開發(fā)商靠囤地賣地、捂盤哄抬房價的行為遇到了強力挑戰(zhàn)。1月16日，國家稅務(wù)總局下發(fā)通知，將土地增值稅“預征”改為“清算”，掀起一場土地稅收風暴。
這意味著很多開發(fā)商需要補繳稅款。國稅總局地方稅務(wù)司有關(guān)人士透露，各地可根據(jù)通知制定適合本地的清算辦法，國稅總局會對清算結(jié)果進行督察。從2月1日起，將在全國范圍內(nèi)開展土地增值稅清查行動。
增加200%的稅收收入？
對于土地增值稅的清算，國稅總局明確表示是為了增加稅收。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)字顯示，2006年土地增值稅收入達230億元，僅占全年全國稅收收入37636億元的6%.
據(jù)中央財經(jīng)大學財政與公共管理學院副院長、稅務(wù)專家劉桓初步估算，如果按此次征收土地增值稅的稅率計算，年度土地增值稅的總收入將達到500億~800億元之間。據(jù)國稅總局的估算，2006年的房地產(chǎn)稅收收入（耕地占用稅和契稅）約1000億元，其中契稅約900億元。也就是說，土地增值稅將因此一舉成為與契稅并駕齊驅(qū)的房地產(chǎn)稅稅種。
土地增值稅不是一個新稅種，1993年中國就開征了土地增值稅。
由于當時對房地產(chǎn)開發(fā)成本（即可扣除項目）的確定方法不詳，土地增值稅征收多采用“預征”。在項目銷售面積不到85%的時候，預征土地增值稅（各地稅率不同，北京為銷售收入的1%），等銷售超過85%后再清算補足。但在實際操作中，這往往成為開發(fā)商拖欠稅款的借口。
“導致這一局面的原因首先在于土地稅制設(shè)計本身的制度性缺陷，其次在于一些地區(qū)房地分離式管理的體制性弊端。”北京師范大學博士生導師董藩認為。
稅務(wù)部門認為，盡管房地產(chǎn)稅收收入逐年增長，但是其占整個財政收入的比重還較低，這與國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不協(xié)調(diào)�！八裕璞据喺{(diào)控的大好時機，強化稅收征管，進而增加國家稅收，提高稅務(wù)機關(guān)的權(quán)威性，就顯得十分必要了�！倍硎尽�
打擊囤地，壓縮企業(yè)利潤
一旦清算土地增值稅開始執(zhí)行，一些以長期囤積土地為獲利方式的地產(chǎn)企業(yè)可能遭遇較大的稅負壓力。國土資源部資料顯示，截至2005年初，全國城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)共有閑置土地107.93萬畝，空閑土地82.24萬畝，批而未供土地203.44萬畝，三類土地總量接近400萬畝。
加大增值稅征收力度，將對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤造成重大影響，對過去以低價吸納大量土地儲備的發(fā)展商影響尤大，因其土地價值增值部分最高。
“如果完全按照規(guī)定的累進稅率計算，對原先有大量土地儲備公司的利潤水平有較大的負面影響。由于這些公司此前拿地普遍價格低廉，這使得公司未來將會為此付出高昂稅費�！比珖ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示。
在比較2004年“8.31大限”和土地增值稅對市場的影響時，聶梅生認為，其實地方政府還是不想把土地價格推得太高進而影響到房價。她預測，地方政府在出臺具體細則時，對于8.31前后的土地應該是區(qū)別對待。
“對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，減少利潤就是增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本�！甭櫭飞硎�，“當然，不是所有企業(yè)的成本都要增加，企業(yè)情況不同影響就不同�！�
稅收調(diào)控新階段
1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準在1998年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上平均提高2倍。同時，新批準新增建設(shè)用地的土地有償使用費征收標準在原有的基礎(chǔ)上提高1倍的政策也正式實施。自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設(shè)用地使用費提高，三者構(gòu)成了土地環(huán)節(jié)的“一費二稅”上調(diào)政策。
財政部財政科學研究所稅收研究室主任孫鋼認為，調(diào)整相關(guān)稅收政策對樓市宏觀調(diào)控有著重要的現(xiàn)實意義，“中國的房地產(chǎn)調(diào)控中，稅收政策還會得到進一步的發(fā)揮�！�
萬通董事局主席馮侖表示：“這個政策促進了房地產(chǎn)企業(yè)更注重于產(chǎn)品質(zhì)量和管理機制的創(chuàng)新。它要求企業(yè)盡快調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，治理好企業(yè)管理機制。另外這個政策對于緩解土地供需矛盾也是有利的�！�
馮侖提醒開發(fā)企業(yè)，未來政府還會有一些政策出臺，比如物業(yè)稅等，所以企業(yè)一定要做到強自身才不懼怕任何調(diào)控措施。
“我們不會懷疑此次通知的執(zhí)行力。”萬科企業(yè)股份有限公司首席研究員譚華杰告訴記者，即將實行的土地增值稅“清算制”向外界傳遞了一個信號：稅費政策成為2007年加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要工具。
聶梅生和馮侖都認為，“如果現(xiàn)有政策尚不足以把房價高漲治好，不排除物業(yè)稅今年年內(nèi)出臺實施�！币苍S，加大稅費政策在2007年的房地產(chǎn)調(diào)控中的作用很可能還只是開始。相關(guān)資訊1993年，財政部頒布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，規(guī)定自1994年1月1日起執(zhí)行。
1995年1月27日，財政部制定《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》。
2005年6月1日，上海市各區(qū)統(tǒng)一向花園式住宅（獨棟別墅）開征土地增值稅。
2005年8月，深圳市擬恢復征收土地增值稅（2001年免征）。
2006年9月，上海市財政部門就征收土地增值稅課題進行調(diào)研。
1995年~2007年1月，土地增值稅處于預征或免征狀態(tài)。
2007年1月16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。
