去年底，建設(shè)部官員稱擬對大戶型住宅開征保有稅。一時間，有關(guān)這方面的消息一直受到社會各方的密切關(guān)注。近日坊間傳言，目前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在2007年4月以后出臺，征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。由此，人們紛紛猜測，這“大戶型稅”是否就是前兩年政府所說要開征的物業(yè)稅呢？
調(diào)控的“深水炸彈”
令許多房產(chǎn)投資者感到不安的是，政府要征房產(chǎn)保有稅了。北京房地產(chǎn)業(yè)界某機構(gòu)市場調(diào)研員告訴記者，相對于營業(yè)稅、所得稅、契稅等流通環(huán)節(jié)稅種而言，真正讓房地產(chǎn)投資者感到恐慌的是房地產(chǎn)保有稅。因為當(dāng)市場處于賣方市場時，投資者可以輕松地將手中的房產(chǎn)溢價賣出，并且可以不費力地將各種稅費轉(zhuǎn)嫁到下一個買家頭上，從而變現(xiàn)投資收益。但如果開征房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅，情況就不一樣了。這不僅讓投資者持有成本增加，而且還會讓接手的買家忖思再三：買大房子的居住成本能否承受？
事實上，開征房產(chǎn)保有稅的說法已經(jīng)讓部分投資者感到恐慌。一位手中握有7套北京房產(chǎn)的投資客本打算等房價漲到理想的預(yù)期價位再出手，但現(xiàn)在感覺政策有變，決定還是要提前作些準(zhǔn)備為好。另一個有3套房的北京業(yè)主，近來也一直感到擔(dān)心，雖然有兩套房一直出租著，但如果一旦開征保有稅，投資收益率肯定會大大降低。“說不定，到時還不如買貨幣基金的收益高呢，”這位業(yè)主不無憂心地說。
京城一家大型房產(chǎn)中介公司的客戶經(jīng)理也證實，近一個月來，的確有不少握有大戶型住宅的業(yè)主，前來咨詢賣房事宜，他們普遍擔(dān)心未來大戶型保有稅的開征，會使他們的投資陷入進(jìn)退兩難的境地�！跋啾容^去年政府在市場流通環(huán)節(jié)新增的稅種來說，保有稅才是‘深水炸彈’，它令部分投資者感到了震撼，”這位客戶經(jīng)理這樣認(rèn)為。
如果說“深水炸彈”對一些投資者形成震懾，那么其“威力”會不會傷及無辜？據(jù)北京房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)《樓市》市場調(diào)研部的統(tǒng)計，去年北京上市的144平方米以上的大戶型為25445套。業(yè)界估測，在北京地區(qū)，大戶型住宅在整個市場中的占比也相當(dāng)不小。“我買房時已交足了政府要收的70年稅費，如果再征收所謂的大戶型保有稅，是否不太公平？我認(rèn)為對于自住型買家與投資性買家應(yīng)區(qū)別對待，不應(yīng)該用投資客犯的‘錯誤’來懲罰普通消費者吧，”一個剛買了一套大房子的IT經(jīng)理對記者說。另一位業(yè)主也認(rèn)為，政府要開征的新稅種是不是應(yīng)實行差別稅率，對于已經(jīng)買房并且是自用的家庭不應(yīng)與投資買房的人一樣對待。
此稅非彼稅
如果是對房地產(chǎn)稅種有所了解的人，也許不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在政府有關(guān)部門所說的大戶型保有稅與兩年前財政部以及國務(wù)院發(fā)展研究中心所設(shè)計的物業(yè)稅是不盡相同的。雖然都是主張在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，但稅收對象和計稅標(biāo)準(zhǔn)卻大相徑庭。盡管目前還不太清楚建設(shè)部主張的“大戶型稅”具體內(nèi)容是什么樣，但根據(jù)已有信息推測，大戶型保有稅征收對象的一個重要標(biāo)準(zhǔn)是戶型面積。而兩年前，由國務(wù)院發(fā)展研究中心主要負(fù)責(zé)撰寫的《中國房地產(chǎn)稅收政策研究》中，所提到開征房地產(chǎn)保有稅的一個重要原則是，從價計稅方式。即，開征這一稅種要按評估值征稅，使多占財產(chǎn)的人多納稅，這符合稅收的縱向公平原則。同時，隨著房地產(chǎn)價值的上下浮動，評估值也會相應(yīng)調(diào)整，這也體現(xiàn)了橫向公平的原則。舉例來說，假如一個人擁有5套小面積住宅，那么稅務(wù)部門將會根據(jù)他累加的房產(chǎn)價值作為計稅額，而不管其是否面積大小。據(jù)了解，這一稅改方案不僅是經(jīng)過深思熟慮的，而且也是當(dāng)時（2005年）最具權(quán)威性的官方版本�？陀^地說，該方案的設(shè)計理念與國際上許多發(fā)達(dá)國家現(xiàn)行的稅制是相同的。其立意不僅僅著眼于房地產(chǎn)市場調(diào)控，還在于公平分配社會財富。
