12月16日，在90平方米住宅設(shè)計(jì)頒獎(jiǎng)會(huì)上，建設(shè)部副部長劉志峰透露：今后，將通過鼓勵(lì)小戶型設(shè)計(jì)、保有環(huán)節(jié)征稅等手段，提高大戶型購買使用成本，引導(dǎo)消費(fèi)者合理住房消費(fèi)，鼓勵(lì)推廣中小套型。一時(shí)間，關(guān)于保有環(huán)節(jié)征稅的報(bào)道紛紛見諸各大媒體報(bào)端。而事實(shí)上，對(duì)于房屋保有環(huán)節(jié)征稅的說法由來已久，但直至目前仍然處于探討階段，并未有任何進(jìn)展。是什么令房屋保有環(huán)節(jié)征稅如此之難？
土地70年大限難破
“在國外，由于產(chǎn)權(quán)是完全私有化的，所以，對(duì)房屋的征稅，實(shí)際上就是針對(duì)土地征收的。而我國，消費(fèi)者花了足夠高的成本買房，但買到的僅僅是房子本身，并沒有買到土地,而實(shí)際上消費(fèi)者已經(jīng)付出了土地的成本。如此一來，如果征收房屋保有稅，一方面是有欠公平；另一方面，既然征收保有稅，那么，50年、70之后，政府無償收回土地，便是對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的剝奪�！痹缭谌昵�，就倡導(dǎo)開征房地產(chǎn)保有稅，并發(fā)表了多篇論著的中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長劉維新在接受《樓市》記者采訪時(shí)如是說。
我國目前的房屋所有權(quán)，被捆綁在40年（商業(yè)用地）至70年（居民用地）不等的土地使用權(quán)的期限上。
根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，重新繳納土地出讓金。否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物，都會(huì)被政府無償收回。而這一點(diǎn)正是房屋保有環(huán)節(jié)征稅的主要難點(diǎn)所在。
對(duì)于建設(shè)部副部長劉志峰近日提出的“對(duì)大戶型房屋保有環(huán)節(jié)征稅”，劉維新表示贊同。他認(rèn)為，為了調(diào)整住宅結(jié)構(gòu)，可以先從大戶型房屋著手開始征收。但一個(gè)重要的前提是，土地和附著在上面的房屋的產(chǎn)權(quán)必須要統(tǒng)一。否則，對(duì)房屋保有環(huán)節(jié)征稅，仍然只是空中閣樓。
在劉維新看來，解決辦法有兩個(gè)：其一，如果不改變現(xiàn)有供地制度，那么，就做到完全私有化，即土地和房屋的產(chǎn)權(quán)完全歸消費(fèi)者所有；其二，改變供地制度，以逐年收取地租的形式供地。
“70年大限，不僅僅涉及消費(fèi)者權(quán)益問題，而是一個(gè)基于私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)交易體制，如何在社會(huì)主義國家得到最終確立的問題。如果《憲法》將房屋的使用權(quán)命名為‘所有權(quán)’，且規(guī)定這種權(quán)利會(huì)在40年、50年或70年后自動(dòng)消失，那么，可以肯定地說，這就是對(duì)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的剝奪。然而，正在起草的《物權(quán)法》又明確提倡對(duì)個(gè)人私人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)�！蹦巢辉竿嘎缎彰姆蓪＜胰缡钦f。
在如上這位專家看來，我國法律、法規(guī)的缺失以及不同法律之間相互矛盾，是制約房屋保有環(huán)節(jié)征稅開征的根源所在。
“而若想使這一稅種真正落到實(shí)處，那么，就必須修憲，取消土地使用年限，并對(duì)房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確界定�；蛘撸谖磥沓雠_(tái)的《物權(quán)法》中，將房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一。”
房屋權(quán)屬關(guān)系不明
除使用權(quán)問題外，房屋本身的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不夠明確，亦是房屋保有環(huán)節(jié)征稅難的另一癥結(jié)所在。
“房屋保有環(huán)節(jié)征稅的兩個(gè)必備條件是對(duì)房屋權(quán)屬的明晰和房屋價(jià)格的確認(rèn)。目前，評(píng)估房屋價(jià)格的中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)存在，但由于房屋的權(quán)屬不明確，所以，遲遲未開始房屋普查�！� 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓教授說。
“然而，目前北京摸清房屋所有者”家底“談何容易。很多房屋被開發(fā)商轉(zhuǎn)了好幾道手，若找到真正的”主人“，需要付出相當(dāng)大的人力和物力�！�
對(duì)此，劉維新認(rèn)為，我國的房屋權(quán)屬的確非常復(fù)雜，有商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房等，不同類別的住房，其權(quán)屬都不一樣。在此背景下，若想真正找到房屋的所有者，就必須理清各種權(quán)屬關(guān)系。
在劉維新看來，理清各類房屋的權(quán)屬關(guān)系固然有難度，但并非不可攻破。而關(guān)鍵在于一些政府官員，是否想去攻破。
