2006年底，在“中國(guó)創(chuàng)新90m2中小套型住宅設(shè)計(jì)競(jìng)賽頒獎(jiǎng)典禮”上，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰表示：“建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局等三個(gè)部門正在研究增加住房的‘保有環(huán)節(jié)’稅費(fèi)，對(duì)于戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用。中小戶型應(yīng)該是中國(guó)住宅的主體戶型，建設(shè)部‘保有環(huán)節(jié)’的稅費(fèi)政策將支持中小戶型住宅的發(fā)展�！� 據(jù)了解，目前建設(shè)部、財(cái)政部等相關(guān)主管部門將住宅“保有環(huán)節(jié)”稅收提上了議事日程，新的稅收政策可能在2007年4月以后出臺(tái)；而新政出臺(tái)后，將極大可能對(duì)戶型面積偏大的住房收取一定的稅費(fèi)。
保有稅可能今年誕生
據(jù)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)劉恒介紹，關(guān)于保有稅，目前基本的想法就是對(duì)自住用房不征或少征，但是如果擁有多套房屋就要增加擁有成本。保有稅是物業(yè)稅的一種，但目前這個(gè)名字還沒(méi)有經(jīng)過(guò)權(quán)威部門認(rèn)可，物業(yè)稅這個(gè)名字都還不確定。
從2003年11月十六屆三中全會(huì)的文件明確提出“要在合適的條件下推出不動(dòng)產(chǎn)稅”至今，從“不動(dòng)產(chǎn)稅”、“財(cái)產(chǎn)稅”到“地產(chǎn)稅”、“保有稅”，這些稅實(shí)際上都（查看地圖）相當(dāng)于物業(yè)稅。2005年，無(wú)論是國(guó)家稅收總局、財(cái)政部、建設(shè)部、國(guó)土資源部等相關(guān)部門組織的《中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策研究》報(bào)告研討會(huì)，還是兩會(huì)期間“對(duì)空置房屋開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅”的提案，都已經(jīng)開(kāi)始探討征收物業(yè)稅的問(wèn)題。許多業(yè)內(nèi)人士在接受采訪的時(shí)候都不約而同的表示，征收物業(yè)稅是必要且必需的，但是這對(duì)政策制定者來(lái)說(shuō)是一次“大考”。客觀地說(shuō)，物業(yè)稅的誕生不僅在前期需要專家門的反復(fù)論證，還需要具備一定基礎(chǔ)：全面的房產(chǎn)登記資料、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系、政府的稅收征管能力等。雖然困難重重，但劉恒認(rèn)為，物業(yè)稅的征收已如“弦上之箭”。
那么，征收物業(yè)稅對(duì)開(kāi)發(fā)商會(huì)產(chǎn)生哪些影響呢？中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，物業(yè)稅使購(gòu)買人的成本增加，這會(huì)間接影響開(kāi)發(fā)商。但是對(duì)于現(xiàn)有土地出讓是否有影響并不清楚，所以對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響還很難講。
保有稅不一定拉低房?jī)r(jià)
綜觀今年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路，新政的出現(xiàn)，主要是為了已經(jīng)鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。對(duì)于保有稅，世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)陳勁松發(fā)表了自己的觀點(diǎn)：和諧社會(huì)中不允許你占有社會(huì)資源又不付費(fèi)，物業(yè)稅中規(guī)定誰(shuí)占有資源越多誰(shuí)就要付越多的費(fèi)用，這個(gè)規(guī)定很符合原則。從我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策體系本身來(lái)看，從對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅過(guò)渡到向持有環(huán)節(jié)征稅，這是個(gè)大的進(jìn)步。在交易環(huán)節(jié)征稅，目前的收稅模式事實(shí)上是在阻撓交易。
