布有關(guān)通知，要求各地從今年2月1日起，開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30％-60％不等的土地增值稅。而上海地產(chǎn)商準備聯(lián)合上書反對清算土地增值稅。據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》1月20日報道：1月19日，上海浦東新區(qū)的一家房地產(chǎn)企業(yè)負責人透露，上海一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商曾經(jīng)秘密碰過一次面，“準備聯(lián)合起來給市里主要領(lǐng)導(dǎo)‘上書’，希望能考慮一下企業(yè)的生存問題。”
毫無疑問，土地增值稅的嚴格征收會對房地產(chǎn)企業(yè)利潤產(chǎn)生影響，受到?jīng)_擊最大的是那些低價拿地，高價出讓的企業(yè)，拿地越便宜，企業(yè)利潤越高，需要繳納的增值稅也就越高；房價抬得越高，房價利潤越大，需要交納的增值稅也就越高。這些都會導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)商土地開發(fā)成本的增加，利潤大幅度減少，可以說這一旨在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的稅收政策，觸及了房地產(chǎn)商的“痛處”，他們出聲“叫痛”，大喊“要命”是在預(yù)料之中的。
但是，這也不至于危及到那些大型房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是上海的房地產(chǎn)巨商的“生存”吧？房產(chǎn)開發(fā)一直是社會公認的“暴利行業(yè)”，盡管沒有哪個房產(chǎn)開發(fā)商承認其“暴利”，這次上海的房產(chǎn)商也表示“并沒有外界說的那么‘暴利’”。可就在前不久，財政部對部分房地產(chǎn)企業(yè)進行抽查后，發(fā)現(xiàn)不少開發(fā)商隱瞞了數(shù)額不小的利潤，存在超過100%乃至200%以上的暴利，如按開發(fā)商自身投入的自有資金計算資本利潤率則會更高。上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)也表明：2005年，上海市房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入達2160多億。該專家據(jù)此估算，其毛利至少在1200億以上。2004年和2006年也大致如此。
房地產(chǎn)投資的熱度、房價的高位運行以及其快速的漲幅，都是由政府投入大量資金不斷改善道路交通等城市公共設(shè)施和環(huán)境而托起的，因而政府通過對房產(chǎn)開發(fā)的增值額征收較高稅款的方式獲得相應(yīng)的回報也是理所當然的。而房產(chǎn)開發(fā)商又豈有隱瞞利潤，軟磨硬抗清繳土地增值稅之理呢？！
早在1993年底，國務(wù)院就頒布了《土地增值稅暫行條例》。從該《條例》規(guī)定的計稅依據(jù)和四級超率累進稅率的設(shè)計來看。開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大，稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多，如果地價在開發(fā)期限內(nèi)飆漲，也就會導(dǎo)致開發(fā)商囤地和開發(fā)成本大增。當高價土地收稅后所獲利潤比低價土地收稅后所獲利潤要少或相差不大時，房產(chǎn)商就會不再哄抬房價，致使房價回歸供需平衡的市場規(guī)律。
但由于房產(chǎn)開發(fā)一般周期較長，土地增值額在較短的期限內(nèi)難于核準核定，加之《條例》缺乏剛性的結(jié)算征收規(guī)定，在執(zhí)行上曾被一度擱置，后來制定的《實施細則》規(guī)定：由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。因此，目前各地土地增值稅征收大都采用了“預(yù)征收制”，即按銷售金額確定一定的比例征收。這就使土地增值稅的征收管理大打折扣，未能發(fā)揮其應(yīng)有的聚財和調(diào)控功能。
當前將土地增值稅從“預(yù)征收制”拉回到清算并按實征收，無論是對于強化這一稅種的征收管理，充分發(fā)揮其聚財和調(diào)控作用，維護國家稅收法規(guī)的嚴肅性，還是對于平抑市場房價，使之回歸供需平衡的市場規(guī)律都有著積極的現(xiàn)實意義。因此，在土地增值稅的征管上，該清算的一定要清算，絕不能手軟，否則，某些房產(chǎn)商就又會鉆政策的空子，采取一些軟磨硬抗的手段拒絕清算，使土地增值稅的征收管理猶如米湯淘飯——樣板還原，回到預(yù)征的老路上。