那么，為何當(dāng)年花了許多時間與精力設(shè)計的物業(yè)稅方案，卻遲遲不見動靜？據(jù)推測，這或許與該稅種的操作難度以及征管成本有關(guān)。目前，我國房地產(chǎn)稅管理中的核心問題是評估體系不健全，而房地產(chǎn)的商品特征之一就是千房千面，要對每一項房產(chǎn)價值進(jìn)行準(zhǔn)確評估，將是一個巨大的工程。因此在物業(yè)稅推出和真正執(zhí)行之前，首先需要有大量具有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估師，而目前我國在這方面的專業(yè)人員數(shù)量之少，還不足以勝任如此巨大的評估需要；第二，出于對控制稅收征管成本和保證征管效率的考慮，還需要培養(yǎng)公民對此項稅收的納稅意識以及建立有效的信息系統(tǒng)技術(shù)支持和提高銀行服務(wù)效率；第三，由于房地產(chǎn)價值評估是決定征稅多少的主要依據(jù)，因此既為了公平也為防止腐敗行為發(fā)生，對房地產(chǎn)評估人員和評估機構(gòu)也需建立有效的監(jiān)督機制與機構(gòu)。由此看來，從完美的稅制設(shè)計到完美地操作實施還有相當(dāng)一段路要走。
新稅種開征有難度
盡管“大戶型稅”操作難度要比原先設(shè)計的物業(yè)稅要小的多，但是它所能達(dá)到的功效也要小的多，并且征管效率仍有待驗證。近年來，在人民幣升值的大背景下，投資性購房已成為拉動房價上漲的重要力量。從目前國內(nèi)各大城市的房產(chǎn)投資情況看，大戶型房產(chǎn)并非是大多數(shù)投資者的首選。
據(jù)京城一位房產(chǎn)中介公司經(jīng)理介紹，在北京一般房產(chǎn)投資者實際上是偏愛小戶型、低總價的房產(chǎn)。這是因為房地產(chǎn)市場大致是呈“金字塔”狀的，低端客戶構(gòu)成金字塔塔基，而高端客戶則處于塔的頂端。這就決定了小戶型產(chǎn)品無論是租還是售，其市場流通性均要好于高端產(chǎn)品，而且小戶型的投資平均收益率并不比大戶型低。所以說，開征“大戶型稅”與其說是要打壓房產(chǎn)投資客，還不如說其真正目標(biāo)是調(diào)整市場結(jié)構(gòu)。
可以想象的是，“大戶型稅”將沿著這樣一條路徑來影響市場：首先，人們在購房時會反復(fù)測算今后的居住成本，這有可能將相當(dāng)一部分購買力“擠”出市場；其次，這一市場需求的變化傳導(dǎo)至開發(fā)商時，房地產(chǎn)企業(yè)在做市場規(guī)劃時就會相應(yīng)縮減大戶型產(chǎn)品的市場供應(yīng)量。“可以說，開征大戶型房產(chǎn)保有稅也算是政府調(diào)控市場的一個‘次優(yōu)’選擇吧�！边@位房產(chǎn)中介公司經(jīng)理認(rèn)為。
大戶型房產(chǎn)保有稅的開征或許也不是件容易事。因為，這一按年征收的稅種能否順利征收在很大程度上取決于人們的納稅意愿。在很多發(fā)達(dá)國家，政府的稅收政策有一個很重要的理念就是“納稅受益”原則，尤其是由地方政府征收的財產(chǎn)稅（如不動產(chǎn)稅）有很大一部分比例用于政府的社會公眾福利開支，并且政府的財政支出是受地方議會監(jiān)督的，這就在很大程度上化解了民眾的抵觸情緒，同時也大大降低了稅收的征管成本。在我國，稅收征管一直強調(diào)的是強制性、無償性、義務(wù)性。從房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收征管情況看，流轉(zhuǎn)稅繳率之所以比較高是因為如果不交稅則無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，而房屋租賃的所得稅征收率奇低也許與政府缺少強制性的征管手段有關(guān)。上個世紀(jì)政府廢止的自行車捐，或許也是與老百姓納稅意愿不強以及征管成本過高有關(guān)。
開征房地產(chǎn)保有稅可以說是政府運用稅收杠桿進(jìn)行市場調(diào)控的一種新嘗試，也可為今后物業(yè)稅的開征（假定還要征收）獲取一些有益的經(jīng)驗，但從根本上講，房地產(chǎn)稅制改革是一個龐大的社會系統(tǒng)工程，需要從全局的角度通盤考慮，才有可能取得進(jìn)展。