目前，大家都不知道具體的細(xì)節(jié)，所以很難判斷這個(gè)政策會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)哪些具體的影響，但陳勁松仍然歸納了自己的三個(gè)觀點(diǎn)：
第一，增加物業(yè)稅會(huì)不會(huì)降低房?jī)r(jià)？目前，已經(jīng)增加物業(yè)稅的幾個(gè)國(guó)家和地區(qū)，比如英國(guó)、美國(guó)和中國(guó)香港地區(qū)，雖然都征收了物業(yè)稅，但房?jī)r(jià)仍然漲的很快。稅收的作用是社會(huì)財(cái)富再分配，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格并沒(méi)有實(shí)際作用。從我國(guó)目前的情況看，因?yàn)槲覀冊(cè)瓉?lái)沒(méi)有這個(gè)稅，現(xiàn)在突然實(shí)施了，可能會(huì)在短時(shí)間內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)有影響，但隨著時(shí)間的推移，影響不大。香港一直都有物業(yè)稅，實(shí)際上，香港的業(yè)主普遍把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到了租客身上，租戶除承擔(dān)租金還增加了稅收，換個(gè)角度來(lái)說(shuō)，政府征收物業(yè)稅是在租客身上收錢。
第二，保有稅征收能否打擊投資者？“征收保有稅”消息的面世是建設(shè)部一位官員在前不久的一次90m2設(shè)計(jì)大賽上為鼓勵(lì)90m2以下小套型住宅而宣布的，因此陳勁松推測(cè)保有稅征求的標(biāo)準(zhǔn)將是90m2以上的戶型。如果政府不征收90m2以下戶型的保有稅，就等于鼓勵(lì)人們購(gòu)買90m2以下的中小戶型。事實(shí)上，很多人本來(lái)買90m2以上的戶型就不是自己住，而將來(lái)政府又不會(huì)收他們的物業(yè)稅，小戶型正好方便了投資者，而真正的低收入者以后更是連中小戶型都買不起。
第三，保有稅征收打擊“三代同堂”？很多城市的自住人群購(gòu)買房子還是喜歡三間臥室的房子，這鐘戶型多半是在90-120m2之間。原因很簡(jiǎn)單，現(xiàn)在的很多獨(dú)生子女結(jié)婚后都想和父母住在一起，甚至希望父母幫自己帶孩子，三代人一代間房，很符合目前很多中國(guó)家庭的居住習(xí)慣。這群人在社會(huì)上占很大的比例，他們買不起更大的房子，但小了也不適合一家人居住，那么90m2征收保有稅的政策一出來(lái)，這些人就會(huì)面臨一邊供著按揭，一邊交稅的窘迫局面，他們會(huì)成為被物業(yè)稅打擊得最深的人。因此，建議政府把征收的門檻提高到120m2以上。
保有稅出臺(tái)六大猜想
自從今年4月將開(kāi)始征收保有稅的消息傳出后，成都購(gòu)房者反應(yīng)激烈，“起征面積”、“稅率”等各方面的疑問(wèn)，都成為了大家關(guān)心的話題。為此，記者特地征集網(wǎng)上多位網(wǎng)友觀點(diǎn)，以及采訪了數(shù)十位購(gòu)房者和業(yè)內(nèi)人士，對(duì)新政出現(xiàn)后的市場(chǎng)反應(yīng)做出了6種猜測(cè)：
猜測(cè)1
政策公布前買房要“打堆”
每次新政的出臺(tái)，都會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一些或大或小的沖擊。記得“2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅”的政策即將出臺(tái)的幾天時(shí)間里，房管局的辦證大廳人滿為患，買賣雙方都在焦急的等待最后的末班車。為滿足廣大的買賣雙方，交易中心甚至在周末都開(kāi)始加班。
