土地增值稅清算制的出臺(tái)，攪動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感神經(jīng)，股市更以房地產(chǎn)上市公司大部分跌停還以顏色，滬深兩市地產(chǎn)指數(shù)單日跌幅均超過(guò)9%.近日有媒體稱(chēng)，某地10多家大型房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備聯(lián)合向政府有關(guān)部門(mén)上書(shū)，請(qǐng)求給開(kāi)發(fā)商喘息之機(jī)，認(rèn)為土地增值稅是在革開(kāi)發(fā)商的命。這說(shuō)明，土地增值稅并非像一些書(shū)齋學(xué)者所分析的那樣，不會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商造成嚴(yán)重的成本壓力，不會(huì)加重購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，恰恰相反，土地增值稅擊到了開(kāi)發(fā)商的痛處。
正因?yàn)楣墒邢碌⑤浾撆c潛在購(gòu)房者對(duì)于開(kāi)發(fā)商將轉(zhuǎn)嫁成本的擔(dān)心的雙重壓力，國(guó)稅總局在地產(chǎn)股大跌之后主動(dòng)出面釋疑，在官方網(wǎng)站上明確表示，“通知的出臺(tái)在政策上不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)”，因?yàn)椤巴恋卦鲋刀惒⒎切麻_(kāi)征的稅種”，“由于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)全部或大部分銷(xiāo)售完畢后才進(jìn)行的，因此，通知的出臺(tái)在政策上不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)”。而媒體也適時(shí)出臺(tái)了一系列的敲邊鼓新聞，如著名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)說(shuō)土地增值稅不會(huì)影響開(kāi)發(fā)商信用評(píng)級(jí)等，市場(chǎng)人士認(rèn)為土地增值稅不會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者造成新的壓力，等等。
一個(gè)有趣的問(wèn)題由此產(chǎn)生，如果不對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成任何影響，土地增值稅清算制為什么要出臺(tái)？讓開(kāi)發(fā)商感受到成本壓力，使房地產(chǎn)業(yè)在可以承受的波動(dòng)之后由暴利回歸到均衡利潤(rùn)，不正是一系列房地產(chǎn)系列新政所要達(dá)到的目標(biāo)嗎？
仔細(xì)分析可以看出，所謂不會(huì)給開(kāi)發(fā)商增加成本等理由有待商榷。土地增值稅是以累進(jìn)稅形式強(qiáng)行均衡奢侈性房地產(chǎn)消費(fèi)和房地產(chǎn)暴利，誠(chéng)如國(guó)稅總局所說(shuō)，這是一項(xiàng)1994年就已開(kāi)征的老稅種（根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅），但與二手房轉(zhuǎn)讓所得稅一樣，多年的象征性預(yù)征制度早使該項(xiàng)政策消泯于無(wú)形。這樣的政策運(yùn)作模式的一大特色是使得舊政策如同新政策。開(kāi)發(fā)商自然不會(huì)多此一舉將此計(jì)入成本。
因?yàn)槭抢隙惙N就說(shuō)對(duì)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生重大影響，有點(diǎn)像壓力之下的說(shuō)法。舉一個(gè)具體例子就可以知道土地增值稅的威力。以2000年時(shí)開(kāi)發(fā)商拿到一塊成本5000萬(wàn)元的地塊為例，如果項(xiàng)目建成后其他費(fèi)用為1億元，項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入2億元，減去成本后的余額（即項(xiàng)目增值部分）為5000萬(wàn)元。按照四級(jí)累進(jìn)稅率，余額（5000萬(wàn)元）占成本（1.5億元）的比例為33%，在50%以下，稅率為30%.由此可得出，開(kāi)發(fā)商需要繳納的土地增值稅為5000萬(wàn)×30%=1500萬(wàn)元，而此前的預(yù)征（以上海為例）是2億元×1%＝200萬(wàn)元。各地的預(yù)征制與上海的預(yù)征方式大同小異，這樣的預(yù)征與實(shí)打?qū)嵉亩愂涨逅銓?duì)開(kāi)發(fā)商、對(duì)購(gòu)房者的成本沒(méi)有影響嗎？而資本市場(chǎng)對(duì)此作出積極反應(yīng)，地產(chǎn)股重新飄紅，與其說(shuō)是認(rèn)同成本不增加說(shuō)還不如說(shuō)是看到了國(guó)稅總局的綏靖態(tài)度和可能由此帶來(lái)的政策空間。
正因?yàn)樵S多新政出臺(tái)并未抑制大多數(shù)地區(qū)高企的房?jī)r(jià)，所以只能在關(guān)鍵部位施以針砭。針砭的目的無(wú)疑是要繼續(xù)給開(kāi)發(fā)商明確的信號(hào)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)多元化、回歸均衡利潤(rùn)才是持久健康發(fā)展之道。
房地產(chǎn)新政實(shí)行三年卻成效不彰，從政策制訂者到開(kāi)發(fā)商似乎一直處于盲人摸象的狀態(tài)，但此次土地增值稅卻給各方一個(gè)明確的提示，即從決策者到開(kāi)發(fā)商實(shí)際上并不是盲人，他們知道什么樣的政策才能給予暴利迎頭痛擊，只不過(guò)出于各種考量，才以盲人之姿進(jìn)行利益最大化而成本最低化的各種試錯(cuò)。這使得土地新政的均衡房?jī)r(jià)的效率屢屢被化解，而成為一輪成本轉(zhuǎn)嫁與房地產(chǎn)商與地方政府聯(lián)手化解政策的游戲。
土地新政的要害在于收緊地根與清理稅收，收緊地根表現(xiàn)在嚴(yán)禁濫征濫占土地，土地使用方式從行政劃撥向招拍掛轉(zhuǎn)變，但公開(kāi)與公平仍然屢受質(zhì)疑。清理稅收本意是通過(guò)對(duì)暴利的約束，以外力覓得均衡價(jià)格，并且以減免稅收的方式鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商向普通住宅傾斜。這些措施應(yīng)該說(shuō)已讓開(kāi)發(fā)商認(rèn)清了一個(gè)事實(shí)，即作為資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該得到均衡利潤(rùn)而不應(yīng)該是暴利，這也是成熟市場(chǎng)的正常生態(tài)。
但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然面臨轉(zhuǎn)型困境。首先，政府以收緊地根與征稅的辦法，試圖同時(shí)降低房地產(chǎn)價(jià)格與交易量，但抑制交易是反市場(chǎng)的也是難以持久的。第二，由于以往以級(jí)差地租等方式獲暴利過(guò)于輕易，因此，從地方政府到開(kāi)發(fā)商都難以接受均衡價(jià)。第三，開(kāi)發(fā)商在暴利模式下已形成一套特殊的經(jīng)營(yíng)模式，如今開(kāi)始轉(zhuǎn)型，需要在資金來(lái)源、開(kāi)發(fā)模式等方面進(jìn)行配套措施。
從某種程度上說(shuō)，土地增值稅與其說(shuō)是在革開(kāi)發(fā)商的命，不如說(shuō)是在革房地產(chǎn)暴利的命，但這樣的革命需要市場(chǎng)與消費(fèi)者的支持，才能得到合法性依據(jù)。