“我早在三年前，就提出了開征不動(dòng)產(chǎn)稅的建議，然而，截至目前未見有絲毫進(jìn)展，仍然只是停留在口頭上�，F(xiàn)如今，對(duì)于開征不動(dòng)產(chǎn)稅是‘兩頭熱，中間冷’，即中央和民眾熱烈擁護(hù)，而地方政府‘極力反對(duì)’。為什么呢？我認(rèn)為，并不是因?yàn)檎墓ぷ魅藛T不想推進(jìn)，而是一些地方政府官員根本就不想推進(jìn)。對(duì)他們而言，畢竟涉及個(gè)人利益，在我國，某些政府官員名下?lián)碛卸嗵幏慨a(chǎn)�！眲⒕S新直言不諱。
對(duì)此，一位不愿透露姓名的專家表示認(rèn)同的同時(shí)，亦提出了自己的建議：“不動(dòng)產(chǎn)稅之所以止步不前，的確與部分政府官員的利益不無關(guān)系。但是，這一問題并非不可解決。對(duì)于一些政績(jī)顯著，對(duì)城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出巨大貢獻(xiàn)的政府官員，應(yīng)該采取寬限政策，比如兩套以上或超過多少面積以上再行征收等�！�
對(duì)于房屋權(quán)屬關(guān)系不明確所造成的房屋普查難題，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授喬志敏建議通過建立電子信息系統(tǒng)的方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)所有房屋信息的掌握。
“這一工作，看似有難度，但要真正做起來，也是可以實(shí)現(xiàn)的。如今，已具備技術(shù)條件，需要做的是，將所有房屋的基礎(chǔ)信息輸入電子系統(tǒng)。這些基礎(chǔ)信息，在作房權(quán)登記時(shí)，都明確備案。所以，并不難。而對(duì)于以家人名義購買房屋的行為，可通過與公安局戶籍管理系統(tǒng)的鏈接，掌握準(zhǔn)確信息�！�
房地產(chǎn)稅費(fèi)體制欠完善
“整個(gè)行業(yè)鏈中到底涉及了多少稅費(fèi)，不要說普通人說不清，就是從事房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人士也說不清�！比A遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)說。而這一點(diǎn)，同樣是房屋保有環(huán)節(jié)征稅的難點(diǎn)所在。
劉維新認(rèn)為，目前我國的房地產(chǎn)稅費(fèi)，稅種過多，房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、教育附加稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等，名目繁多，重復(fù)征稅嚴(yán)重，并且，稅率普遍偏高。這些都是我們房地產(chǎn)稅收體制不健全的體現(xiàn)。在他看來，若想在房屋保有環(huán)節(jié)征稅，就必須完善現(xiàn)有稅收體系，擴(kuò)大稅基，減少稅種，降低稅率。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康亦表示，房地產(chǎn)稅費(fèi)改革勢(shì)在必行，應(yīng)盡快取消不合理收費(fèi)，開征統(tǒng)一的物業(yè)稅。由市縣平級(jí)的地方政府管理房地產(chǎn)稅，并使不動(dòng)產(chǎn)稅逐漸成為地方政府的主要財(cái)政收入來源。
然而，稅率多少為合適，那些不合理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)取消等諸多難題便浮出水面。
財(cái)政部有關(guān)人士曾向媒體透露，稅基、稅率、稅賦的調(diào)整，以及具體征管模式的運(yùn)作，都需要相當(dāng)長的時(shí)間進(jìn)行磨合。為了了解物業(yè)稅的具體征管模式，北京市地稅局方面甚至還專門派人到加拿大以及中國香港等地進(jìn)行考察，了解當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)稅的征收工作。
此外，記者得到的另一消息是，截至目前，國家稅務(wù)總局并未啟動(dòng)房地產(chǎn)稅制改革的工作。
在喬志敏看來，開征不動(dòng)產(chǎn)稅，政府需要付出相當(dāng)大的人力、物力。即使開征，稅率亦較低。所以，很難使地方政府的財(cái)政收入得到平衡。因此，他們并不愿意從真正意義上推動(dòng)房地產(chǎn)稅制改革。
綜上可見房屋保有環(huán)節(jié)征稅之難。事實(shí)上，除此之外，征收的難點(diǎn)還很多，比如欠缺公平、公正的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等。由于不動(dòng)產(chǎn)最大的特征是千房千面，所以，對(duì)每一套房產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估至關(guān)重要。
目前，我國最大的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)構(gòu)即三大政府部門：建設(shè)部、國土資源部、國資委。由于沒有統(tǒng)一的規(guī)章可循，使得三大部門對(duì)同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，會(huì)得出三個(gè)不同的結(jié)果。那么，根據(jù)哪個(gè)結(jié)果納稅便成為難題。對(duì)此，有關(guān)專家建議，由三大部門共同成立評(píng)估小組，并制定統(tǒng)一評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，或者由其授權(quán)市場(chǎng)上的評(píng)估機(jī)構(gòu)擔(dān)此重任。