同樣地，如果“保有環(huán)節(jié)稅”開(kāi)始進(jìn)行收取的前夕，想買大戶型的購(gòu)買者必定會(huì)加快自己買房的步伐，在最快的時(shí)間買下心儀的大戶型，而各大開(kāi)發(fā)商也會(huì)配合購(gòu)房者的“積極”推銷自己的大戶型。
猜測(cè)2
90m2以下競(jìng)爭(zhēng)加劇
執(zhí)行大戶型征稅后，會(huì)導(dǎo)致一部分購(gòu)房者開(kāi)始關(guān)注中小戶型，或者將原本買一套大戶型的打算分成兩套中小戶型，然后把兩套房子打通居住，另外，更多的投資者會(huì)考慮投資中小戶型，那樣的話，中小戶型之間的競(jìng)爭(zhēng)將尤為激烈。這樣一來(lái)，一方面也許對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是普通人的居住市場(chǎng)是一種新的推動(dòng)作用；另一方面有更多人關(guān)注中小戶型后，造成中小戶型的“追求者”更多，價(jià)格自然會(huì)有增無(wú)減。對(duì)這個(gè)看法，很多購(gòu)房者和專家持有同樣的觀點(diǎn)。
猜測(cè)3
大戶型價(jià)格上升
政府對(duì)大戶型發(fā)揮稅收一方面可以起到杠桿調(diào)節(jié)作用，有利于抑制資源的過(guò)度消耗，也可以增加財(cái)政收入以轉(zhuǎn)移支付、平抑社會(huì)貧富差距。但是，在對(duì)大戶型實(shí)行多征稅后，大戶型的開(kāi)發(fā)可能會(huì)相應(yīng)變少，物以稀為貴，大戶型定會(huì)出現(xiàn)價(jià)格上揚(yáng)的情況，不過(guò)，買的起大房子的人是少數(shù)，讓先富起來(lái)的一部分人多出點(diǎn)錢，不會(huì)影響大多數(shù)購(gòu)房者的利益。
猜測(cè)4
起征面積、稅率成為疑點(diǎn)
2007年，對(duì)大戶型擬征稅，那么多大的戶型算是大戶型呢？關(guān)于大戶型的的標(biāo)準(zhǔn)，目前沒(méi)有明確的界定，根據(jù)目前政策發(fā)布來(lái)看，分120m2和140m2兩個(gè)“分水嶺”。根據(jù)建設(shè)部去年的調(diào)查表明，全國(guó)40多個(gè)重點(diǎn)城市住宅平均套型面積為113m2.自大戶型征稅的消息一出，各路專家學(xué)者紛紛分析猜測(cè)起征面積和稅率，目前猜測(cè)最多的數(shù)字為“144m2”。
猜測(cè)5
家庭結(jié)構(gòu)從大變小
客觀的說(shuō)，90m2以下的戶型一般只有兩個(gè)臥室，不適合三代的家庭居住，而現(xiàn)在年輕夫婦（多為獨(dú)生子女）由于工作忙，小孩一般都是退休在家爺爺奶奶、外公外婆在幫忙帶，這樣強(qiáng)行把大家庭拆散，似乎有些不地道。大戶型征稅后，會(huì)有更多的人關(guān)注和選擇中小戶型，未來(lái)的家庭結(jié)構(gòu)將趨于小型化，以后一家多口人同住的現(xiàn)象將減少。當(dāng)然，并不是沒(méi)有解決方法，現(xiàn)在的很多家庭，已經(jīng)把自己的房子和父母的房子買在一個(gè)小區(qū)，即保留了自己小家庭的隱私，也方便老年人帶孫子，但是，買得起兩套房子的人也畢竟是少數(shù)。
猜測(cè)6
新政前的大戶型不應(yīng)繳稅
保有環(huán)節(jié)稅一旦開(kāi)征，所有房產(chǎn)都是征稅對(duì)象，只不過(guò)對(duì)沒(méi)有達(dá)到起征面積的普通住房征稅額可以為零。那么對(duì)于已經(jīng)購(gòu)買的房屋，征收物業(yè)稅是否違背了“稅不重征”的稅法原則？有關(guān)法律專家認(rèn)為，按照法不追溯既往的基本法律原則，對(duì)已購(gòu)住房追溯征收物業(yè)稅是不合法的。人們購(gòu)房時(shí)不可能對(duì)以后稅制的變動(dòng)做出合理預(yù)期，因此，不能用一個(gè)新制定的而且是較重的征稅標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)約束此前的購(gòu)買房產(chǎn)行為。
